Voorkom problemen en bereid je voor – het energielabel en wetswijzigingen

Ik krijg de laatste tijd vragen van makelaars over het Energielabel. De teneur is telkens of de notaris inderdaad moet weigeren de akte van levering te passeren als het label niet aan de koper overhandigd is.

Het antwoord is: Zodra de wet gewijzigd is en is opgenomen dat het label echt verplicht is, dan moet de notaris medewerking weigeren!

EnergielabelMaar niemand weet wanneer die wijziging doorgevoerd zal zijn.
Dus tot dat moment kan de notaris de akte passeren zonder energie-prestatie-certificaat als de koper en verkoper het er mee eens zijn.

Tot nu toe waarschijnlijk geen nieuws voor jou, maar toch wil ik je een suggestie doen om problemen te voorkomen.

Stel, jij bemiddelt bij de verkoop en je maakt vandaag het (voorlopig) koopcontract. Koper en verkoper tekenen dat contract, de drie dagen bedenktijd verstrijkt en koper roept de ontbindende voorwaarde van financiering niet in binnen de afgesproken tijd.

Ook wordt opgenomen dat de koper afziet van het energielabel.

Alles in orde zou je denken, maar helaas blijkt de wetgever ineens tempo te maken. De wet wordt gewijzigd VOORDAT de akte van levering getekend is. Oftewel: er mag niet getekend worden door de notaris tenzij het label alsnog overhandigd wordt.

Dan ontstaat er een fors probleem omdat de verkoper verplicht is alsnog te zorgen voor een certificaat. Doet hij dit niet, dan is er sprake van een tekortkoming door de verkoper met de bijbehorende boete.

De verkoper zal eieren voor zijn geld kiezen en moet (via jou) zorgen voor het opstellen van een label. Maar wie zal de kosten daarvan betalen ? Niet de koper, maar de verkoper. En die zal de rekening bij jou willen leggen, schat ik zo.

Daarom mijn tip: leg nu vast in je koopcontract dat als de wet tussentijds wijzigt, waardoor een label echt noodzakelijk is, wie de kosten moet betalen. Dat kan de verkoper zijn, de koper of verkoper en koper samen (ieder voor de helft, of een andere verhouding).

Het lijkt kinderachtig om dat te moeten doen, maar liever nu duidelijkheid dan achteraf verwijtende blikken. En jij toont daarmee dat je professioneel met je vak bezig bent en potentiële problemen signaleert en alvast oplost.

The following two tabs change content below.
Ik beheer een website, www.ntrs.nl waarop ik ook o.a. columns plaats die ik voor de Telegraaf schrijf. Daarnaast heb ik meegeholpen bij de oprichting van de site www.vaknotaris.nl. De gedachte erachter is om klanten van de notaris de mogelijkheid te bieden op een eenvoudige wijze (retour-)provisies te ontvangen en daarmee de kosten van de notaris "terug te verdienen", waardoor de klant de notaris kan kiezen op basis van kwaliteit en niet op basis van de laagste prijs. Ook kun je me volgen op Twitter (ernstloenderslo).

6 Reacties

  1. Beste lezers,

    Ik begreep net dat de Tweede Kamer de invoering van het verplichte energielabel heeft weggestemd.

    Dus de notaris hoeft de komende tijd niet te weigeren de akte te tekenen. (Onduidelijk is wat de regering nu gaat doen).

    Op mijn site http://www.ntrs.nl staat een bericht hierover met een link naar de site van de KNB.

    reageren
  2. Goed stuk, maar is er wel eens gedacht aan een kapstokartikel voor deze of andere regeringsmaatregelen? Stel dat de overdrachtsbelasting ineens op 6% wordt teruggezet en je hebt net je koopovereenkomst getekend? het zal wel niet zo’n vaart lopen, maar toch, toen het 2% werd zijn de projectontwikkelaars en handelaren die tijdelijke woningen hadden toch voor duizenden euro’s de boot in gegaan, omdat de overdrachtsbelasting in zn totaliteit niet meer was terug te vorderen.

    Lijkt me eenvoudig om een regeletje op te nemen. Voorzetje:

    In geval er door onvoorziene politieke besluitvorming voor de leveringsdatum nadere en ten tijde van ondertekening niet bekende kosten ontstaan voor koper of verkoper, dan zal het verschil hiervan gedeeld worden.

    Of zoiets. Ik schud het ook maar uit mn mouw om mijn bedoeling duidelijk te maken.

    reageren
  3. Goed stuk en sterk advies. Maar, ik ben erg benieuwd naar de eerste zaak tegen een notaris welke de levering om iets nietigs als het niet leveren van een wettelijk verplichte label ophoudt. Je zou de stelling aan kunnen nemen dat e.e.a. niet in verhouding met elkander staat en er bij beide partijen sprake is van schade. Ik snap dat een notaris alleen zijn taak volbrengt, doch zal met name de uitspraak van de rechter in voormelde casus mij interesseren. Ik vermoed dat e.e.a. na het eerste proefproces weer van de baan is, aangezien het in mijn bescheiden optiek wederom een stukje vrijdagmiddaglaatwerk is.

    reageren
  4. Goede tip, alleen ben benieuwd naar de redenatie achter het volgende:

    “De verkoper zal eieren voor zijn geld kiezen en moet (via jou) zorgen voor het opstellen van een label. Maar wie zal de kosten daarvan betalen ? Niet de verkoper, maar de koper. En die zal de rekening bij jou willen leggen, schat ik zo.”

    Zoals ik het zie blijft verkoper in gebreke en zal verkoper dus moeten zorgen voor een energielabel en voor de daarbij behorende kosten moeten opdraaien, niet koper.

    reageren
    • Beste Hans,

      Het idee achter de redenatie is er eigenlijk niet echt. Behalve de volgende: koper heeft in het koopcontract het recht op afgifte van het energielabel “weggetekend”.
      Zonder label onder de strengere eisen (die er nu overigens niet door zijn gekomen) echter geen akte van levering, want d enotaris weigert dienst.
      Toch zal er een label moeten komen.

      Ik geeft toe: deze redenatie is net zo sterk als die van jou. De verkoper is ingebreke.

      Daarom mijn suggestie: leg nu alvast vast wie de kosten betaald als de wijziging in d eregelgeving er door komt.

      EN LET OP:
      Nu de wijziging is afgestemd in de Tweede Kamer blijft mijn suggestie relevant. Want ga er maar van uit dat de regering met een nieuwe oplossing zal komen!

      reageren

Geef een reactie

Google+