Funda zit in een spagaat

spagaat voor fundaHet nieuws van gisteren, afkomstig van de NMa, gonst nog flink in het rond. De woningmarktscan van de NMa windt er geen doekjes om, funda heeft een te hoge aaibaarheidsfactor en zou eigenlijk elke makelaar gelijkwaardig moeten behandelen.

Vanzelfsprekend staan de NVM-makelaars op hoge poten te roepen dat dat niet eerlijk is, het is immers hun site, met hun geld gebouwd en gepromoot.

Je kan eigenlijk zeggen dat de NVM met funda aan het succes ten onder gaat.

De VBO was er snel bij met hun bericht om te zeggen dat ze achter de conclusie van de NMa staan. Dat zal niemand verbazen. Alleen vind ik het dan toch nog altijd vreemd dat ze wel een samenwerking met funda zijn aangegaan, waar ook nog eens serieus voor betaald wordt.

Ook Ed van de Bijl liet op zijn VastgoedPRO blog alvast weten wat ze er van denken, met name het ‘rotzooitje’ op funda die ontstaat door onderscheid te maken in de herkomst van het aanbod (wel/niet NVM).

Kiezen of delen

Laten we eens, voor het gemak, zeggen dat de NMa funda gaat opdragen om te kiezen. Kiezen tussen de NVM of de consument. Hoe zou het er dan uit gaan zien, wat zijn de mogelijkheden?

NVM

Wanneer funda kiest voor de NVM, dan worden alle huizen van niet-NVM makelaars niet meer opgenomen op de site. NVM blij, want die grote nummer één website met huizen in Nederland is een NVM paradepaardje.

Maar hoe lang zou dat goed gaan? Wat gaat de consument doen? Die zal al snel uitwijken naar andere huizensites met meer, een completer aanbod. Prima, dat is wat de NMa dan ook wil, zodat er meer concurrentie ontstaat tussen de verschillende huizensites.

De grote verliezer is hier de consument, de huizenkoper en -verkoper. Want die vinden funda toch eigenlijk best wel een te gekke site om te gebruiken. Alleen zullen ze er niet al het aanbod aantreffen. Een dikke domper derhalve.

Consument

De andere optie voor funda is om te kiezen voor de consument. Dat is per slot van rekening de (echte) klant van de site, voor hen is de site gemaakt. Funda laat alle huizen toe op de site en elke makelaar krijgt dezelfde mogelijkheden en opties. Betaalde en onbetaalde opties. Zo zal bij het zoeken op datum de volgorde exact op datum zijn, en niet gescheiden op NVM versus niet-NVM en daarbinnen op datum. Om maar een voorbeeld te noemen.

Dat er betaald moet worden voor een tophuis of het toevoegen van video mag natuurlijk nog altijd. Alleen zal de makelaar ongeacht zijn branchevereniging hetzelfde betalen. Heerlijk eerlijk.

Een echte verliezer is er in dit scenario niet. Echt niet!

De winnaar

De grote winnaar is de consument. Die kan nu nog beter kiezen uit een totaalaanbod. Op een goede site die ze toch al kennen. Hiermee laat de makelaardij zien dat de klant belangrijker is dan het eigenbelang. De klant krijgt het vertrouwen van de branche.

Het mooie effect wat daarop zal volgen is dat de consument de makelaardij weer wat meer gaat vertrouwen. En wat is nou net de grootste bottleneck in de woningmarkt op het moment? Juist, vertrouwen. Dat moet weer opgebouwd worden en dat gaat niet vanzelf. Het gebeurt ook niet van buitenaf, afwachten op de overheid of de banken is zinloos. Het dient vanuit de markt zelf te ontstaan.

Nog een voordeel wanneer funda voor de consument kiest. De eerder door de NVM weggestemde samenwerking met NIKI kan alsnog doorgang vinden, zodat ook het nieuwbouwaanbod compleet op funda te vinden is.

De grote verliezer? Waarschijnlijk de andere huizensites zoals jaap.nl en huislijn.nl. De populariteit van funda zal zeker stijgen als het aanbod open en eerlijk te zien is.

Tenzij… de makelaar weer ondernemer wordt. Want wat ga je betalen, per huis, om een goede presentatie op funda neer te zetten? Met 20 foto’s, video, floorplan, en tophuis? Ronald Barends van Huislijn zegt dan ook: “Als iedere makelaar op funda gelijk staat zal de echte ondernemer weer gaan zoeken naar de beste opties“.  Funda verdient namelijk aan de makelaars, daar waar de andere websites het eerder van de advertentie inkomsten moeten hebben. Ik voorzie daar dan ook nog wel een leuke concurrentiestrijd.

VBO & VastgoedPRO

Wat zouden deze twee verenigingen kunnen doen? Die hebben een overeenkomst met funda om hun aanbod getoond te krijgen, ook al spelen ze tweede viool. Wat zou er gebeuren als die twee partijen nu in ene een lange neus naar funda trekken en op basis van de uitkomst van de NMa het aanbod weghalen bij funda? Breng dat groot in het nieuws en kijk wat de consument gaat doen…

Want elke huizenzoeker kijkt op meerdere huizensites. Het is een illusie dat een koper alleen op funda kijkt. Funda scoort hoge kijkcijfers. Dat is exact wat ik ook bedoel, kijkcijfers. Zo van kijken-kijken-niet-kopen. Fundajunkies.

De woningmarktscan van de NMa zal zeker nog wel een staartje krijgen. Durf jij te voorspellen waar het naar toe zal gaan? Laat het weten in een reactie!

The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft. Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.

Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)

25 Reacties

  1. Jammer dat onze NVM collega’s het steeds hebben over funda en het eigendom van de leden, terwijl de discussie gaat (of in ieder geval zou moeten gaan) over de consumenten: de kopers van de woningen !

    reageren
  2. Iedereen vergeet dat het nog niet lang geleden is dat Funda open ging voor andere organisatie’s. Iedereen blij. De markt was ineens transparant. Op een enkele “loslopende” makelaar na, is de markt volledig transparant. Laat de NMa en iedereen dat eens goed realiseren!

    reageren
  3. Dag Han, volgens mij hebben alle makelaars hetzelfde doel, namelijk “huizen verkopen” Funda is niets meer of minder dan een etalage op internet dus laten we ophouden met dat gezeur over hogere plaatsing en uitgebreidere diensten. Gelijke monniken – Gelijke kappen. De bal ligt nu bij Funda. Of verzuipen in je eigen succes ! Of een nieuwe richting op waarbij alle makelaars en daarmee de consument hun voordeel kan doen.

    reageren
    • Alleen gelijke monniken gelijke kappen als de etalage van iedereen is. Maar dat is niet zo.

      Nu moet ik me volledig achter Sierd scharen. Het zou toch krankzinnig zijn als ik jou zou bellen om de inlogcodes te vragen van jouw site, zodat ik mijn aanbod erop kon plaatsen?

      Als een bedrijf iets moois maakt moeten ze daar zelf over kunnen beslissen. En niet gedwongen worden om er iets mee te doen onder het mom van vage (demagogische) begrippen als ‘iedereen’, ‘de consument’. Of omdat het ‘eerlijker’, ‘rechtvaardiger’ en ‘beter’ is.

      reageren
  4. Bedacht me net dat ik met jarenlang actief ondernemen, best een hoog bezoekersaantal op mijn eigen site heb. Inmiddels veel (lokale) bekendheid in Gorredijk en omgeving. Veel dorpsgenoten geven aan dat ze mijn site regelmatig bezoeken. Wat zou ik er van vinden als mijn collega makelaars in het dorp zomaar hun aanbod op mijn site mogen plaatsen en mee mogen profiteren van alle kosten en werkzaamheden die ik jarenlang gedaan heb om dit op te bouwen. Ik denk dat ik daar moeite mee zou hebben, nee… ik weet het wel zeker dat ik daar moeite mee heb!

    reageren
    • Sierd, mag ik je strekking vervolgen?
      Je hebt klaarblijkelijk een goede en prettige site, met veel bezoekers. Kopers en verkopers. Nu vinden ze alleen jouw aanbod. Wat nou als ze ook nog eens ander aanbod vinden? Aan wie denken ze dan bij het woord ‘makelaar’? Altijd aan jou! Bij wie hebben ze het beste aanbod van de makelaars in de buurt gevonden? Ook bij jou.

      Nu plaats jij naast de huizen die je niet zelf in de verkoop hebt een mooie actieknop met een tekst als: “Laat mij u helpen dit huis aan te kopen”. Gaat je dat business opleveren of niet?

      En wat zou de consument er van vinden…? Ze weten dat ze op jouw site succesvol kunnen vinden wat ze zoeken. Het zal die koper echt niet uitmaken wie hun droomhuis in de verkoop heeft! Dus help die consument vinden wat ze zoeken, aangevuld met een kans op extra business voor jou.

      Het overwegen waard?

      reageren
      • knap bedacht, maar de theorie en de praktijk lopen soms niet helemaal gelijk. In een ideale wereld zie ik jouw werkwijze helemaal voor me. Echter opdrachtgevers die er alles aan doen om de woning te verkopen en zo optimaal mogelijk willen presenteren zullen het mij niet in dank afnemen als ik de woning van de buren op mijn site promoot terwijl die woning bij een andere makelaar te koop staat. Het zal m.i. een spanningsveld blijven tussen de consument (woningzoekers) en opdrachtgevers (verkopers). Degene die mijn nota betaalt mag ook wat eisen/wensen…. In het verhaal funda ben ik van mening, dat er al genoeg mogelijkheden zijn voor niet NVM-ers om de woning er op te zetten en mee te liften op het succes van Funda.

        reageren
        • Tja – zolang makelaars blijven denken in ‘woningen’ zal het er voor de consument (en dus de woningmarkt) er niet beter op worden.

          Ik kan niet begrijpen (echt niet) dat je collega makelaar het voordeel er niet van inziet als de woning die hij/zij in de verkoop heeft op meerdere sites staan.

          Als jij als aankoopmakelaar met een klant (via jouw site binnengekomen) dat huis koopt – dan is de missie van de verkopende makelaar toch geslaagd? Die zou juist een gat in de lucht moeten springen dat er a) een transactie is en b) hij er een tevreden klant bij heeft!

          Tegelijkertijd zou ik jou hetzelfde advies geven – zorg er voor dat de huizen die jij in portefeuille hebt op zo veel mogelijk plekken te vinden zijn, dus ook in de etalage (digitaal of niet) van je concurrent!
          En als je concurrent met een aankoopklant het huis van jouw opdrachtgever koopt – dat is toch geweldig?
          Ik zeg doen. 😉

          reageren
          • Beste Han,
            Je stuk is leuk, maar gaat uit van een gevoelsmatige aanname. Leg eens uit wat het voordeel van de verkopende consument is om op meerdere websites te staan? Of wat de winst dan is van de huizenzoeker? Wat dat betreft lijkt het mij heel sterk dat VBO een eigen website maakt, dat de VastgoedPro dat doet en nog wat andere partijen. Dan zijn er veel websites met koopwoningen en wint de consument ! De NVM zegt gewoon zoals het is, namelijk dat eern website van een private organisatie gewoon moet kunnen beslissen over haar eigen keuzes en investeringen uit het verleden. Helaas constateer ik dat, zowel in de publicatie van de NMA, alswel jij in je stuk die objectiviteit en onderbouwing met harde feiten missen. Kan zelf wel een aantal zeer succesvolle cases van websites bedenken, waar ik met dezelfde argumentatie als de NMA hard lachend de krant ga halen.

  5. Ik ben het niet helemaal eens met de reacties hierboven en wel met de blog.

    Wat naar mijn mening Guido en Arno vergeten is dat het op dit moment erg slecht gesteld is met de woningmarkt. Zou het niet het beste zijn voor iedereen hier met z’n allen wat aan te gaan doen, de consument vertrouwen en openheid te geven en uiteindelijk er voor te zorgen dat de markt aantrekt en makelaarskantoren niet hoeven te sluiten.

    Als Funda echt is bedoeld om de consument te dienen moet AL het aanbod op de grootste site van Nederland staan. (als Funda gemaakt is om er als NVM makelaar beter van te worden en je daar als makelaar 100% achter staat, houd je dan van het makelaarsvak of ben je drukker met jezelf)

    Wel zou het eerlijk zijn om financieel een onderscheid te maken tussen wel/niet NVM-makelaar, zoals die er nu ook al is volgens mij. Niet-NVM-makelaars kunnen meer betalen om het woningaanbod om Funda te tonen.
    Zo heeft de consument een helder overzicht en de NVM makelaar toch voordeel!

    reageren
      • Een makelaar die niet is aangesloten bij NVM, VBO of VastgoedPRO kan de woningen niet op Funda zetten… dus niet alle woningen komen op Funda!

        reageren
        • Huizen van die aanbieders worden gespiderd en verschijnen ook op Funda.

          reageren
          • Dat is lang niet altijd het geval kan ik uit ervaring vertellen!

    • Dus jij denkt dat je het consumentenvertrouwen kunt beïnvloeden en de woningmarkt kunt vlot trekken door een website te ontwikkelen met al het aanbod? Naar mijn mening heeft de slechte situatie op de woningmarkt helemaal niets te maken met de presentatie van een woning op welke website dan ook.

      reageren
  6. Ik ben zeer verbaasd over het advies van de Nma. Enkele jaren geleden zou Jaap.nl de nummer 1 website worden op het gebied van woningaanbod. Dankzij de kapitaal injectie van de DSB bank was iedereen ervan overtuigt dat dit een grote speler zou worden van Funda.nl. We weten allemaal hoe het afgelopen is met de DSB bank en mede hierdoor ook met de ambities van Jaap.nl. Ik vind het ondenkbaar dat een commercieel bedrijf (product) als Funda.nl verplicht wordt zijn bedrijfsvoering aan te passen, doordat er geen serieuze concurrentie bestaat. Laat de overige brancheorganisaties samen optrekken om een serieuze concurrent op te richten. Biedt alle services die momenteel ontbreken op Funda.nl en laat de NVM makelaars hiervoor extra betalen. Op dat moment ontstaat een concurrerend platform die meerwaarde biedt voor alle partijen.
    Het zou wat zijn als de Albert Heijn straks verplicht wordt om producten van de Jumbo te verkopen via BOL.com.

    reageren
  7. Er is al eerlijke concurrentie. Is geen overheidsorgaan voor nodig.

    Stel: je bouwt een site. Je denkt slim vooruit en je gokt erop dat Internet geen hype is.
    Je krijgt gelijk! Er gaat bloed, zweet, tranen en een heleboel geld in de site. Het wordt een doorslaand succes. Anderen willen er ook een graantje van meepikken. Dat sta je uiteindelijk toe, uiteraard tegen betaling en op jouw voorwaarden. Het is tenslotte jouw kindje.

    Maar op een dag besluit waakhond NMa er een plasje over te doen. Ze vinden dat Funda eigenlijk helemaal niet eerlijk speelt. Want niet iedereen is ‘gelijk’. Dus dat moet maar eens anders.

    Het maakt niet uit dat jij het medium uit de grond hebt gestampt, dat jij alle risico hebt genomen en dat jij eigenaar bent. Je hebt maar te luisteren. Want wij zijn de NMa. En we weten allebei,; als het je niet bevalt dan kunnen wij je gewoon dwingen.

    Natuurlijk is het niet eerlijk dat we je op die manier kunnen bedreigen… maar wij mogen dat. Want wij doen dat voor de eerlijkheid. Snap je?

    Natuurlijk staan niet-NVM makelaars erbij te juichen. Kan ik me goed voorstellen.

    Maar hoe kan iemand nu met droge ogen beweren dat dit iets te maken heeft met eerlijkheid, rechtvaardigheid of ‘eerlijke concurrentie’?

    Arno

    P.S. De kans dat VBO en Vastgoedpro besluiten van Funda af te gaan is astronomisch klein. Opdrachtgevers zouden (terecht) moord en brand schreeuwen en een plekje op Funda eisen.

    reageren
  8. Voor de reputatie van de branche zou het open moeten worden gesteld voor welke branchevereniging dan ook. Het gaat uiteindelijk om de consument! De NVM wint op de lange termijn het geld wel terug wat ze in Funda hebben geïnvesteerd.

    reageren
  9. NMA: “Eerlijke concurrentie zorgt ervoor dat bedrijven goede kwaliteit leveren en aantrekkelijke prijzen vragen. Zo betaalt u als consument nooit teveel. En kunt u kiezen bij wie u koopt.”

    Maar als de NMA Funda dwingt om een monopolist te worden, waar zit dan het voordeel voor de consument ? Zou het niet beter zijn om Funda te verbieden ander aanbod dan NVM aanbod op te nemen zodat er concurrentie ontstaat tussen de NVM en de overige brancheverenigingen met hun websites ?

    Nu wordt Funda (en deels de NVM) gestraft voor goed ondernemerschap.

    reageren
    • helemaal mee eens! consument zal de dupe worden als iedereen op Funda kan aanbieden, prijs zal namelijk dan snel omhoog gaan!

      reageren
      • Welke prijs zie je omhoog gaan?
        Die van de huizen, of de kosten die de makelaar moet maken om het huis op funda getoond te krijgen?

        reageren
      • Het gaat mi jniet om de prijs, dat bepaalt de markt wel. Het gaat mij erom dat de NMA Funda eigenlijk wil laten omzetten naar de “enige” plek voor woningaanbod. Daarmee wordt het een monopolist en is er oneerlijke concurrentie ten aanzien van de websites. De NMA zou resticties moeten opleggen om de grootte van Funda in te dammen zodat Jaap.nl, Huislijn.nl en andere bekende initiatieven een eerlijke kans krijgen door innovatie vergelijkbare schaalgrootte te verkrijgen. De NMA kijkt naar andere aspecten, maar dat is weer een hele aparte discussie.

        reageren
        • Interessante kijk op het geheel Martin. Alleen verwacht ik niet dat het zo zal lopen, aangezien funda verdient aan de makelaars. Als het onderscheidt qua site, laten we zeggen anders wordt, dan zullen makelaars ook eerder geneigd zijn om gebruik te maken van de alternatieven ten opzichte van funda – waardoor funda een strategische wijziging zal gaan maken.

          Ik zie het niet gebeuren dat funda de enige huizensite wordt.

          reageren
  10. Han, je slaat de spijker op z’n kop en legt de vinger op de zere plek. Goed omschreven!

    Als alle makelaars, dus incl. de NVM-ers, evenveel moeten gaan betalen voor aanbod op Funda, dan ben ik benieuwd hoeveel huidige aanhangers hun aanbod blijven presenteren. Uiteindelijk blijft het een centen-kwestie en zijn er zeker alternatieven te bedenken. Dit geldt overigens ook voor Funda.

    De consument ziet de site als een portal met huizenaanbod, terwijl het juist de makelaars zijn die dit portal opkloppen tot iets onmisbaars, daarbij afgaande op de KIJKcijfers, de bezoekersaantallen van de site. Funda zou een extra optie voor alle makelaars kunnen aanbieden, waarmee men gratis een aantal foto’s en een omschrijving per woning kan plaatsen. Meer info, foto’s, video, etc.: duidelijke link naar de site van de verkopende makelaar. Gewoon, zoals een portal zou moeten zijn: verzameling van aanbod met doorverwijzing naar de desbetreffende verkoper. Uiteraard zal er dan wat (branche-gerichte) reclame op Funda geplaatst moeten worden, maar natuurlijk blijft ook de betaalde optie voor uitgebreide woningpresentatie bestaan.

    Breng de nadruk weer terug naar de site van de lokale aanbieder, bij welke branche-organisatie die ook is aangesloten. Op die manier krijgt de makelaar zijn eigen gezicht terug en kan via een persoonlijke insteek en presentatie van zijn dienstverlening het vertrouwen van de consument herwinnen.

    reageren

Trackbacks/Pingbacks

  1. De pot verwijt de ketel – De Scherpe Pen - [...] aanleiding van de scan op de huizenmarkt. Ook hier viel daar van alles over te lezen in het artikel…

Geef een reactie

Google+