Stapt VBO terecht naar de rechter vanwege funda?

De echte klusser “Ken niet zonder de Gamma“, de huizenzoeker kan niet zonder funda. Niets aan de hand zou je zeggen. Goed werk van funda, door in een jaar of tien er voor te zorgen dat jouw merk, jouw website onontbeerlijk is geworden voor je doelgroep.

Daar zou je haast jaloers op zijn! Dat is precies wat er nu aan de hand is. VBO is jaloers. Zij willen dat de huizen van hun leden ook goed gezien en gevonden worden op funda.nl.

Als ik me goed herinner is dat ook exact de reden geweest dat VBO (en VastgoedPRO) een deal met funda hebben gesloten om tegen (flinke) betaling de huizen van hun leden ook op funda zichtbaar te krijgen. Op de koop toe gaan ze akkoord met een inferieure positie en nog wat haken en ogen, ook wel voorwaarden genoemd.

Daarmee hebben VBO en VastgoedPRO een hele domme, OF een hele slimme zet gedaan. Dat gaan we ontdekken wanneer de rechter uitspraak doet.

Domme zet

Dankzij het aanbod van de VBO/VastgoedPRO op funda hebben ze willens en wetens geholpen aan de verdere doorgroei van funda. Je tekent een contract, helpt je concurrent nog groter worden en gaat dan in de aanval, want het is niet eerlijk. Als de rechter in het voordeel van funda recht spreekt, dan kan het wel eens snel gedaan zijn met het gezeur.

Slimme zet

Door te helpen bij het succes van funda wordt het economische belang van ‘de site van de NVM’ dusdanig groot dat er oneerlijke concurrentie plaatsvindt. Wanneer de rechter oordeelt dat de NVM hier geen recht meer van spreken heeft, dan zal funda correcties moeten doorvoeren zodat het woningaanbod evenredig getoond wordt, ongeacht de herkomst van de makelaar. Langs deze route wordt er transparatie bij je concurrent afgedwongen. Snugger.

Funda zelf dan

Hier is het eigenlijk waar het om gaat. Funda is een commerciele organisatie. Ze bepalen, als bedrijf, zelf wat ze willen doen en wat de juiste strategie is. Ze hebben daarbij de pech dat een grote groep aandeelhouders lid is van de NVM. Op die manier proberen die NVM makelaars het roer in handen te houden.

Niet slim, want ondanks de contractuele overeenkomst met beperkingen en bepalingen wordt via de achterdeur een bepaalde marktgroep benadeeld.

Ik snap dan ook echt niet waarom funda het hier op aan laat komen. Als ze daar en beetje meer ballen zouden hebben hadden ze al in een eerder stadium het beleid gevoerd wat het beste is voor het bedrijf funda. Dat betekent het voortzetten van het succes van funda. Dat betekent dat doen wat goed is voor je klant.

Wie is de klant

Vraag je nou eens even goed af wie de klant van funda is. Is dat de betalende makelaar? Die betaald voor het geplaatst krijgen van zijn portefeuille – of is het de consument die de nummer 1 website in de huizenmarkt benut om het gewenste huis te vinden?

Kip of Ei

Tok zei de kip die tegen de boom opliep. Het dilemma van funda is toch wel om te bepalen wie je klant is.

De omzet wordt bij de makelaars gehaald (afgezien van advertenties). Eigenlijk is de makelaar de klant van funda. Alhoewel, als consumenten geen massaal gebruik van funda maken, is het voor de makelaar niet interessant om bij funda af te tikken als advertentiekanaal.

Misschien is dat de reden waarom funda gewoon afwacht en kijkt wat de rechter gaat bepalen. Sinds het NMa rapport een maand of 7 geleden uitkwam heeft funda niets gedaan. Althans, dat is wat de VBO beweert. Mijn vermoeden is dat funda wel degelijk hard aan het werk is geweest. Achter de schermen. Daar is vast en zeker al een plan van aanpak gemaakt wat er allemaal moet gebeuren wanneer de weergave op de site evenredig en gelijk moet zijn voor ieder huis, ongeacht de affiliatie van de makelaar.

Waarschijnlijk gaat de uitspraakt commercieel gezien voor funda geen verschil maken. Het enige wat zou kunnen is als alle niet NVM-makelaars resoluut al het aanbod van funda verwijderd, natuurlijk wel met een alternatief achter de hand. Dat zal funda vast niet leuk vinden. De consument ook niet, want die moet weer verder gaan zoeken naar ander aanbod wat niet op funda staat.

Kans

Stel je eens even voor wat er zou gaan gebeuren als alle VBO en VastgoedPRO makelaars hun aanbod prominent op een andere huizensite zouden zetten? Stel dat jaap of huislijn een deal met deze makelaars wil sluiten en het NVM aanbod degradeert op die site?

Of laat funda zien dat ze echt de belangrijkste site zijn en gaan ze het gras voor de voeten van de rechter wegmaaien door de consument voorop te plaatsen? Door het aanbod te laten zien wat de consument zoekt en het belang van de brancheverenigingen te laten varen?

Eindelijk weer wat beweging! Is het niet in de markt, dan is het wel in de duw-en-trekwedstrijd tussen de makelaars zelf. Ja dat geeft de burger weer moed, nu het toch al zo slecht gaat in de makelaardij.

The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft. Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.

Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)

5 Reacties

  1. Goedendag,

    Op verzoek van de heer H. Tuttel hier mijn Blog.

    Allereerst wil ik uit de doeken dat dat ik een lidmaatschap bij een brancheorganisatie als een noodzakelijk kwaad zie, ongeacht welke organisatie het betreft. Noodzakelijk kwaad? Ja, inderdaad! Momenteel wordt het door de markt een makelaar onmogelijk gemaakt zijn werk te MOGEN doen. Niet Kunnen, maar MOGEN inderdaad. Want mijn werk kan ik wel doen zonder een brancheorganisatie, daar heb ik de juiste kennis en kunde voor. Maar ik MAG het niet uitvoeren wanneer ik wil dat mijn taxatierapporten gevalideerd en geaccepteerd worden door banken, verzekeraars en het NHG, of wanneer ik wil dat mijn woningaanbod op Funda dient te komen. Nu is het om strategische redenen dat ik mij momenteel bewust minder op de verkoop richt en juist meer op de aankoop en taxaties, omdat ik de overtuiging heb dat daar momenteel een groter onderscheidend vermogen ligt voor de makelaar dan bij de verkoop. In die zin ben ik momenteel dan ook geenzins afhankelijk van Funda.

    Funda is inderdaad net een sprookje!

    Er was eens een brancheorganisatie die besloot om het woningaanbod niet op de website van hun vereniging te tonen maar onder te brengen in een op zich staand bedrijf genaamd Funda en de daarbij behorende website. Dit bleek een dusdanig groot succes voor deze vereniging dat zij binnen de kortste keren de grootste en meest bepalende speler waren waar het woningaanbod betrof (tot dan toe van enkel en alleen de NVM leden). Onder het motto “een goed voorbeeld doet goed volgen” zagen ook andere organisaties commerciële kansen en starten eveneens een platform om woningaanbod te tonen, dit met verschillende initiatieven en wisselend succes. Echter wonnen enkele van deze sites steeds meer terrein in de markt, mede door de techniek spyderen genaamd. Niet moeizaam zelf alles invoeren, maar gewoon lukraak aanbod plaatsen wat elders staat en dan met een doorverwijzing.
    Hier heeft Funda zich lang tegen verzet en diverse rechtzaken gevoerd en verloren. Dit heeft bijgedragen tot het besluit om de website open te stellen voor een breder aanbod en zo een beter beeld te geven van het woningaanbod, welke weer resulteerde dat Funda andermaal bij uitstek het platform is voor de consument die een woning zoekt. Strijd gestreden en slag gewonnen zou je zeggen!

    De afspraken met de overige brancheorganisaties was een feit in 2007 en men kon zich toen in de voorwaarden schikken. Echter zijn de tijden sinds 2007 drastisch veranderd, niet alleen voor VBO en Vastgoedpro maar ook voor het NVM.
    NVM ziet Funda als hun marketingstool. Echter ziet de consument Funda niet als marketingtool van het NVM, maar als het medium waar zij op zoek is naar hun nieuwe woning. Funda is groter geworden dan de woningsite van het NVM, Funda is het nr. 1 medium voor consumenten en heeft daarmee een verplichting die de belangen van het NVM te boven gaan. Het is dan ook kwalijk dat het NVM deze consument niet serieus lijkt te nemen en puur aan haar eigen positie denkt.

    Na een vernietigend rapport van het NMa en diverse oproepen van diverse consumenten organisaties zijn zij nog geen millimeter geweken. Wanneer zoveel organisaties roepen dat het spek stinkt, m.u.v. de slager, zal het spek dan stinken?

    Funda moet zijn verplichtingen naar de consument nakomen en doen wat in het belang van de consumenten en adverteerders is!

    reageren
  2. “Als ze daar en beetje meer ballen zouden hebben hadden ze al in een eerder stadium het beleid gevoerd wat het beste is voor het bedrijf funda.”
    In dit eerdere stadium was Funda in een strijd verwikkeld met andere huizensites, allen met als doel om de grootste/enige huizensite van Nederland te worden. Funda kwam (mede) dankzij de steun van NVM makelaars als winnaar uit de bus. Deze sterke steun van de NVM makelaars had zijn oorsprong in de kans die het hen gaf om een concurrentie voordeel te bedingen ten opzichte van niet-NVM makelaars. Had Funda zich opgesteld als website voor alle makelaars zou NVM een veel minder sterke aanleiding hebben gehad om Funda zo sterk te ondersteunen, met als gevolg dat de strijd wellicht nog gaande zou zijn.

    “Waarschijnlijk gaat de uitspraakt commercieel gezien voor funda geen verschil maken.”
    Dit is naar mijn mening nogal een kortzichtige uitspraak. Stel dat NVM makelaars van de rechter geen voorkeursbehandeling meer mogen krijgen, ondanks hun meerderheidsbelang. Is het dan realistisch om te stellen dat dit de onderlinge verhoudingen niet zal beinvloeden, en dat de NVM zonder twijfel net zo sterk een supporter zal blijven van Funda, en/of dat zij niet op een andere manier hun meerderheidsbelang zullen proberen te verzilveren? En is het op enige manier denkbaar dat dit niet zijn effect zal hebben op de commerciele situatie van Funda?

    Ik wil overigens niet meteen de conclusie trekken dat een dergelijke verandering nu slecht zal uitpakken voor Funda. Misschien is dat de reden dat zij zich stil houden. Funda staat inmiddels sterk op de kaart bij de consument, en is op die manier nu wellicht in een positie om (meer) onafhankelijk verder te gaan.

    reageren
    • Was Funda de strijd met Jaap.nl (en vergelijkbare spyder sites) niet aan het verliezen en is het niet zo dat juist door het aanbod van VBO en Vastgoedpro wel te plaatsen, Funda weer leidend is geworden voor de consument?

      reageren
  3. Stel… je hebt gelijk en VBO en VastgoedPRO rennen naar andere huizensites met hun aanbod en degraderen het NVM aanbod. Wat weerhoudt Funda ervan om die sites te spideren en binnen regels van de databankenwet het aanbod blijft presenteren, zijn we dan niet teruggeworpen in de tijd? De prominente zoeksite Funda zal in top of mind blijven voor de gemiddelde woningzoeker. Tevens mis ik in het blog, de kans dat alle NVM-ers hun aanbod van Funda afhalen en wederom een eigen site in het leven roepen. In mijn ogen allemaal onwenselijk voor de consument maar wel realiteit.
    Zouden de niet-NVM-ers bereid zijn fors meer te betalen als men level-playing field op Funda krijgt? Ik ben benieuwd?

    reageren
    • Willen consumenten liever een goed/volledig aanbod op een website hebben, of nemen ze genoegen met 1 (kleine) foto…?

      Of VBO en VastgoedPRO nog meer willen betalen voor level playing-field weet ik niet. De vraag is eerder of funda (lees NVM) ze dat wil geven!

      reageren

Geef een reactie

Google+