ma·ke·laar
– met ´makelaar´ bedoel ik in dit stuk de tussenhandelaar, die ook adviseert en ontzorgt;
– dit is een persoonlijke zoektocht naar de veranderende of verdwijnende rol van de makelaar;
– waar ´hij´ staat kan ook ´zij´ gelezen worden.
Het vak van de makelaar staat onder druk. Matchmaking lijkt overbodig en de vastgoedmarkt zit vast. Makelaars worden lui genoemd, zouden een gebrek aan specialisme en focus hebben en zetten honden op Funda omdat ze van gekkigheid niet weten wat ze doen moeten. Woningen staan langer dan ‘ooit’ te koop, de NVM wordt ‘negativisme’ toegeschreven, winkelstraten lopen leeg en de kantorenmarkt staat meer bekend als ‘vastgoedbubbel’. De oorzaak? Crisis?
Retrospectief denken
Vincent Taapken leerde mij dat men bij vastgoedontwikkelingen kijkt naar de behaalde resultaten in het verleden om te bepalen hoe de toekomst eruit ziet. Hierdoor kijkt men niet tot nauwelijks naar de ontwikkelingen in de samenleving. De oorzaak van de vastgoedcrisis is volgens mij een vertraagde reactie op alle veranderingen in de samenleving. Veranderingen die voortkomen uit de opkomst van het internet: het informatietijdperk.
Het informatietijdperk heeft voor makelaars de matchmaking overbodig gemaakt. Het lijkt mij dat we kunnen wachten op het moment dat iedereen zijn huis kan uploaden op Funda. Daarom vraag ik mij af: wat verandert er in dit tijdperk voor de makelaar?
Veranderen
1. functiemenging & lokaliteit
Werken, wonen en winkelen worden steeds minder gescheiden. Een makelaar die zich alleen op kantoren of woningen blijft focussen, mist hierdoor een groot deel van zijn doelgroep. Zowel aan de vraag- als aan de aanbodzijde. Een makelaar die zich focust op een beperkt gebied: een wijk of buurt, heeft, mijns inziens, in de toekomst meer kans op succes.
2. lokaliteit & ontmoeting
In het informatietijdperk ontmoeten we elkaar anders dan voorheen. We spreken vaak online af om elkaar op een openbare plek te ontmoeten. Wat doet mensen beslissen ergens af te spreken? Hebben deze ontmoetingsplekken invloed op hun vestigingsplek? We willen immers al onze favoriete plekken graag in de buurt hebben. Een makelaar in een populair gebied heeft logischerwijs meer kijkers en kopers.
Ik stel dat de verkoopfocus niet op het vastgoed, maar op het gebied er omheen moet komen te liggen. Op de voorzieningen en ontmoetingen in de buurt.
O, die makelaar
Maar is het aan de makelaar om te zorgen dat een gebied populairder wordt? Ik heb niet zo veel vertrouwen in de makelaar zoals die nu is, niet voor de toekomst althans. Ik woon in City Campus Max (Utrecht), drie torens gevuld met zo’n 1.200 studenten en starters en tegenover een kantorenterrein dat voor 45% leegstaat. Op tien minuten afstand van het centraal station en naast de afslag jaarbeurs van de A12.
Het lukt de makelaars niet om deze 45% te vullen en het lukt hen ook niet om de commerciële ruimtes onder City Campus Max te vullen. Het is structurele leegstand. Dus makelaars zijn lui en overbodig? Nu staat het immers net zo leeg als zonder makelaar.
Ik sprak een Utrechtse makelaar, die dit gebied niet eens meer noemt wanneer iemand bij hem komt met een vraag naar kantoor- of bedrijfsruimte. ‘Deze locatie kun je afschrijven’ zij hij ‘niemand wil hier zitten, iedereen gaat naar Papendorp of wil in het centrum’. Deze makelaar kon zijn taak elders gemakkelijker volbrengen. Hij heeft geen hart voor de gebieden, maar zoekt naar het beste aanbod voor zijn klant: de gebruiker.
Dit is logischerwijs ook de rol van de makelaar. Maar gezien de veranderingen in de samenleving is dit niet meer de beste keuze. We kunnen zelf aanbod zoeken en advies inwinnen op google.
Een handelaar is ook marketeer
Stel dat de makelaar in de toekomst het gebied als focus heeft gekozen en afgestapt is van het idee dat hij alleen woon- werk- of winkellocaties verkoopt. Dan zit de makelaar nog steeds vast aan het bestemmingsplan en de opdracht die hij van de aanbieder heeft meegekregen. Maar ook daar valt in te winnen.
Ontwikkelaars, eigenaren en overheden hebben een wens: meegaan in de trend ‘(her)ontwikkelen naar vraag’. Zij willen samenwerken met gebruikers, hen geven wat zij verlangen en weer gevulde gebouwen zien in gebieden waar de sociale cohesie hoog is. Maar zij kampen met één enorm probleem: ze hebben geen flauw idee wie de gebruikers zijn, laat staan wat zij willen. Dit terwijl makelaars juist heel goed weten wie de gebruikers zijn en wat hun behoeften zijn. Althans, zo is mijn aanname.
Ik denk dat een makelaar meer de rol van de gebiedspromoter en –coördinator op zich moet nemen. Waarbij hij samenwerkt met straat- en pleinmanagers. Winkelstraatmanager Nel de Jager heeft immers ook veel voorwerk gedaan voor makelaars in de Haarlemmerstraat. Een makelaar kan op deze manier het gebied en de objecten binnen het gebied verkopen als een gastheer die weet wie de bewoners en gebruikers zijn. Bovendien weet de makelaar precies waar behoefte aan is in zijn gebied, dus kan hij gemeenten en ontwikkelaars adviseren over de te (her)ontwikkelen projecten. Dit gebeurd al: Barend Treep, van de hond, is bijvoorbeeld ook vastgoedadviseur. Ik ben benieuwd wie nog meer een dergelijke rol heeft. En ook binnen het eigen gebied?
Schakel tussen vraag en aanbod
Een makelaar is niet alleen een verkoper van vastgoed. Hij zou ook een adviseur voor toekomstige (her)ontwikkelingen binnen zijn gebied kunnen zijn. Omdat de makelaar de mensen kent en weet wat hun wensen en behoeften zijn. Zo begint de rol als tussenhandelaar al bij de start van een (her)ontwikkeling en gaat deze continu door tijdens de veranderingen die het gebied en de objecten ondergaan.
Toch vraag ik me af hoeveel makelaars dit kunnen en willen. Zij zijn immers in dit vak gestapt om alleen vastgoed te verkopen. Niet om een gebied zo aantrekkelijk mogelijk te maken en/of te houden voor de (toekomstige) bewoners, toch? Misschien heb ik het wel over een heel nieuw vak en zie ik echt geen toekomst in dat van de makelaar, de tussenhandelaar.
Laatste berichten van Emilie Vlieger (toon alles)
- ma·ke·laar - 16 januari 2012
- Studentenhuisvesting boven winkels, is dat dé oplossing voor leegstand? - 21 november 2011
- Niet bouwen naar vraag, maar ontwikkelen naar behoefte - 27 oktober 2011
Leuk stuk, mooie scherpe beredenering tav het vak makelaar. Voor een goed deel geloof ik dat makelaars wel nodig blijven, ik denk dat niet alle makelaars overbodig zijn. Ik denk dat er veel te veel zijn, dat wel, en die spoeling zou absoluut een stuk dunner kunnen. Een deel zou inderdaad woonconsultant of gebiedspromotor kunnen zijn. Of meer adviseurs tav gemeente of ontwikkelaars. In die rol ontbreekt het nog wel aan een degelijk verdienmodel volgens mij!
Verder worden er naar mijn bescheiden mening veel goeie opmerkingen gemaakt. Makelaar hyper-lokaal werken, meer adviseurs/ bemiddelaars, verandering lijkt een must! Nu nog de praktijk!
Wat ben ik blij dat ik gekozen heb om alleen aankoopmakelaar te zijn. Wat je schrijft herken ik. In mijn activiteiten speelt de locatie altijd een rol. Omdat de behoefte en de mogelijkheden van de klant vaak/meestal een directe relatie hebben met een locatie. Wat kan waar wel en voor welke prijs?
Een leuke, out of the box gedachte; met helaas net wat te veel en te makkelijk commentaar op de “traditionele” makelaar. Het is in deze tijd, waarin veel externe factoren de rol van de makelaar bepalen, betrekkelijk eenvoudig te constateren dat veel anders zal moeten. Ondanks dat juich ik elk initiatief toe, dus ook dit idee. Met echter één grote kanttekening; zitten gemeenten en bestuurders te wachten op de makelaar die heel fanatiek met goede ideeen en wensen op hun deur klopt? Hoeveel zal de makelaar eerst moeten investeren voordat er resultaat geboekt wordt?
Om uw plannen te realiseren zullen we dus de ontkoppeling tussen bedrijfs- en woningmakelaar ongedaan moeten maken en ons concentreren op gebiedsmakelaars in de ruimste zins des woords?
Dag Rogier,
Goed om te horen. Of gemeenten hierop wachten: ja! Of zij dit vanuit de makelaar willen zien: geen idee. Advies misschien niet, maar gebiedspromotie.. Mogen zij een voorkeur hebben? Wie het doet, doet het.
Financieringsmodel: inderdaad de makelaar zal er niet direct aan verdienen, maar ook niet minder dan nu (het is een proces, geen plotse verandering). Hoewel er meer werk verzet moet worden voor dezelfde inkomsten, is er in de toekomst kans op een hogere waarde en een snellere verkoop van het vastgoed. Aan de makelaar om dit in te schatten in zijn gebied. Dat doen (tussen)handelaars: kansen inschatten en risico nemen.
– Emilie
In het VBO magazine van december 2011 staat een artikel over zg. Bloemkoolwijken. Met name Martijn Ubink zal zich als stadssocioloog kunnen vinden in jouw visie. Mijn scepsis bestaat met name uit het feit dat de individuele makelaar relatief weinig invloed zal kunnen uitoefenen. Via de eigen beroepsverenigingen zou men hier collectief aandacht aan kunnen schenken.
Out of the box denken is tot dusverre niet de sterkste kant gebleken van de diverse besturen. Hou mij op de hoogte!
Jacob, Johan, boB, Barend,
Dank voor jullie mooie reacties! Ik had werkelijk gedacht dat een hoop mensen het oneens zouden zijn met mijn stellinginname.
Laat de veranderingen maar komen in vastgoedwereld! Ik ga door, mijn eigen vak: de marketing, moet ook maar eens op de schop. Toch?
-Emilie
Dank Bob, blij met jouw reactie, gezamenlijk met Emilie erkennen wij dat het anders moet en volgens mij ook kan.
Het blijft een gegeven dat het juist nu erom gaat om onderscheidend te zijn en te blijven en dat er ook kansen ontstaan, juist door op een andere manier te denken en te werken.
De makelaar moet innoveren/veranderen en op een andere manier de consument gaan benaderen (van aanbod naar vraaggericht).
In mijn optiek moet de makelaar zijn als een klein sleepbootje: alert, remmen waar nodig, gas bij geven als het kan en natuurlijk heel wendbaar.
Barend Treep
Emelie,
bijna 10 jaar geleden zijn wij begonnen met de opleiding Woningmarktconsultancy. De bedoeling was om van een groep makelaars die ook adviseerden echte adviseurs op de woningmarkt te maken. De makelaar adviseerde tot die tijd alleen om een verkoopopdracht voor een nieuwbouwplan binnen te slepen en zo zijn courtage te krijgen.
De Woningmarktconsultant (WMC’er) zou onafhankelijk van eventuele opdrachten moeten adviseren. Helaas zijn de meeste WMC’ers te veel makelaar gebleven. Daarom roep jij nu om een nieuwe makelaar.
Overigens vind ik je toevoeging dat die nieuwe makelaar multidisciplinair moet zijn een goede toevoeging. In de praktijk merk ik dat het nuttig is veel breder te denken dan alleen aan woningbouw. Wonen is geen op zichzelf staande zaak. We moeten inderdaad bij vastgoedontwikkelingen meer denken aan gebiedspromotie.
Het is prachtig om te merken dat we in NL vreselijk ons best hebben gedaan om het werken weg te halen bij het wonen en dat we nu tot de conclusie komen dat integratie van die 2 de toekomst heeft. We moeten met zijn allen nog wel een paar regeltjes wegpoetsen, maar misschien helpt de crisis daarbij een handje. Houden we toch nog iets positiefs aan de crisis over.
Je vraag of er makelaars zijn die de door jou geschetste rol willen en kunnen vervullen, kan ik dus met JA beantwoorden. Er zijn er al een paar vrije, onafhankelijke geesten. Echter degenen die nog makelaar zijn en de ambitie hebben om deze rol te vervullen, doen er goed aan om te stoppen met hun makelaarsfunctie, anders werkt het niet.
boB Kuijs
Woningmarktconsultancy BV
Ik denk dat je daar wel eens heel snel gelijk in kunt krijgen. Vandaag ook weer gezien dat er veel verborgen werkloosheid onder de makelaars is. De makelaars die zoals jij zegt afstappen van het vastgoed en zich specialiseren in een gebied(hyper local), zouden inderdaad weleens de nieuwe makelaars kunnen worden.
Weer een hele scherpe kijk op de zaken! Ik zou willen voorstellen dat de makelaar zich inderdaad meer gaat richten op een gebied in plaats van op één bepaald soort vastgoed. In plaats van het verkopen van vastgoed zou hij als uitgangspunt moeten hebben om de cliënt zo goed mogelijk te helpen. Hij zou dus een intermediair moeten zijn tussen een leefstijl en een gebied in plaats van een handelaar in fysieke objecten. Hier is veel meer rendement uit te halen; zowel op ruimtelijk sociaal gebied als uiteindelijk ook economisch.