ma·ke·laar

– met ´makelaar´ bedoel ik in dit stuk de tussenhandelaar, die ook adviseert en ontzorgt;
– dit is een persoonlijke zoektocht naar de veranderende of verdwijnende rol van de makelaar;
– waar ´hij´ staat kan ook ´zij´ gelezen worden.

bent u verkoper

Het vak van de makelaar staat onder druk. Matchmaking lijkt overbodig en de vastgoedmarkt zit vast. Makelaars worden lui genoemd, zouden een gebrek aan specialisme en focus hebben en zetten honden op Funda omdat ze van gekkigheid niet weten wat ze doen moeten. Woningen staan langer dan ‘ooit’ te koop, de NVM wordt ‘negativisme’ toegeschreven, winkelstraten lopen leeg en de kantorenmarkt staat meer bekend als ‘vastgoedbubbel’. De oorzaak? Crisis?

Retrospectief denken

Vincent Taapken leerde mij dat men bij vastgoedontwikkelingen kijkt naar de behaalde resultaten in het verleden om te bepalen hoe de toekomst eruit ziet. Hierdoor kijkt men niet tot nauwelijks naar de ontwikkelingen in de samenleving.  De oorzaak van de vastgoedcrisis is volgens mij een vertraagde reactie op alle veranderingen in de samenleving. Veranderingen die voortkomen uit de opkomst van het internet: het informatietijdperk.

Het informatietijdperk heeft voor makelaars de matchmaking overbodig gemaakt. Het lijkt mij dat we kunnen wachten op het moment dat iedereen zijn huis kan uploaden op Funda. Daarom vraag ik mij af: wat verandert er in dit tijdperk voor de makelaar?

Veranderen

1. functiemenging & lokaliteit
Werken, wonen en winkelen worden steeds minder gescheiden. Een makelaar die zich alleen op kantoren of woningen blijft focussen, mist hierdoor een groot deel van zijn doelgroep. Zowel aan de vraag- als aan de aanbodzijde. Een makelaar die zich focust op een beperkt gebied: een wijk of buurt, heeft, mijns inziens, in de toekomst meer kans op succes.
2. lokaliteit & ontmoeting
In het informatietijdperk ontmoeten we elkaar anders dan voorheen. We spreken vaak online af om elkaar op een openbare plek te ontmoeten. Wat doet mensen beslissen ergens af te spreken? Hebben deze ontmoetingsplekken invloed op hun vestigingsplek? We willen immers al onze favoriete plekken graag in de buurt hebben. Een makelaar in een populair gebied heeft logischerwijs meer kijkers en kopers.

Ik stel dat de verkoopfocus niet op het vastgoed, maar op het gebied er omheen moet komen te liggen. Op de voorzieningen en ontmoetingen in de buurt.

O, die makelaar

Maar is het aan de makelaar om te zorgen dat een gebied populairder wordt? Ik heb niet zo veel vertrouwen in de makelaar zoals die nu is, niet voor de toekomst althans. Ik woon in City Campus Max (Utrecht), drie torens gevuld met zo’n 1.200 studenten en starters en tegenover een kantorenterrein dat voor 45% leegstaat. Op tien minuten afstand van het centraal station en naast de afslag jaarbeurs van de A12.

Het lukt de makelaars niet om deze 45% te vullen en het lukt hen ook niet om de commerciële ruimtes onder City Campus Max te vullen. Het is structurele leegstand. Dus makelaars zijn lui en overbodig? Nu staat het immers net zo leeg als zonder makelaar.

Ik sprak een Utrechtse makelaar, die dit gebied niet eens meer noemt wanneer iemand bij hem komt met een vraag naar kantoor- of bedrijfsruimte. ‘Deze locatie kun je afschrijven’ zij hij ‘niemand wil hier zitten, iedereen gaat naar Papendorp of wil in het centrum’. Deze makelaar kon zijn taak elders gemakkelijker volbrengen. Hij heeft geen hart voor de gebieden, maar zoekt naar het beste aanbod voor zijn klant: de gebruiker.

Dit is logischerwijs ook de rol van de makelaar. Maar gezien de veranderingen in de samenleving is dit niet meer de beste keuze. We kunnen zelf aanbod zoeken en advies inwinnen op google.

Een handelaar is ook marketeer

Stel dat de makelaar in de toekomst het gebied als focus heeft gekozen en afgestapt is van het idee dat hij alleen woon- werk- of winkellocaties verkoopt. Dan zit de makelaar nog steeds vast aan het bestemmingsplan en de opdracht die hij van de aanbieder heeft meegekregen. Maar ook daar valt in te winnen.

Ontwikkelaars, eigenaren en overheden hebben een wens: meegaan in de trend ‘(her)ontwikkelen naar vraag’. Zij willen samenwerken met gebruikers, hen geven wat zij verlangen en weer gevulde gebouwen zien in gebieden waar de sociale cohesie hoog is. Maar zij kampen met één enorm probleem: ze hebben geen flauw idee wie de gebruikers zijn, laat staan wat zij willen. Dit terwijl makelaars juist heel goed weten wie de gebruikers zijn en wat hun behoeften zijn. Althans, zo is mijn aanname.

Ik denk dat een makelaar meer de rol van de gebiedspromoter en –coördinator op zich moet nemen. Waarbij hij samenwerkt met straat- en pleinmanagers. Winkelstraatmanager Nel de Jager heeft immers ook veel voorwerk gedaan voor makelaars in de Haarlemmerstraat. Een makelaar kan op deze manier het gebied en de objecten binnen het gebied verkopen als een gastheer die weet wie de bewoners en gebruikers zijn. Bovendien weet de makelaar precies waar behoefte aan is in zijn gebied, dus kan hij gemeenten en ontwikkelaars adviseren over de te (her)ontwikkelen projecten. Dit gebeurd al: Barend Treep, van de hond, is bijvoorbeeld ook vastgoedadviseur. Ik ben benieuwd wie nog meer een dergelijke rol heeft. En ook binnen het eigen gebied?

Schakel tussen vraag en aanbod

Een makelaar is niet alleen een verkoper van vastgoed. Hij zou ook een adviseur voor toekomstige (her)ontwikkelingen binnen zijn gebied kunnen zijn. Omdat de makelaar de mensen kent en weet wat hun wensen en behoeften zijn. Zo begint de rol als tussenhandelaar al bij de start van een (her)ontwikkeling en gaat deze continu door tijdens de veranderingen die het gebied en de objecten ondergaan.

Toch vraag ik me af hoeveel makelaars dit kunnen en willen. Zij zijn immers in dit vak gestapt om alleen vastgoed te verkopen. Niet om een gebied zo aantrekkelijk mogelijk te maken en/of te houden voor de (toekomstige) bewoners, toch? Misschien heb ik het wel over een heel nieuw vak en zie ik echt geen toekomst in dat van de makelaar, de tussenhandelaar. 

The following two tabs change content below.
Studente Kunstmanagement aan de kunstacademie in Utrecht (HKU) Interesses: locatiemarketing, netwerkvorming, architectuur, binnenstedelijke revitalisatie; transformatie van leegstand.

Laatste berichten van Emilie Vlieger (toon alles)

Google+