Huurders in het nauw gedreven

Ruim twee maanden heeft Nederland gewacht op het Catshuis-akkoord. Uiteindelijk liep dit op niets uit en kregen we een politieke crisis bovenop onze vastgoedcrisis. Dit dieptepunt leverde echter onverwachts wel een crisisakkoord op met andere politieke partijen. Binnen twee dagen was het akkoord gevormd met daarin effecten die ons jaren zullen achtervolgen. Wat betekent dit voor u als huurder? Hieronder volgt een korte samenvatting.

Stabiliteitsprogramma

De correcte benaming van het crisisakkoord is het “Stabiliteitsprogramma” . Hierin is een apart kopje voor onze woningmarkt opgenomen met daarin het volgende:

  • Op de woningmarkt vinden belangrijke structurele hervormingen plaats. Het is essentieel om de hypotheekschulden te verminderen, zowel vanuit micro- als vanuit macro-perspectief.
    Tegelijkertijd is het van belang om het vertrouwen op de woningmarkt te bevorderen. De regering is daarom voornemens om de hypotheekrenteaftrek te handhaven. Vanaf januari 2013 moeten nieuwe hypotheken gedurende de looptijd in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek (structurele besparing 5,4 mld.). Om de risico’s van hoge hypotheekschulden verder te beperken, wordt de Loan-to-Value ratio geleidelijk beperkt tot 100%.
  • Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren, wordt de overdrachtsbelasting op woningen permanent verlaagd tot 2%. Dat draagt bij aan langdurige zekerheid op de woningmarkt en lagere financiële risico’s. De maatregel wordt gefinancierd uit de afschaffing van de onbelaste reiskostenvergoeding, inclusief het onbelaste privé-gebruik van leaseauto’s. Dit bevordert dat mensen dichterbij hun werk gaan wonen en vermindert de milieu- en filedruk.
  • De huren voor huurders met een inkomen van €33.000–€43.000 per jaar mogen worden verhoogd met de inflatie plus 1% (afgeroomd met de verhuursverheffing per 2013).

Voor u als huurder, die blijft huren, is de laatste opmerking over de extra huurverhoging bovenop de inflatie het belangrijkst. Hierin zijn drie elementen belangrijk: gereguleerde of liberale huursector, de inkomensgrens en het huidige wetsvoorstel “huurverhoging op grond van inkomen”. Deze drie elementen worden hieronder besproken om u een beetje wegwijs te maken in de bedoelingen van Den Haag.

Gereguleerde of liberale huursector?

Het stabiliteitsprogramma is zo ruim geformuleerd dat het onduidelijk is of de maatregel alleen is bedoeld voor de gereguleerde of ook de liberale huursector. Door de financiële druk op te voeren wil de overheid scheefwonen tegengaan met een doorstroom naar koopwoningen of de liberale huursector.

Helaas is de verwoording zo ruim dat de uiteindelijke uitvoering ook de liberale sector kan treffen. Dit kan leiden tot een extra zware belasting in de huurmarkt. Er worden immers al hogere huurprijzen in de liberale sector geheven. Deze huurders kunnen niet vluchten naar een nog hoger segment, ze bevinden zich immers al in de liberale sector. Een koopwoning is dan de enige (on)mogelijkheid.

Laten we er vooralsnog vanuit gaan dat Minister De Jager abusievelijk een ruime formulering heeft gehanteerd en dat partijen deze maatregel alleen hebben bedoeld voor de gereguleerde huursector.

Berekening inkomen

Huurders met een bruto jaarinkomen tussen de € 33.000 en € 43.000 kunnen de extra huurverhoging verwachten. Hoe zal dit inkomen worden berekend? Ook hierover is weinig duidelijkheid. Ik neem aan dat er aansluiting zal worden gezocht op het wetsvoorstel “Huurverhoging op grond van inkomen”.

Het bruto jaarinkomen kan daarbij worden opgebouwd uit verschillende elementen. Ik zal het illustreren met een voorbeeld:

Vader Jacco € 29.000
Moeder Judith € 2.000
Denise – 24 jaar € 9.000
Danny – 18 jaar € 18.000

 

Jacco en zijn Judith hebben een gezamenlijk inkomen van € 31.000. Hiermee vallen ze net onder de grens. De inkomens van alle inwonende personen boven de 23 jaren worden ook volledig meegerekend. Met Denise haar inkomen meegerekend, vallen ze daarmee binnen de regeling: 31.000 + 9.000 = € 40.000. Men moet echter ook rekening houden met Danny’s inkomen. Danny is wellicht nog onder de 23 jaren maar door een gezonde ondernemersgeest is zijn inkomen boven de studiefinancieringinkomensgrens. Alles boven deze grens, moet in rekening geworden gebracht bij het gezamenlijk bruto jaarinkomen. Voor Danny’s inkomen is dit 18.000 – 13.362,53 = € 4.634,47.

In totaal komt dit huishouden op een bruto jaarinkomen van (40.000 + 4.635,47 = ) € 44.634.47. Daarmee vallen ze net buiten deze regeling maar wel binnen de nog-ongunstiger regeling “Huurverhoging op basis van inkomen”.

Wetsvoorstel “Huurverhoging op basis van inkomen”

Het wetsvoorstel “Huurverhoging op basis van inkomen” is op 12 april 2012 aangenomen door de Tweede Kamer. Hiermee wil Den Haag een extra huurverhoging van 5% bovenop de inflatie mogelijk maken voor inkomens boven de 43.000 in de gereguleerde huursector.

Als de Eerste Kamer akkoord gaat met dit wetsvoorstel, zal de situatie voor Jacco en Judith er als volgt uit komen te zien:

Standaardhuur € 350
Inflatiecorrectie 1,3% (€ 4,55) € 354,55
Huurverhoging op basis van inkomen 5% (€ 17,73) € 372,28

In een klap kunnen ze een huurverhoging krijgen van € 22,28 per maand.

Praktijkproblemen

Ondanks dat de regeling nog niet van kracht is, zijn er nu al problemen in de praktijk te bedenken. Een is zelfs al gedemonstreerd door een overijverige verhuurder, namelijk het opvragen van de inkomensgegevens.

Verstrekking inkomensgrenzen

Verhuurders kunnen alleen op basis van het inkomen een dergelijke huurverhoging opleggen. Op verzoek van de verhuurder kan de Staat deze inkomensgegevens verstrekken. Zoals in het voorbeeld is geïllustreerd, zijn daarbij niet alleen de gegevens van de huurder maar ook diens partner en inwonende kinderen van belang. Alle gegevens van mensen wonend in een gereguleerde huurwoning zijn hiermee vogelvrij voor de verhuurders.

Begin april heeft een Haagse voorzieningenrechter zich hierover gebogen en (kort-door-de-bocht-genomen) geconcludeerd dat het wetsvoorstel geen rechtelijke toets kan doorstaan op basis van de privacywetgeving. Daarnaast mogen er überhaupt geen gegevens worden verstrekt zolang het een wetsvoorstel betreft en geen daadwerkelijke wet. Het moet immers nog door de Eerste Kamer heen.

Financiën

Een voor de hand liggend probleem zijn de financiën. Een alleenstaande moeder kan door deze plannen opdraaien voor de inkomsten van haar kinderen. Een volledig studentenhuis kan fikse huurverhoging krijgen door één werkende student. Zouden al deze bewoners de huurverhoging wel kunnen dragen? Om meer in de huidige trend te blijven: hoe kan een werkloze de huurverhoging opbrengen die gebaseerd is op een eenmalig verhoogd jaarinkomen door de oprotpremie?

Huurverlaging?

Vervolgens speelt de vraag of gedane huurverhoging ook wordt verlaagd wanneer die ene ‘veelverdiener’ het huishouden verlaat of wanneer je na die gouden handdruk werkloos in huis ben.

Het lijkt erop dat de huurverhoging niet meer wordt teruggedraaid. De bestraffing zal dus nog lang na-echoën. Alle opvolgende huurverhogingen worden namelijk weer procentueel gebaseerd op de al verhoogde huur.

Naar verwachting zullen vooral mensen met een wisselend inkomen zoals bijvoorbeeld ZZP-ers hier vooral het dupe van worden.

Slot

In de toekomst wordt het belangrijk wat de huurder, zijn partner, kinderen en alle andere inwonenden verdienen. Huisgenoten moeten elkaars inkomen goed in de gaten houden.

Het wetsvoorstel “Huurverhoging op basis van inkomen” heeft effecten op huurders in een sociale huurwoning met een gezamenlijk jaarinkomen van boven de 43.000.

Het crisisakkoord kan effecten hebben op huurders met een gezamenlijk jaarinkomen tussen de 33.000 en 43.000. Het is nu nog onduidelijk of dit alleen van toepassing is op de sociale sector of ook de vrije sector. Het zal vervolgens nog afwachten zijn of het verstrekken van de inkomensgegevens de privacytoets bij de rechter zal doorstaan.

Al met al kan worden geconcludeerd dat Den Haag huren steeds onaantrekkelijk wil maken. Dat zal zeker lukken met deze maatregelen. Deze ‘onaantrekkelijkheid’ is echter een middel tot het doel ‘doorstromen’. Het lijkt mij dat dit doel dichterbij is gekomen maar nog steeds veraf is gelegen voor de meeste huurders. Om dit doel te bereiken is meer nodig dan alleen deze bestraffing en de afschrikmaatregelen…

GD Star Rating
loading...
Huurders in het nauw gedreven, 8.8 out of 10 based on 8 ratings
The following two tabs change content below.
Projectjurist bij gebiedsontwikkelingen en woningbouw op het gebied van zowel bestuursrecht als privaatrecht. Martha wordt als juridisch adviseur gedetacheerd bij overheidsinstellingen met name gemeenten. Bij gebiedsontwikkelingen adviseert zij op het gebied van aanbestedingsrecht, vergunningstrajecten en aanverwante rechtsgebieden zoals de telecommunicatiewet en tracewet.

Laatste berichten van Martha Pasterkamp (toon alles)

6 Reacties

  1. Tja, nu ik in scheiding lig en ineens 1000 euro onderhoudsplicht voor mijn 3 kinderen naar Duitsland moet! Overmaken maandelijks heb ik nog een netto maandsalaris van 1300 over. Brutto moet ik in de vrije sector huren en kom niet voor een sociale huurwoning in aanmerking. De enige optie voor mij lijkt of een vakantie woning op een park of huren/ kopen in Duitsland. Hier zijn de huren enigzins nog aantrekkelijk.
    dit betekend voor mij wel dat ik op een plek terecht kom waar ik niet zou willen zijn en ook dit heeft in Nederland (waar ik werk) zijn gevolgen.
    leuk om in een spagaat te zitten en dat na al een voltijd voorafgaand en tijdens de scheiding te hebben gehad.
    bedankt Den Haag

    GD Star Rating
    loading...
    reageren
  2. Vandaag een brief van de verhuurder gekregen. Verwijzend naar deze wet, wijst hij mij erop dat vanaf 1 juli mijn huur met 4% stijgt. We wonen in een geliberaliseerd appartement! Naar onze inkomens heeft hij niet gevraagd.
    In ons huurcontract staat trouwens dat de verhuurverhoging wordt bepaald door de berekening van de CBS prijsindex. Daar kan hij dan toch niet zomaar van afwijken?
    Ik begrijp deze maatregel niet, hoor. Nu iedereen het moeilijk heeft door de crisis, gaan we huren nog minder interessant maken? Want we kunnen toch allemaal gewoon een woning kopen als we dat willen..?

    GD Star Rating
    loading...
    reageren
  3. Inderdaad een heel goed punt. Die bonussen voor de corporatiebestuurders zijn weer verzekerd dankzij die hogere huuropbrengsten!

    De ellende met de corporaties en de omvang daarvan is zodanig dat wat mij betreft elke verandering een verbetering is. De vraag is inderdaad, is het erg als de corporaties nog meer geld krijgen? Volgens mijn gevoel (ik ken de details niet) zitten de corporaties met een teveel bezittingen en tekort aan liquiditeiten. Als de huren stijgen verhoogt dat de verkoopbaarheid van die bezittingen en bovendien motiveert het scheefhuurders om te gaan kopen of verhuizen. Liefst natuurlijk als ze hun huurwoning omzetten in koop, iets waar ze geloof ik recht op hebben. Hoe dan ook een goede ontwikkeling.

    Wat betreft de geliberaliseerde woningen zie ik je punt eigenlijk niet. Immers voor de vrije sector woningen mogen partijen zelf de huurhoogte bepalen en volgens mij wordt in de huurovereenkomst ook standaard de jaarlijkse verhoging vastgelegd, veelal naar de CBS prijsindex. Bovendien wordt een geliberaliseerde markt in het wetboek vrijgesteld van allerlei bepalingen die wel gelden voor de gereguleerde sector. Met andere woorden, volgens mij blijft de geliberaliseerde huurmarkt verschoond van de gevolgen van dit wetsvoorstel. Dus als je in Boston (met uitzicht op het IJ) een appartementje huurt van 5000 per maand, hoef je niet bang te zijn dat Vesteda bij de belastingdienst je inkomen gaat opvragen.
    Anders geformuleerd, komt dit wetsvoorstel niet gewoon onder de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte te liggen?

    GD Star Rating
    loading...
    reageren
    • Binnen de liberale huurmarkt komen partijen zelf een “hogere” huurprijs en jaarlijkse huurverhoging overeen. (Overigens kan deze huurprijs redelijk zijn t.o.v. het gehuurde maar boven de grens van 665 euro).

      Het wetsvoorstel is echter zo ruim geformuleerd dat het mogelijk is dat bij de wetsimplementatie ruimte wordt gecreëerd voor effecten op de liberale huurmarkt. In dat geval zou zo’n huisjesmelker de inkomens van haar liberale huurders kunnen opvragen en nog eens 1% bovenop de jaarlijkse huurverhoging kunnen eisen.

      Zie ook het kopje “Gereguleerde of liberale huursector”.

      Zo zouden vele sociale huurwoningen plots kunnen worden aangemerkt als liberale huurwoningen doordat ze boven de grens van 665 euro komen door de oplopende huurverhogingen.

      GD Star Rating
      loading...
      reageren
  4. @Boris,
    Goed opgemerkt: Er dient zeker een verandering te komen bij de vetgemeste woningbouwcorperaties.

    Zal het kunduzakkoord echter de juiste effecten hebben op deze corporaties? Met hogere huurinkomsten worden deze toch extra vetgemest? En worden de huren ook verlaagd wanneer het inkomen lager is?

    Vergeet bovendien niet de liberale huursector. Momenteel is het Kunduzakkoord zo verwoordt dat deze effecten ook kunnen plaatsvinden in de liberale huursector.

    GD Star Rating
    loading...
    reageren
  5. Een beetje flauw. Voor al dit soort maatregelen waarin er voor een sociaal zwakkere groep steun moet worden georganiseerd zal je een grens moeten vaststellen waarin je als sociaal zwak en steunbehoevend wordt gedefinieerd. En natuurlijk kan je dan allemaal rekenvoorbeeldjes maken van gevallen die om die grens zitten.

    Maar wat bereik je daarmee?

    Woningcorporaties zijn ooit in het leven geroepen om een echt sociaal probleem op te lossen. En dat is ook al decennia meer dan gelukt. Niemand in Nederland woont nog met 3 generaties op een achterkamer met een toilethuisje in de achtertuin. Bovendien is door decennia van achteroverleun politiek er een moloch ontstaan. Vetgemeste instellingen met topinkomens, raden van besturen, buurtprojectleiders en fraude van orientalistische proporties. Heel goed dat er eindelijk maatregelen komen die beogen dat corporaties weer gaan doen waarvoor ze ooit zijn bedacht.

    GD Star Rating
    loading...
    reageren

Geef een reactie

Google+