Waarom makelaars de problemen op de huizenmarkt zelf kunnen oplossen

probleem oplossenEigenlijk had dit blog een andere titel kunnen hebben. Zo’n titel met hoog Telegraaf gehalte, een titel waardoor minstens 50% van de makelaars direct de hakken in het zand zouden zetten. Waardoor ze meteen en zonder verder te lezen zouden roepen dat het niet waar is.

De originele titel was: Makelaars misbruiken de huizen verkoper.

Wat denk jij als je die tekst leest? Weerstand? Zin om te reageren? Goed zo! Ga dan nu direct naar de reacties toe en schrijf je mening op. Laat maar weten waarom het niet klopt.
Toe maar, klik even op deze zin om nu te reageren. Ga daarna terug naar het begin en lees alles… Het kan wel eens verschil maken.

Positief

Omdat de makelaardij het al zwaar genoeg heeft is het zinvoller en nuttiger om vanuit een positief aspect te gaan schrijven. Werken aan een oplossing is altijd beter dan gaan slaan en schoppen. Dat is te makkelijk.

Daarom de andere invalshoek.
Want wat is er nou mooier als je, als makelaar, ZELF kan zorgen voor de oplossing -of op zijn minst een verbetering- van je eigen markt?

Analyse van het probleem

Voordat je een probleem kan gaan oplossen is het noodzaak om duidelijk te hebben wat het probleem eigenlijk is, waar het probleem zich bevindt.

De volgende problemen spelen al een aantal jaar voor kopers, verkopers en makelaars.

  • Er worden minder huizen gekocht/verkocht
    Voornamelijk omdat de koper geen hypotheek kan krijgen
  • Lage doorloopsnelheid
    Huizen staan lang te koop
  • Verkopers weigeren het huis met verlies te kopen
    Psychisch probleem, zie ook het artikel bij de Volkskrant
  • Kopers, verkopers en makelaars verwachten allemaal dat iemand anders het probleem voor ze gaat oplossen

Denk je nog meer problemen te kunnen aankaarten, ga je gang. Echter zullen ze allemaal op de één of andere manier te herleiden zijn naar bovenstaande punten.

Laten we deze 4 punten eens verder uitspitten. Inzicht krijgen om de oplossing van het probleem onder ogen te zien. En de oplossing er voor.

Er is geld genoeg wat wel geleend kan worden

hypotheekHet is heel eenvoudig om het verwijzende vingertje naar de banken te richten. ‘Het is hun schuld!‘. Alleen gaat het daar niet om, het verandert niets en het probleem wordt er niet mee opgelost.

Het probleem zit hem in dit geval bij de koper. Vrijwel iedereen kan een hypotheek krijgen. Alleen is het huis wat ze willen kopen niet altijd bereikbaar voor het geld wat geleend kan worden. Kopers zijn verwend. Ze willen teveel.

De risico’s worden door de banken anders ingeschat. Deal with it – dat gaat namelijk niet veranderen. Het is geen beheersbare factor voor de koper van een huis. Wat wel beheersbaar is zijn de woonwensen, om er maar een makelaars cliché in te gooien.

Wanneer kopers gaan beseffen dat ze (beduidend) minder kunnen lenen dan ze eigenlijk nodig hebben voor het huis wat ze graag willen kopen, zijn er twee mogelijkheden. Of ze gaan iets kopen wat ze wel kunnen betalen, of ze blijven wonen waar ze zitten. Het is aan de makelaar en financieel adviseur om dat duidelijk te maken.

Het mooie daarvan is dat er beweging komt. In beide gevallen zelfs. Want, als die koper momenteel in een huurhuis zit blijft er schaarste bij de huurwoningen. Dat is weer goed voor de huizenprijs.
Betreft het iemand met een eigen huis, dan zal dat niet meer in de verkoop staan, aangezien de bewoner geen ander huis (naar wens) kan kopen. Dat is dus een huis minder op de verkoopmarkt – wat ook gunstig is voor de verhouding vraag/aanbod.
Zie meer daarover een stuk verder in het blog.

De oplossing voor het hypotheek-vraagstuk

Wat kan de makelaar hier mee? Onthoud even dat de makelaar de expert is. De makelaar is iemand waar naar geluisterd wordt. Breng daarom de juiste informatie naar buiten. STOP met het verwijzende vingertje naar anderen, naar factoren waar je geen controle over hebt. Begin met het helpen van de koper.

Voordat je gaat bezichtigen met potentiële kopers, stel altijd deze vraag: Heeft u al met een financieel adviseur gesproken over het door u maximaal te lenen bedrag – en hoeveel is dat?

Ga nou niet direct roepen dat je zoiets niet kan vragen. Wil je het probleem oplossen of niet? Doe er dan zelf iets aan!
Help de koper opvoeden en verspil je tijd niet met nutteloze bezichtigingen. Want daarom heb je het zo drukdrukdruk.

Er is gelukkig nog iets wat je kan doen. Zorg er voor dat de huizen in je portefeuille kant-en-klaar zijn. Picobello in orde om zo in te gaan wonen. Immers, de kopers kunnen niets bijlenen voor een andere keuken, een nieuwe badkamer of een exclusieve vloer.
Want de volle 100% van wat er geleend kan worden gaat naar de aanschaf van het huis.
Voldoet het huis niet aan deze voorwaarde? Neem het dan gewoon niet in verkoop.

Dan is er nog een derde punt waarbij je kan helpen om kopers in staat te stellen het huis wel te kunnen kopen. De prijs.
Dit komt straks aan de orde.

Lage doorloopsnelheid

Van de 4 punten aan het begin van het blog is dit punt het gene waar de makelaar de meeste grip op heeft. Door dit probleem aan te pakken kan de volledige huizenmarkt wel eens een gigantische boost krijgen.

Allereerst een vraag voor de makelaars: Hoeveel van de panden die je nu in portefeuille hebt staan langer dan 18 maanden te koop?

Goed – heb je dat getal voor je? Zeg eens eerlijk tegen jezelf, is dat meer dan 50%?
Dat blijkt namelijk als ik deze zelfde vraag stel tijdens de trainingen die ik geef. De tendens is dat bij de meeste makelaars meer dan de helft van de woningen langer dan anderhalf jaar te koop staat.

Nu wordt het menens. Van hoeveel van die huizen wist je op het moment van in verkoopname al dat ze niet binnen 18 maanden zouden verkopen?

sukkelGigantische SUKKEL! Al die huizen had je NOOIT in verkoop moeten nemen.

Dankzij een ieder van die huizen zorg jij er mede voor dat het zo slecht gaat op de huizenmarkt. Je draagt zo zelf bij aan het probleem waar je graag vanaf wilt.

Daarom kan het eigenlijk wel eens waar zijn: makelaars misbruiken de huizen verkoper.

De makelaar geeft de verkoper hoop. “Nou, het zou best wel eens kunnen dat je meer geld voor je huis gaat ontvangen dan wat ik eigenlijk verwacht en je als expert zou moeten adviseren“.

De makelaar verkloot het hiermee ook nog eens voor de koper. Die kan immers met geen mogelijkheid het huis kopen wat ze graag willen. Omdat de (vraag)prijs ridicuul is.

In achttien maanden tijd kan een net geboren mens leren rollen, kruipen, staan, lopen, rennen en snowboarden.
Hoe kan een huis verkopen moeilijker zijn dan dat?

http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=0w6ejkB7q8s

Ondertussen klagen de makelaars steen en been dat het zo slecht gaat.
Doe er dan wat aan…

De oplossing voor een hogere doorloopsnelheid

Dit is simpel. Stop met het in verkoop nemen van huizen met onrealistische vraagprijzen. Als alle makelaars dit gaan doen, wat is dan het gevolg?
(ik zie hier een hele belangrijke taak voor de brancheverenigingen)

265367-huizen-te-koopAllereerst zullen er veel minder huizen Te Koop staan. In plaats van 265.357 (stand op 18 oktober) worden dat er minder dan 200.000.
Misschien zelfs wel minder dan 150.000.
Drie keer raden wat er dan gaat gebeuren. De huizenprijs stabiliseert volledig en gaat mogelijk zelfs stijgen. Iedereen die echt wil kopen zal sneller en eerder gaan kopen, want de huizen worden duurder!

Als dat de doorloopsnelheid niet in beweging gaat zetten.

 Ja maar…

Begin alsjeblieft niet met ja maar. Zeg dan gewoon Nee omdat je het er niet mee eens bent.
Natuurlijk is er bekend wat de makelaar nu gaat zeggen. “Als ik het huis niet in verkoop neem, doet mijn concurrent het wel”.

Daarom doe je er zelf ook maar aan mee, heb je in ieder geval nog een huis in portefeuille.
Dat niet verkocht gaat worden.
Wat je bakken met tijd kost.
Waardoor de markt slecht blijft.
Zodat het cirkeltje opnieuw begint.

Hoe leuk is het om als makelaar cijfers te kunnen laten zien wat duidt op succes? Noem het vergelijkend warenonderzoek.
Vergelijk de doorloopsnelheid van je eigen kantoor met dat van 3 (willekeurig?) andere makelaars in jouw buurt.

Zet daar ook de verschillen tussen vraagprijs en verkoopprijs naast.
Wie krijgt nu de opdracht?
Wie heeft tevreden klanten?
Wie heeft er een positieve cashflow?

Begin vandaag. Maak een lijst van alle klanten waarvan het huis langer dan anderhalf jaar te koop staat en geef ze drie keuzes:

  1. Prijs aanpassen zodat het binnen 3 maanden verkocht wordt
  2. Opdracht laten intrekken/teruggeven omdat jij het zo niet (meer) wilt verkopen
  3. Helemaal niets aanpassen, alleen ga jij dan ook niets meer doen totdat er misschien een koper komt.

Volgende probleem…

Verkopen met verlies

Zoals uit het artikel in de Volkskrant al blijkt is dit een psychologisch probleem.
Gelukkig zijn er bij de verschillende opleidingsinstituten goede trainingen hierover om er als makelaar mee overweg te gaan. Bovendien ben ik geen psychiater…

Wat je wel kan doen is het behouden van de controle. Als expert is de makelaar de aangewezen persoon om te vertellen wat er moet gebeuren. Niet in overleg.

Al tijdens het aanlooptraject maak je als makelaar duidelijk dat jij bepaalt wat er gaat gebeuren. Anders neem je de opdracht niet aan. Zie ook het punt hierboven met betrekking tot de doorloopsnelheid en de vraagprijs.

Een vergelijking.

Je hebt kiespijn Je moet je huis verkopen
Je gaat naar een door jou geselecteerde tandarts Je zoekt een goede makelaar uit om je te helpen
De tandarts vertelt je wat hij gaat doen De makelaar doet een voorstel om te helpen
De tandarts doet waar hij/zij goed in is en helpt je van de kiespijn af De klant denkt dat die het beter weet en maakt aanpassingen
Je betaalt de rekening van de zorgverzekering vanwege je eigen risico of ongedekte kosten Het huis staat lang te koop en de makelaar stelt een prijscorrectie voor
Je bent blij dat je snel en goed geholpen bent zodat je weer normaal kan eten en verder kan met je leven De klant is ontevreden en begrijpt niet waarom er betaald moet worden voor slechte dienstverlening

Het is toch van de zotte dat je als makelaar jouw eigen plan gaat veranderen omdat een verkoper het graag anders wilt?

wortelkanaal-behandelingOf, om het in de bovenstaande vergelijking te plaatsen, je gaat je tandarts toch niet vertellen wat hij moet gaan doen als jij een rotte kies hebt?
De tandarts zegt: “Dit wordt een wortelkanaal behandeling.
Jij zegt dan: “Dat hoeft niet hoor, vul het gaatje maar gewoon even.
Zie je de reactie van de tandarts al voor je…?

Het is wel logisch dat het in werkelijkheid anders verloopt. Het imago van de makelaar, vroeger, was onder andere ‘arrogant’. Dat imago was zo negatief dat er (terecht) hard aan gewerkt is door de makelaars. Daarom zie je dat nu niet meer en wil de makelaar graag iedere klant als vriend hebben.

Misschien wordt het tijd om weer wat arroganter te worden. Niet als persoon, maar in de aanpak van het verkooptraject. De makelaar bepaalt wat er gaat gebeuren, punt uit.

De oplossing ligt bij de ander

Zo, dat is opgelost. Het antwoord staat al in de titel. Wat sneu nou voor de makelaar, de koper en de verkoper. Ze kunnen er echt niets aan doen. Laten we gewoon wachten tot iemand anders het probleem oplost.

wakker worden met koffie

Ondertussen kunnen we lekker blijven klagen, de ander de schuld geven dat het nog niet opgelost is. Best een fijn gevoel, zielig zijn.

Wake up and smell the coffee!
Wie zou het probleem moeten oplossen? Laten we de usual suspects eens op een rijtje zetten.

De overheid

Ten eerste, de overheid is traag en reactief. Een aantal van de maatregelen zijn veel te laat getroffen. 25 jaar te laat. Als reactie op het stuklopen van een gedachte. En daar verwacht de makelaardij dat de oplossing vandaan komt? Hou je adem maar niet in aub.

Het enige wat de overheid kan doen is het scheppen van voorwaarden. Een ruimte met grenzen waarbinnen gemanoeuvreerd dient te worden. Oplossen zal dat het niet doen. Nooit.

De NHG aanpassen? De hypotheekrenteaftrek wijzigen?
Ook al zou dat gebeuren, ongeacht hoe en of dat een voordeel of nadeel zou zijn, het maakt geen flauß aus.

Je gaat je huis niet verkopen, of een (ander) huis kopen omdat er iets wijzigt qua NHG, renteaftrek of belastingvoordeel. Het is iets wat je voor lief neemt. In voor- of tegenspoed. Het is gewoon een gegeven waar je het als koper of verkoper mee doen moet.
De makelaar ook.

De banken

Ja! Als de banken nou eens geld gaan uitlenen. Wat maakt het uit dat ze spelregels opgelegd hebben gekregen die bepalen hoeveel ze wel of niet mogen uitlenen?

De banken hebben die hele crisis veroorzaakt, laat ze het ook maar weer oplossen!

Blijf dat jezelf vooral wijsmaken. Het ligt een heel stuk ingewikkelder. Zo ingewikkeld dat we het beter over kunnen laten aan hen die er echt verstand van hebben, de gevolgen kunnen overzien.

Natuurlijk is het zo dat de banken de laatste jaren extreem streng zijn met het beoordelen van een hypotheek vraagstuk. Uitermate vervelend.
Accepteer het, slik het en ga verder. Dit kunnen jij en ik niet veranderen. Helemaal niet op de korte termijn.

Door datgene aan te pakken waar je wel invloed op hebt (ja inderdaad, zie hierboven), werk je wel mee aan een verbetering. Een verbetering die ook zijn weerslag zal hebben bij de banken. Waarschijnlijk een positieve.

doorbreek de cirkelDoorbreek die cirkel! Alleen datgene waar je zelf invloed op hebt kan je helpen. Ga niet wachten op de ander. Blijf niet zielig kniezen in een hoekje van je kantoor, huilen omdat het allemaal niet meer lukt, want de banken werken niet mee.

Is het allemaal zo simpel?

Vanzelfsprekend niet. Net zo vanzelfsprekend als het is dat niets doen niets zal veranderen. Dat is wel wat er momenteel gebeurt, niets. Ondanks een paar leuke pogingen en initiatieven, die lovenswaardig zijn, alleen niet meer dan een druppel op een hete plaat.

Door zaken simplistisch voor te stellen wordt het vaak eenvoudiger om er naar te kijken. Er iets mee te kunnen doen. Dat is precies wat ik hier wil bereiken.
Ben ik zo arrogant en dom om te denken dat dit blog ‘de oplossing’  biedt voor de trammelant op de woningmarkt? Echt niet.

Wel zie ik graag een discussie op gang komen. Hoe kan jij als makelaar voor het verschil zorgen? Sta even stil bij de mogelijkheden die je als makelaar wel hebt om iets te kunnen doen.

Alle beetjes helpen“, zegt de mug, en plast in de zee. Laat de discussie maar losbarsten! Wat ga jij doen om jouw verkopers uitmuntende dienstverlening te geven, om de kopers te helpen met kopen, om de huizenmarkt weer uit het dal omhoog te krijgen?

The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft. Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.

25 Reacties

  1. Wel opmerkelijk om een makelaar met een tandarts te vergelijken. Is het echt zo dat de deskundigheid van makelaars met betrekking tot de woningmarkt vergelijkbaar is met die van tandartsen over mijn gebit? Ik zou makelaars -als leek- eerder vergelijken met autoverkopers. Sommigen weten wat van auto’s, anderen kunnen vooral goed praten. En bij sommigen is het onduidelijk waarom ze voor de functie gekozen hebben.

    reageren
  2. Makelaars willen vooral hun eigen, lees lege portemonne, oplossen…dus korte termijn ipv lange termijn visie en enbetrouwbaar in het oplossen van andermans problemen.
    Anders hadden ze wel een ander vak gekozen en waren ze makeleugenaar geworden 😉

    reageren
  3. De makelaars hebben inderdaad jaren-en jarenlang de prijzen opgedreven en de kopers en verkopers letterlijk uitgemolken…
    De slager die zijn eigen vlees keurt is op deze groep dan ook van toepassing. Onder het mom van: ja, er is nu eenmaal een grote vraag werd jaar op jaar er een aantal procenten bovenop gegooid.
    Helaas Mogen de makelaars namelijk zelf ook bijna altijd taxeren…Hoezo de kat op het spek binden?
    Concurrentie was er in het begin nauwelijks. NVM? Het verbaast mij nog steeds dat daar geen groot onderzoek naar kartelvorming heft plaatsgevonden. Ik heb het aan den lijve ondervonden. De makelaar was ziek, en toen kwam wonderbaarlijk genoeg zijn ‘concurrent’ of beter gezegd, inderdaad, zijn ‘collega’, immers ook van de NVM.

    Later maakten ze het nog gekker, kon men zijn eigen ‘aankoopmakelaar’ meenemen, zodat het geld dubbel uit de zak van de consument werd geklopt……. terwijl de verkoopmakelaar zelf al wettelijk verplicht is, om ook de koper goed voor te lichten over bv verborgen gbreken enz…
    Maar nee, men had weer een mooie smoes gevonden om het geld los te kloppen…..

    reageren
  4. Er is natuurlijk nog een partij in dit complexe speelveld die een handje kan helpen en dat is die domme gans van een consument. Misschien moeten we ons als adviseurs met verstand van zaken (makelaar, bank, intermediair, overheid) iets minder paternalistisch opstellen. Laat die consument ook maar wat meer wijsheid vergaren, dan komen we beter op elkaar afgestemd aan tafel en volgen de goede gesprekken met wederzijds begrip vanzelf. De onnozelheid van de consument is echter geen bewuste keuze. Dat zit hem zelf ook niet lekker. Als wij de helpende hand uitsteken om hem mee te nemen in de complexiteit van het zoeken, kopen en hebben van een huis, dan zal hij dat zeker waarderen. Je krijgt een beter inhoudelijk gesprek dat eerder zal leiden tot oplossingen waar de huizenmarkt en met name deze woongrage consument mee geholpen gaat zijn. Een initiatief dat uit deze gedachte is ontstaan is http://www.berendb.nl. Hier staan alle vragen bij elkaar met antwoorden in begrijpelijke taal. Geen commerciële valkuilen, geen richtinggevende suggesties, maar neutrale informatie die kan helpen om de consument beter geïnformeerd de huizenmarkt in te leiden. Minder onzeker, minder achterdochtig, meer open voor de realiteit van vandaag. Laten we onze verdienmodellen even vergeten en niet bang zijn de consument slimmer te maken dan wij zelf zijn (informeren is niet hetzelfde als adviseren). Dan komt het vertrouwen en de beweging en uiteindelijk ook de terecht verdiende beloning weer.

    reageren
  5. Het zou een stevige blog worden. Dat is gelukt en t.a.v. De inhoud. De spiegel wordt ons goed voorgehouden. Het is ook vervelend dat conculega’s toch al die woningen tegen te lage courtages en stevige vraagprijzen in de verkopen nemen. Geeft een vervelend beeld ter vergelijking voor verkopers.

    reageren
  6. oeps, volgens mij moet je een stukje eraf knippen. Ik knipte en plakte de reactie uit notepad, maar er zat nog een stuk planning bij 😉

    reageren
    • Ik heb de extra informatie even voor je verwijderd uit de reactie.

      reageren
  7. Goed stuk Han. Moest lachen bij het stuk van de tandarts. Ben toevallig bezig met een stukje over verkooppresentaties verbeteren om meer/betere opdrachten te krijgen en daar komt iets vergelijkbaars in terug.
    (Stuk zal een dezer dagen jouw kant op komen)

    De overheid gaat inderdaad niks oplossen… want die lossen nooit wat op. Ze maken het over het algemeen erger. Daarnaast zijn alle politieke helden momenteel druk bezet met het Zwarte Piet vraagstuk, dus op korte termijn zal het rustig blijven.

    De banken zijn meer bezig met damage control dan met zaken oplossen.

    En dan kom je altijd weer op het punt dat er makelaars zijn die gewoon klakkeloos een te hoge prijs adviseren en anderen die dat (meestal) niet doen.

    Soms is het een consument bijna niet kwalijk te nemen, probleem ligt vaak ook nog in voorlichting van onze kant. Zou handig kunnen zijn om de keus gewoon bij de consument te laten maar het wel uit te leggen in het gesprek.

    “Voor deze vraagprijs kunnen we binnen afzienbare tijd verkopen en daar sta ik achter want .

    Het kan ook voor een hogere prijs, en er zijn tegenwoordig genoeg makelaars die dit zullen aanraden. Dan is het process gewoon iets anders. Het duurt dan twee jaar en elk half jaar voer je een prijsverlaging door. Vier prijsverlagingen later verkoop je eindelijk je huis voor een lager bedrag dan wat ik je net heb laten zien.

    U mag kiezen, want het is uw huis.”

    Als je leuke statistieken hebt zou je nog vrij eenvoudig op Funda die vergelijking tussen te koop aanbod en verkocht aanbod van je kantoor kunnen tonen.

    Aan het script moet nog wat geschaafd worden, maar je snapt de strekking denk ik.

    reageren
  8. Goed stuk Han Tuttel! Het zette me aan het denken. Één belangrijk aspect vergeet je denk ik, namelijk dat er waarschijnlijk geen nieuwe verkopen ontstaan door deze nieuwe redenering van makelaars. En dus geen nieuwe omzet.

    1. Als er 150.000 woningen overblijven met een lagere vraagprijs, worden er dan daadwerkelijk méér woningen verkocht? Heel simpel gesteld: het aanbod bestaat nu eigenlijk ook ‘maar’ uit 150.000 woningen, omdat die bovenlaag eigenlijk geen aanbod is voor kopers ivm te duur. Ze staan er wel tussen, maar beïnvloeden mijns inziens niet echt vraag en aanbod. Voor het drukdrukdruk-zijn van de makelaar is dit inderdaad wel een oplossing. Maar voor de problemen van de huizenmarkt, zoals de titel doet vermoeden, denk ik niet.

    2. Mogelijk dwingt de nieuwe houding van een makelaar kopers om toch water bij de wijn te doen. In dat opzicht ontstaat er juist nieuw aanbod doordat er meer ‘goedgeprijsde’ woningen in de markt komen. En of dat zorgt voor meer kopers? Het aanbod is en blijft volgens mij groot genoeg voor kopers.

    3. De woningmarkt is al lang veel betaalbaarder geworden door hypotheekrente en waardedaling. Toch kopen mensen niet. Volgens mij heeft dat niet alleen maar met het (goedgeprijsde) aanbod te maken, wat enorm gestegen is. Het heeft volgens mij ook te maken met het algemene sentiment. Dat er bijvoorbeeld nog wel wat af kan. Of met het feit dat mensen zich helemaal niet verdiepen in de woningmarkt en ze de woning niet eens meer te koop zetten.

    Resumerend: Het lijkt me goed dat makelaars handelen zoals jij voorstelt. Dan houden we elkaar niet meer voor de gek met onze vraagprijzen. Ik denk echter dat er niet meer wordt verkocht als het te dure aanbod uit de verkoop gehaald wordt of verlaagd wordt.

    Een echt werkende oplossing: als ontwikkelaar van diverse woningprojecten merk ik dat een INRUILOPTIE zelfs mensen zonder verkoopplannen in beweging zet. Als je als professionele partij het proces van aankoop, verkoop van eigen woning en financiering op je schouders neemt, blijken zelfs mensen zonder bord in de tuin eigenlijk best verder te willen, lees: nieuwe markt. Stukje bewustwording adverteren en je hebt een echt werkend (en in mijn eigen praktijk bewezen) concept. Eigenlijk zou je daar eens een column aan moeten wijden, ik kan je de input uit ervaring wel geven.

    reageren
  9. Han,

    Die vergelijking met de tandarts pik ik van je! Geweldig, om zo met een glimlach, op zowel verkopers als mijn gezicht, een gesprek voort te zetten… Graag kom ik met onderbouwde adviezen bij een klant, ik durf de discussie (lees: vriendelijk adviserend) daarom ook aan te gaan.

    MvG Jan

    reageren
  10. Redelijk goed stuk, Han. Ik vrees alleen dat al zou het allemaal waar zijn, je met deze preek de draai ook niet inzet. Feitelijk gezien ligt het probleem dieper, veel makelaars zijn in de hoogtij dagen spelenderwijs ondernemer geworden en wees eerlijk, in die tijd hoefde je nou niet zo’n goede ondernemer te zijn om een positieve winst en verliesrekening te produceren. Nu, in het huidige economisch klimaat is het makelen geblazen, precies zoals jij schetst. Laten die makelaars dan net zich de hele dat moeten storten op het ondernemen…… Ze zijn drukker met de kop boven water houden dan met makelen, zo vrees ik. En ja, de uitweg is bovenstaande, maar er zijn er maar weinig die de kracht en kop hebben dat in te zetten. Kortzichtige hoop op de verkoop van die ene woning die je vandaag wel in de verkoop kan krijgen en dat daaruit dan de euro’s vloeien om dat gat van gisteren te vullen doet menigeen de das om.

    reageren
    • Eens Marijn!
      Alleen begint er nu -misschien- wat meer discussie en bewustwording te komen. Ik denk oprecht dat de makelaars de eigen markt aan het verpesten zijn. Vroeger viel dat niet op – nu wel.
      Dat de goede makelaars de slechten het nakijken mogen geven!

      reageren
  11. Wat me opvalt zijn de reacties van de makelaars met “Goed artikel”
    Ik denk dat de makelaars niet instaat zijn dit in te veranderen.
    Zolang nog steeds 90 % van de makelaars de btw truc hebben bij de courtage , vraag ik me af ???

    reageren
    • Ben het zeker met je eens dat de makelaars ‘niet in staat zijn’ dit te veranderen. Niet vanwege het kunnen, maar meer vanwege de onwil. Mede daarom ook heb ik dit blog geschreven. #bewustwording

      Op je andere reactie kom ik later inhoudelijk terug 🙂

      reageren
  12. Goed artikel en uitstekend dat de discussie wordt aangezwengeld al denk ik dat de meeste makelaars tegenwoordig wel kritisch kijken naar de vraagprijs van een pand. Waar wel verkeerd naar gekeken wordt in je artikel is de rol van de banken. Als makelaar en erkend hypotheekadviseur zie ik wel heel duidelijk dat alle banken volledig op de rem staan. Maar ook echt volledig. Alles maar dan ook alles moet kloppen en nog erger; meer dan kloppen, tot echt aan het onnozele, nee sterker nog , onmogelijke toe! De gezondheid van aanvrager, het inkomen, de VVE bij aankoop van een appartement, de aard van de werkgever, de continuiteit van het dienstverband, het kredietverleden, het type onderpand, de locatie van het object , de hoogte van het hypotheekbedrag en zo kunnen we echt nog een heel blog vol schrijven. Banken willen vaak gewoon nauwelijks lenen, maar kunnen ook niet alles afwijzen. Het is beton onder water verzekeren tegen brand. Dat is toch echt te weinig en te veilig om een markt vlot te trekken.

    reageren
    • Er is natuurlijk een reden waarom de banken zo op de rem staan: ze hebben in het verleden veel te kwistig met kredieten gestrooid. Nu zijn de balansen verrot en moeten de banken op een of andere manier proberen dat recht te breien. Dat kan maar op 1 manier: minder kredieten uitgeven en de bestaande kredietberg verminderen. Zaken als de vervroegd aflossen en het feit dat je alleen nog HRA krijgt op een annuïteiten/lineaire hypotheek is precies datgene wat dit bewerktstelligt. Doordat men meer aflost krimpt de uitstaande schuldenberg en doordat aflossen min of meer verplicht is bij nieuwe hypotheken verminderd het risico in de toekomst.

      Het probleem van nu is dat er nogal wat hypotheken uitstaan die niet meer gedekt worden door het onderpand. Dit is een behoorlijk risico voor de banken. Het feit dat de totale hypotheekberg wel ruim gedekt wordt door alle onderpanden samen helpt daar niet bij.

      Ik ben zelf onlangs bij een Duitse bank geweest om eens te informeren voor een hypotheek. Wat een verademing t.o.v de banken in Nederland. De benadering was heel zakelijk, je krijgt een lijst van documenten die je moet aanleveren en de nadruk ligt op aflossen en weer van je hypotheek afkomen i.p.v. hoeveel voordeeltjes via de fiscus e.d. kan ik behalen.

      reageren
  13. Goed artikel. Ook wij proberen anders te denken in deze moeilijke markt. Verkopers moeten zelf op zoek gaan naar kopers en gezamenlijk optrekken.
    Daarna kunnen makelaars hun werk gaan doen.

    Frank den Toonder
    Stop met verkopen.nl

    reageren
  14. Jammer jullie wijzen weer met het zelfde vingertje naar een ander, nu het is de schuld van de verkoper!
    Tot nu toe vond ik de artikelen bij de Scherpe Pen best wel goed maar met dit artikel zeg je dat de makelaar het verkeerd doet en dat de schuld ligt bij de verkoper die een psychisch probleem heeft met de prijs, leuk bedacht maar stop nu eens een ander de schuld te geven en kom eens met een zinnige oplossing.
    Ik val onder de verkopers , de situatie die wij hebben is, we hebben acht jaar geleden een huis gekocht, deze werd gevraagd voor 320.000 en gekocht voor 300.000 daarvan 50.000 eigen geld en 250.000 hypotheek. Nu vandaag staat het te koop voor 250.000 euro en de makelaar vind dit aan de hoge kant.
    230.000 is een reële prijs zegt hij . Als ik het verkoop voor deze prijs is het eind resultaat voor de verkoper;
    Omdat deze GEEN eigen geld meer heeft kan deze koper geen huis meer kopen de banken geven geen 100 % hypotheek meer , de verkoper zit op de leeftijd van 60 dus dit wordt huren, heeft u ondertussen gerekend? nee zeker want een verkoper is psychisch gestoord.
    De restschuld is nu 20.000 , dus het totale bedrag is , 50.000 + 20.000 + de geïnvesteerde kosten bij de koop voor nieuwe keuken, badkamers en dakkapel ca 40.000 komt het totaal bedrag wat verdampt is op 110.000 euro
    Heeft u ondertussen meegerekend? nee zeker want een verkoper is psychisch gestoord en hij moet er maar aan wennen dat dit soort bedragen in het niets verdwijnen
    Een boost zou zijn als de banken ook eens schuld op zich namen. De verkoop prijs gedaald met 25 % dan ook de hypotheek last korten met 25 % op kosten bank die toch al die jaren al vermogens hebben verdient met te hoge rentes.
    Ik ben verkoper ik wil door een reden verhuizen , ik hoef niets te verdienen, ik wil gewoon een ander huis kopen , het liefst in de zelfde staat maar mag kleiner en minder, maar dat is niet eens mogelijk.
    De last van de moeizame huizenmarkt wordt alleen maar gedragen door de verkoper , dat zou een mooie titel zijn!
    Stop nu eens een keertje met het vingertje naar andere te wijzen!!!!
    B.W. van den Bogaard

    reageren
    • Allereerst wil ik je hartelijk danken voor je reactie. Een andere invalshoek, een andere kijk op dit alles is precies wat nodig is voor een goede discussie. Want niets doen, ongeacht wat, schiet al helemaal niet op.

      Overigens vind ik het wel te kort door de bocht om te zeggen dat ‘de schuld’ bij de verkopers ligt. Het is een samenhang van vele facturen. Waar de makelaars, banken en kopers/verkopers allemaal aan bijdragen.

      Jouw eigen situatie zoals je die beschrijft is helder. Zelf zit ik in een vergelijkbaar schuitje, ware het niet dat mijn huis niet te koop staat.
      In je voorbeeld komen wel een paar zaken naar voren die een gedeelte van mijn blog bevestigen. Misschien niet leuk om te lezen en mogelijk wat hard gesteld, dat doe ik echter ten behoeve van het grotere geheel, de gewaarwording en discussie.

      Verkopen met een restschuld is [piep]. Bij het kopen van een ander huis levert dat problemen op. Besef echter wel dat het andere huis wat gekocht gaat worden ook (drastisch) in prijs is gezakt. Wordt er een duurder/groter huis voor teruggekocht, dan is het fictieve (!) voordeel groter.
      Omdat er niets meer bij gefinancierd kan worden voor keuken/badkamer et cetera zal het huis eigenlijk gewoon kant-en-klaar moeten zijn. Precies zoals ik schrijf dat verkopers er nu voor dienen te zorgen dat het te verkopen huis picobello behoort te zijn voor een succesvolle verkoop.

      Vervolgens wordt er een hele grote rekenfout gemaakt.
      De investering(en) in badkamer, keuken en in mindere mate de dakkapel zullen nooit en te nimmer terugverdiend worden.
      Vraagje: is die aanschaf gedaan om er meer van terug te zijn bij verkoop, of om prettiger/comfortabeler te wonen in het huidige huis?

      Dat er geld ‘verdampt’ is, is een vreemde uitdrukking. Een huis is geen belegging met een gegarandeerd, vast en hoger rendement.
      Het is eerder een auto. Het kost geld om er te wonen (onderhoud, aanpassingen) en aan het einde van de rit hoop je dat er nog wat restwaarde in zit.

      Het is toch van de zotte om te denken dat een huis meer waard wordt?

      Toch is dat wat er gebeurd is, de afgelopen jaren. Alleen is het niet het huis wat meer waard geworden is, maar de grond!
      We betalen voor ‘het plekje’. Dat bestaat uit de combinatie van grond + huis op een locatie. Een locatie die zelf ook onderhevig is aan verandering.

      Zo kan een mooier/groter/beter huis veel minder of meer kosten, afhankelijk van de plek waar het staat.

      Wat de boost met betrekking tot de banken betreft deel ik je mening volledig. Zie ook de uitstekende reactie van Leon Quaden hierover.

      De last zou absoluut niet alleen door de verkoper gedragen hoeven te worden – echter is dat wel logisch dat het zo is. Het draait allemaal om vraag & aanbod.

      Voor die lezers die nog altijd het huis als een investeringsbelegging voor later zien, omdat het altijd meer waard wordt…
      Een huis is net als een aandeel. Soms is het meer waard, soms minder. Afhankelijk van de markt.
      En de lasten van een gekelderd aandeel, door wie wordt dat gedragen? Wordt dat gedeeld met de bank en de stockbroker? Absoluut niet.
      Waarom dan wel bij een huis?

      Ondanks dit alles wens ik je uiteraard wel degelijk veel succes met de verkoop en het vinden van een andere fijne plek om te wonen!

      reageren
    • Dit is natuurlijk een pijnlijk verhaal.

      Echter: de zaak is duidelijk. De makelaar heeft gelijk: indien het huis niet verkoopt aan de huidige vraagprijs, is het te duur voor de markt. Aangezien u het huis niet goedkoper kan verkopen zonder failliet te gaan is er slechts 1 conclusie: het huis is momenteel onverkoopbaar. Helaas.

      reageren
    • Uw makelaar heeft het waarschijnlijk bij het rechte eind. Een vraagprijs van € 230.000 is realistischer.
      U schrijft: “ik hoef niets te verdienen, ik wil alleen maar een ander huis”. Zou u dat tien of twintig jaar geleden ook gezegd hebben? Nee, natuurlijk niet. U zou de winst genomen hebben. En dus zult u nu het verlies moeten nemen. Wel de winst willen pakken als het goed gaat en niet het verlies als het fout gaat, is inderdaad typisch consumentengedrag. Een beetje “pathatic”. Het is heel vervelend dat u in deze situatie zit. Maar deze slechte tijden is ons allen overkomen en het is niet anders. Neemt u uw verlies en ga verder met uw leven.

      reageren
  15. Er zitten veel goede suggesties in dit artikel; ik kan het er alleen maar mee eens zijn.

    Als het bovenstaande zou worden uitgevoerd, zouden de huizenprijzen eerst nog een correctie naar beneden maken, maar dan krijg je snel een nieuw evenwicht en gaat de zaak weer lopen. Niet op het niveau van 2008 en daarvoor, maar wel beter dan nu.

    Al die maatregelen die men tot nu toe heeft genomen: startersleningen, tijdelijk NHG grens oprekken, leegstandhuur versoepelen, dubbele aftrek verlengen etc. hebben allemaal averechts gewerkt. De neergang verloopt alleen trager en het duurt onnodig lang voordat de zaak gesaneerd is. Ondertussen worden hordes bouwvakkers werkeloos en drukt dit op de economie als geheel. Alle zaken die de huizenmarkt sneller naar een gezond evenwicht helpen zijn toe te juichen.

    reageren
    • Het belang zit hem niet zozeer in de huizenprijs op zich. Het gaat meer om de omloopsnelheid. Meer doorstroming is goed voor iedereen – de prijs (dus opbrengst voor de verkoper) even daargelaten.
      De prijs is enkel een kwestie van vraag en aanbod. Wanneer het aanbod verminderd, zal de huizenprijs wel wat gaan stijgen.
      Niet naar het niveau van 2008, dat is ook niet nodig. Zolang de banken de portemonnee niet op slot houden… Zie de reactie van Leon Quaden.

      reageren
  16. Helemaal mee eens! Wij nemen ook geen huizen in de verkoop als verkoper een hogere prijs wil vragen dan die wij hebben geadviseerd. We geven zelfs wel eens opdrachten terug, maar proberen dat uiteraard te voorkomen. En natuurlijk “verliezen” we die opdracht dan aan een collega, maar wij zien dat niet als verlies, maar eerder als winst.

    reageren

Geef een reactie

Google+