Verbouwing bedrijfsruimte tot woningen – bij aankoop toch 6% overdrachtsbelasting

loftZoals je weet is de overdrachtsbelasting verlaagd van 6% naar 2%. Maar alleen als het verkochte object een woning is.

Recent las ik een interessante uitspraak uit Den Haag die ik graag onder je aandacht wil brengen. Want het ging over inbreiding en de zaak pakte verkeerd uit voor de koper omdat de Belastingdienst 6% overdrachtsbelasting mocht incasseren.

Inbreiding? Let op!

Bemiddel je bij de verkoop van een bestaande woning dan weet je dat de koper 2% overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Verkoop je bouwkavels in een uitbreidingswijk, dan weet je dat er sprake is van nieuwbouw. De koper zal dan (bijzondere situaties daargelaten) 21% BTW moeten betalen.

Maar wat als in een bestaand pand  meerdere woningen gerealiseerd gaan worden ?

Bijvoorbeeld een oud pakhuis in de binnenstad waar een aannemer een aantal lofts gaat realiseren, met behoud van de authentieke elementen zoals geleiderails voor de takels. Dus zo’n grote open ruimte waar wel aansluitingen voor de badkamer en keuken worden gemaakt, maar het bad, douche en fornuis als losse elementen geplaatst kunnen worden door de bewoner.

Je kent ze vast wel uit je praktijk en anders uit de woon-tijdschriften.

Let op als jij mag bemiddelen bij de verkoop van dit soort objecten. Voor je het weet heb je een schadeclaim aan je broek van de koper of de aannemer omdat je ze er niet duidelijk op hebt gewezen dat er 6% en niet 2% overdrachtsbelasting betaald moet worden als de overdracht plaatsvindt voordat er sprake is van nieuwbouw.

Wanneer is een bedrijfspand al omgebouwd tot nieuwe woning?

In Den Haag ging het om een kleine en kennelijk niet zo rendabele bedrijfsruimte, want het pand zou omgebouwd worden tot twee woningen.

Op 1 december 2011 werd de akte van levering getekend bij de notaris. In die akte stond dat de koper in eigendom verkreeg: het appartementsrecht van “de bedrijfsruimte op de parterre”.

verbouwen bedrijfsruimte tot woningVolgens de aannemer was hij al een paar dagen eerder begonnen met het verbouwen van het pand.

De vraag die de rechter moest beantwoorden was of de koper commerciële ruimte had gekocht op 1 december 2011 of een (ver)nieuwbouwwoning. In het laatste geval hoefde de koper maar 2% overdrachtsbelasting betalen en anders 6%.

De rechter oordeelde dat het er niet om ging dat de onroerende zaak op die datum al een woonbestemming had in het bestemmingsplan. Dat is een punt dat alleen aan de orde komt als er twijfel is.

En die twijfel was er niet omdat volgens de rechter het enige criterium in deze zaak was of het registergoed op 1 december 2011 naar haar aard al bestemd was om bewoond te worden.

Dus keek de rechter naar de aard van het object op de dag van levering. Volgens de rechter was het toen (nog) een bedrijfsruimte, want zo stond het in de akte van levering. Bovendien was het werk dat de aannemer volgens eigen zeggen al had verricht op dat moment nog niet zo ingrijpend dat er sprake was van een object waarvan de aard al heel erg veranderd was.

Oftewel: de koper moest 6% in plaats van 2% overdrachtsbelasting betalen.

Let dus op bij uitbreiding

Juist bij (ver)nieuwbouw van bestaande panden in de binnenstad zul je moeten opletten. Meestal gaat het om oude(re) bedrijfspanden. Worden die omgebouwd tot lofts (zoals ik hierboven heb beschreven) dan kan het goed zijn dat op het moment van overdracht de aard van het object nog niet zodanig is veranderd dat je al van een woning kunt spreken.

En een verschil van 4% belastingheffing kan het verschil maken tussen een financieel rendabel of een verliesgevend project.

The following two tabs change content below.
Ik beheer een website, www.ntrs.nl waarop ik ook o.a. columns plaats die ik voor de Telegraaf schrijf. Daarnaast heb ik meegeholpen bij de oprichting van de site www.vaknotaris.nl. De gedachte erachter is om klanten van de notaris de mogelijkheid te bieden op een eenvoudige wijze (retour-)provisies te ontvangen en daarmee de kosten van de notaris "terug te verdienen", waardoor de klant de notaris kan kiezen op basis van kwaliteit en niet op basis van de laagste prijs. Ook kun je me volgen op Twitter (ernstloenderslo).

Geef een reactie

Google+