De nieuwe regels – hoe je er voordeel uit kan halen

In mijn vorige column heb ik aangegeven hoe de nieuwe regels omtrent hypotheekrente aftrek jouw werk aan het einde van het jaar kunnen beïnvloeden.

Nu wil ik je nog iets extra meegeven in dit verband waardoor je misschien een kijker kunt overhalen te bieden en nog dit jaar een koopcontract te tekenen.

GEBRUIKELIJKE ONTBINDENDE VOORWAARDEN:
OOK HET VERKOOPVOORBEHOUD VALT ER ONDER!

Op www.ntrs.nl staat een link naar de Vragen en Antwoorden die het Ministerie van Financiën heeft gepubliceerd over de nieuwe regels. Daaronder bevindt zich ook een toelichting op de overgangsbepalingen die er voor zorgen dat iemand die in 2012 nog het koopcontract tekent toch hypotheekrente aftrek kan claimen onder de huidige (ruimere) regels.

Het koopcontract dient de zogeheten “gebruikelijke ontbindende voorwaarden” te bevatten, zoals de Drie Dagen Bedenktijd en de financieringsclausule voor de koper.

Gisteren (11 dec) kreeg ik bericht dat de staatssecretaris in de Eerste Kamer nog een clausule heeft genoemd die in dit rijtje hoort.

Dat is het zogeheten VERKOOPVOORBEHOUD, oftewel het voorbehoud van de verkoper dat zijn of haar eigen woning verkocht wordt.

Alhoewel mij dit verbaast, is het voor jouw dagelijkse praktijk de komende 3 weken wel van belang.

Hoe kan jij hiervan gebruik maken?

Stel dat je een kijker rondleidt door een woning die jij in de verkoop hebt. De kijker is wel geïnteresseerd maar durft zich niet te binden omdat hij of zij een eigen woning heeft die ook nog verkocht moet worden.

Je kunt dan het voorstel doen om een koopcontract op te stellen dat nog in 2012 wordt ondertekend en geregistreerd bij de notaris (zie daarvoor mijn vorige column).

Ter geruststelling van de koper stel je ook voor in dat contract de Drie Dagen Bedenktijd, de financieringsclausule en de clausule voorbehoud verkoop eigen woning op te nemen.

De termijnen voor dat laatste neem je dan redelijk ruim om de kans op inroepen ervan zo klein mogelijk te maken en wederom ter geruststelling van de koper.

Je geeft deze kijker dan de (juridisch correcte) boodschap dat door nu (in 2012) het koopcontract te tekenen de maandlasten lager kunnen zijn dan wanneer er pas na verkoop van de eigen woning (in 2013) getekend wordt !

Want nu tekenen houdt in dat een deel van de hypothecaire lening aflossingsvrij mag zijn zonder dat de hypotheekrente aftrek geweigerd wordt.

Wacht de koper met tekenen tot na de verkoop van de eigen woning dan moet de lening annuïtair worden afgesloten om de rente nog te mogen aftrekken.

En ik schat in dat partijen dan wel willen tekenen nu de koper de zekerheid heeft dat de koop altijd nog ontbonden kan worden als de verkoop van zijn eigen woning niet tijdig lukt. Om vervolgens zijn best te doen die oude woning te verkopen omdat de koper zich al in het nieuwe huis ziet zitten en zich gaat afvragen hoe zijn bank zal staan in het nieuwe huis.

Heel menselijk, toch ?

Jouw ervaringen

Maar misschien zit ik er psychologisch wel helemaal naast. Dat kun jij mij vertellen nadat je de suggestie in dit artikel in de praktijk hebt gebracht. Ik hoor het graag van je, succes!

(De informatie over de toezegging van de staatssecretaris is te vinden via internet. Google op EK 33405 nr C)

The following two tabs change content below.
Ik beheer een website, www.ntrs.nl waarop ik ook o.a. columns plaats die ik voor de Telegraaf schrijf. Daarnaast heb ik meegeholpen bij de oprichting van de site www.vaknotaris.nl. De gedachte erachter is om klanten van de notaris de mogelijkheid te bieden op een eenvoudige wijze (retour-)provisies te ontvangen en daarmee de kosten van de notaris "terug te verdienen", waardoor de klant de notaris kan kiezen op basis van kwaliteit en niet op basis van de laagste prijs. Ook kun je me volgen op Twitter (ernstloenderslo).

5 Reacties

  1. Hallo,

    Ik heb op 19 december 2012 een koopcotract bij de notaris getekend. Alleen het huis is van een man geweest die nu overleden. De erfgenaam is een belgische vrouw die ook het koopcontract heeft getekend.
    Het contract is opgestuurd naar de Vrederechter in Belgie die moet nog wel binnen 2 weken zijn toestemming geven voor de verkoop.
    In het contact staat dit vermeld als ontbindende voorwaarde.

    Omdat we voor 1 januari nog een koopcontract tekenen vallen we nog onder de hypothekere voorwaarden van 2012. Alleen mogen er dan in het koopcontract geen bijzondere bijzondere ontbindende voorwaarden genoemd worden.
    Nu is er in ons koopcontract volgens mij wel een bijzondere ontbindende voorwaarden namelijk dat de vredesrechter nog zijn toestemming moet geven voor de verkoop van het huis. Heb ik dat juist, of is dit geen bijzondere ontbindende voorwaarde?

    Graag advies

    reageren
    • Beste Coenraad,

      Ik denk niet dat dit een zo bijzondere voorwaarde is dat je in de problemen zult komen.

      Ook in Nederland is het een gebruikelijke bepaling als er minderjarige erfgenamen zijn. Ook dan moet de Kantonrechter toestemming geven en zonder die toestemming kan er niet worden geleverd. Dat is in de wet vastgelegd.

      Zo’n clausule wordt dan opgenomen om te zorgen dat de verkoper straks niet gebonden is (en dus schadeplichtig) als de toestemming van de Kantonrechter niet wordt gegeven.

      Nu heb je te maken met de Vrederechter in België maar het systeem is hetzelfde.

      Ik kan je helaas geen 100% zekerheid geven (dat kan alleen jouw belastinginspecteur) maar als de “clausule verkoop eigen woning” door de wetgever gezien wordt als een normale clausule dan denk ik dat iedere belastingrechter jou gelijk zal geven als je stelt dat de clausule uit jouw contract ook heel normaal is.

      Groeten

      Ernst Loendersloot

      reageren
  2. Beste Jasper,

    Het klopt dat de annuiteit-verplichting alleen geldt voor hetgeen de koper bijleent.

    Stel dat dit €50.000,- is dan is de bruto maandlast bij 100% annuiteit van dit bedrag €250,-
    Bij 100% aflossingsvrij van dit bedrag is dit €183,-

    Per maand is dat dus een verschil van bruto €67,- en op jaarbasis €804,-.

    Het is niet geweldig veel (en appels worden met peren vergeleken omdat er een rest schuld van €50.000,- is) maar al smakelaar kun je het wel gebruiken om nog dit jaar een koopcontract te laten tekenen.

    Groeten

    Ernst

    (de cijfers komen van de site homefinance.nl)

    reageren
  3. Dit soort ‘profiteer nu het nog kan’ acties is trouwens spelen met vuur. Bij het ‘verlopen’ van de 2% overdrachtsbelasting kochten ook veel mensen op de valreep een huis. Door de tijdsdruk waren de prijzen tijdelijk iets hoger, voordat ze in juli met meer dan drie procent MoM daalden.
    Iets soortgelijks gaat nu waarschijnlijk ook gebeuren, omdat de koper zich nogsteeds onder tijdsdruk voelt staan.

    Met 275 duizend huizen op funda en een handjevol mensen dat kan+wil kopen gaat er echter een moment komen dat de vérkoper zich onder druk voelt staan om te verkopen nu het nog kan. Hoe dat uitpakt voor het sentiment en de markt laat zich raden.

    reageren
  4. Uhm. De koper hoeft alleen dat deel annuïtair af te lossen dat hij extra leent boven zijn huidige hypotheek.

    reageren

Geef een reactie

Google+