Wie bepaalt welk huis ‘open’ is?

Wanneer is een Open Huis echt open?Een aantal keer per jaar kan een huizenkoper zonder afspraak bij een huis dat Te Koop staat binnenlopen en het bekijken. Dan gaat het om de Nationale Open Huizen Dagen of Open Huizen Route of hoe het deze keer weer mag heten (lees hierover: Open Huizen Dag: strijd of saamhorigheid). 18 juni is er weer eentje van ERA, op 1 oktober doet de NVM weer een gooi naar de titel.

Eigenaardig

Er is iets vreemds aan de hand met het Open Huis. Niet alleen tijdens de nationale evenementen dagen, maar ook de individuele aangekondigde ‘Open Huis’ van een Te Koop staande woning. Denk maar eens goed na. Wie bepaalt namelijk welk huis ‘open’ is?

Zenden

Precies, het zijn de makelaar en/of verkoper die altijd de beslissing maken om een Open Huis te gaan houden. Daarbij wordt er voorbij gegaan aan de vraag of er überhaupt wel gegadigden zijn om te komen kijken! Misschien dat er daarom wel zoveel verkopers teleurgesteld zijn na een Open Huis, omdat er niemand, gewoon helemaal geen enkel persoon is komen kijken. Er wordt nog altijd teveel vanuit push gedacht. Waar blijft de pull?

Vraaggestuurd

Het kan anders. Het belangrijkste argument van een kijker om bij een Open Huis te gaan kijken, in plaats van het maken van een afspraak voor een bezichtiging met de makelaar, zit hem in exact dat feit, die makelaar. Lees maar even wat de uitslag van het kleine onderzoekje is waarom kopers naar een Open Huis gaan.

De koopavond voor huizenWaarom zou je dat niet gaan omdraaien? Laat kopers weten dat ze, anoniem, kunnen aangeven welk huis of welke huizen ze graag, wederom anoniem, willen gaan bezichtigen. Dat is wat kijkavond.nl faciliteert. Elke laatste donderdagavond van de maand is er Open Huis. De kijker bepaalt zelf welke huizen dan bezocht kunnen worden als Open Huis.

Iedereen blij

  • De Verkoper – Blij, omdat er mensen komen kijken op deze avond, waarvoor ze het huis keurig in tip-top staat hebben gebracht, wetende dat het niet voor niets is geweest
  • De Koper – Blij, want ze hoeven geen afspraak via de makelaar te maken, die hen daarna agressief blijft lastig vallen om toch echt dat huis nu te gaan kopen
  • De Makelaar – Blij, aangezien hij meer kijkers kan realiseren en zodanig de verkoop van het huis sneller voor mekaar kan krijgen, terwijl er gelijktijdig een prima dienstverlening aan de klant wordt gegeven.

Kijkavond is eigenlijk de koopavond voor huizen in de verkoop. Laagdrempelig en vanuit de koper gedacht. Het zou goed zijn voor de kopers (en verkopers) als makelaars hier flink gebruik van gaan maken. Dit initiatief verdient het om succesvol te worden.

The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft. Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.

14 Reacties

  1. Natuurlijk is de klant koning, de koper de baas en moet je de belangstellende maximaal in de gelegenheid stellen om een woning te kunnen bekijken. Zeker nu.

    Maar toch zit er ook een andere kant aan, aan dat ‘anonieme’ bezichtigen. Vanuit de optiek van belangenbehartiging van de verkoper kan het prettig zijn als je weet met wie je, als bezichtiger, te maken hebt. Niet zozeer om een incidenteel geval van ‘huizentoerisme’ voor te zijn, maar wel om bijvoorbeeld te voorkomen dat een woning wordt bezichtigd door een gegadigde die geen enkel idee heeft van de lengte van zijn financiële polsstok. Of een verouderd idee. En zeker de verkopers van ‘meer exclusief vastgoed’ willen graag weten voor wie ze hun huis (en daarmee ook de blik op hun inboedel) open stellen.

    reageren
    • Wim, natuurlijk is het zo dat je, alleen al vanwege veiligheid, niet zomaar iedereen binnen wil laten.

      Omdat de belangrijkste reden voor kopers om te komen kijken bij een Open Huis de (mogelijkheid tot) anonimiteit is, zal je daar als makelaar toch wat langer bij stil moeten staan en de koper voorzien in het geven van die optie.

      Per slot van rekening is de oorzaak van deze wens van de koper (die anonimiteit) het gedrag van makelaars in het verleden.
      Noem het opdringerig.

      reageren
      • Beste Han,

        Met alle respect. Ik ben zeer bereid om kritiek in de richting van makelaars serieus te nemen. Echt. Want vaak ìs die kritiek ook terecht. Kritiek van de consument is immers per definitie terecht.

        Maar in deze vind ik je toch werkelijk wat kort door de bocht.

        De belangrijkste reden voor kopers om te komen kijken bij een Open Huis is de mogelijkheid tot anonimiteit? Waarop baseer je dat op? Waarom vinden kopers die anonimiteit zo belangrijk?

        De oorzaak ligt in het ‘gedrag van makelaars in het verleden’. Ik leer graag. Maar over welk gedrag hebben we het dan precies?

        Opdringerigheid? Makelaars wordt veel vaker ‘laksheid’ verweten dan ‘opdringerigheid’. En over welke opdringerigheid hebben we het dan? Het aanbieden van aankoopbegeleiding of een hypotheekadvies? Zowel de aankoopomzet als de cross-sellingresultaten van de gemiddelde makelaar zijn traditioneel beroerd. Dus hoezo ‘opdringerigheid’.

        Mijn bedrijf organiseerde vele! jaren voordat de ‘NVM Open Huizen Route’ werd georganiseerd, haar eigen Open Huizen Route. Letterlijk onder die naam.
        Niet omdat kijkers prijs stellen op anonimiteit, maar op gemak: Het gemak van bezichtigen zonder afspraak. Dàt is de belangrijkste reden. Veel huizen op één dag kunnen kijken en vergelijken. Zonder afspraak.

        Gemak dus. Geen anonimiteit als wapen tegen opdringerigheid.

        reageren
        • Hallo Wim,

          Mogelijk dat mijn woordkeuze van ‘belangrijkste reden’ inderdaad te kort door de bocht is. Een belangrijke factor is het vrij zeker wel.

          Dat baseer niet alleen op wat ik hoor en zie, maar ook op het mini-onderzoekje dat een makelaar heeft gedaan tijdens een Open Huizen Dag. Lees hiervoor: http://descherpepen.nl/2011/waarom-gaan-kopers-naar-een-open-huizen-dag/

          De reacties van de mensen op dit mini-onderzoekje zijn toch frappant te noemen.

          Ik deel je mening dat ‘gemak’ zeker hoog in het lijstje staat van redenen van het bezoeken van een Open Huis.

          Het moeilijke hier is dat de verkoper een ander belang (en wensen) heeft dan de kijker/koper. Nu is de vraag die ik dan heb wiens belang je in een kopersmarkt gaat dienen.
          Door de koper te dienen verkoop je (mogelijk) sneller en tegen een betere prijs, terwijl je niet kan vergeten dat de verkoper je opdrachtgever is en je factuur betaald… Moeilijk hoor.

          reageren
  2. Prima idee, en idd bij gebleken succes zou elke makelaar hier standaard aan kunnen deelnemen.

    Echter het anonieme gedeelte vindt bij mij een lichte weerslag, mensen die serieus op zoek zijn naar een woning kunnen zichzelf ook legitimeren, wel zo veilig voor de verkoper dus waarom niet je personalia kenbaar maken voorafgaand aan de kijkavond.

    Een (klein) minpunt aan het open huis concept, je weet niet wie je binnenhaalt.. dit is wellicht bij nieuwbouw of leegstaand geen probleem maar bij een dure inboedel e.d. ga je daar toch voorzichtiger mee om.

    Ik bekijk de situatie vanuit meerdere aspecten en zal een advies uitbrengen waarna verkoper de uiteindelijke beslissing neemt.

    Deze vernieuwde aanpak spreekt me derhalve erg aan, we gaan het volgen.

    reageren
    • Beste Camilla,
      Helemaal anoniem zal de bezoeker niet zijn. Probeer het maar eens uit. De 1e bezoeker zal bij het verzoek van een openstelling zijn of haar gegevens dienen op te geven en daarna zal de verkopend makelaar bevestigen dat de woning wel of niet open zal zijn.

      Uiteraard is je opmerking een punt van aandacht en in het draaiboek hebben we dan ook aangegeven dat men een 2e ‘eigen’ persoon in huis moet hebben of tenminste de buren op de hoogte stelt dat er een Kijkavond is.
      E.e.a. is helaas nooit 100% te voorkomen, maar geldt dat ook niet voor de “normale” Open Huis Routes?

      reageren
  3. Ik denk dat je ook de vraag moet stellen “Hoe bepaal je welk huis ‘Open’ is?” … Als je goed omgaat met e-mailmarketing registreer je allerlei triggers bv, hoe vaak is bij een specifiek huis een afspraak gemaakt of een brochure gedownload? Dit is super belangrijke info want hiermee kun je beslissen wie je een e-mail stuurt met een ‘persoonlijke Open Huis uitnodiging’ als bv de prijs is gewijzigd of nieuwe foto’s zijn gemaakt.

    Wachten op de landelijke Open Huis kan altijd maar individuele open huizen organiseren ook. De kosten zijn natuurlijk maar een e-mail en de de belangrijkste tip hier is dat je alleen mensen moet mailen die 100% interesse hebben getoond. Geen massa mailingen maar juist heel persoonlijk.

    reageren
  4. @Sierd Kijkavond.nl is een Open Huis maar dan ’s avonds en periodiek een gelegenheid voor kopers om binnen het grote aanbod van ruim 220.000 woningen zelf te selecteren welke woning men wil bezichtigen.

    En in navolging op http://www.DeScherpePen.nl/2011/wat-verdien-jij-aan-een-open-huis/ een concept dat slechts eenmalig Eur 49,- kost. Voor dat geld kan verkoper onbeperkt (zolang de woning te koop staat) deelnemen.

    Eigenlijk zou toch iedere makelaar dit stukje extra dienstverlening moeten faciliteren? De koper heeft nu eenmaal de touwtjes in handen en door de “nieuwe” hypotheekregels zullen tweeverdieners nu eenmaal vaker op avonden zijn aangewezen.

    Ook een makelaar 2.0 zal niet aan de 24 uurs economie ontkomen. Voordeel is dat dit door onderlinge samenwerking voorlopig alleen nog maar op de laatste donderdag van de maand hoeft.

    reageren
  5. de naam = NVM openhuizendag dit jaar ! en waarom zou het die “lastige makelaar” zijn die de kijkers nabelt, ik vermoed dat de verkopers hier ook toe in staat zijn …..

    reageren
    • Marco,

      Met alle respect… maar waar halen we de rare perceptie vandaan dat ‘nabellen’ door bezichtigers zou worden ervaren als ‘lastig’?

      Ik vind het neigen naar een typisch gevalletje van ‘positionele verontwaardiging’. Kopers die het vervelend zouden vinden als ze zouden worden ‘nagebeld’. Terwijl, als die kopers ooit verkopers worden, ze ook vanuit zuivere belangstelling graag feedback van bezichtigers zouden willen krijgen.

      Doet me denken aan de bezichtigers die tijdens de periode van de ‘verkopersmarkt’ zeer verontwaardigd waren over het fenomeen ‘kijkavond gevolgd door inschrijving’. Maar als ze eenmaal gekocht hadden, deze verkoopmethode voor hun eigen woning toch wel ernstig interessant vonden.

      reageren
      • Beste Wim de Leeuw, Dat is precies wat ik bedoel !! We zijn het roerend met elkaar eens. Mijn reactie is geschreven n.a.v. een passage in het originele bericht: ** “De Koper – Blij, want ze hoeven geen afspraak via de makelaar te maken, die hen daarna agressief blijft lastig vallen om toch echt dat huis nu te gaan kopen”. **
        Ik bedoel te zeggen dat ook verkopers de bezichtiger/kandidaat koper kunnen nabellen na afloop van zo’n openhuizenavondje waar zogezegd anoniem gekeken kan worden. Ik vraag ook bij de reguliere Open Huizen dagen aan de bezoekers hun naw gegevens achter te laten zodat ik en ook de eigenaar weet wie er in de woning is geweest. Bijkomend voordeel is dat we dus ook die kandidaten kunnen nabellen met de vraag of alles duidelijk is geweest en of er misschien nogmaals gekeken wil worden. Met groet, Marco, NVM-Makelaar

        reageren
      • Wim, er zijn absoluut kijkers/kopers die het gedrag van excessief nabellen van makelaars uitermate storend vinden. Zie ook: http://descherpepen.nl/2011/waarom-gaan-kopers-naar-een-open-huizen-dag/

        Tegelijkertijd wil je verkoper graag feedback en weten wat er gebeurt. Misschien dat je op een andere manier, noem het neutraler, feedback kan vergaren zonder de koper te frustreren. Mogelijk dat een product als Questware daar aan bij kan dragen.
        Verder denk ik dat het goed is als makelaars van te voren de kijker laten weten dat ze nagebeld gaan worden en hoe vaak. Door duidelijkheid vooraf te geven weet de kijker wat te verwachten en zal daarom minder snel een oordeel vellen, immers, de praktijk komt overeen met de verwachting.

        Ja, wanneer de koper in ene verkoper is, kijken ze er van een totaal andere kant tegenaan, logisch dat hun verwachtingen dan anders zijn. Misschien dat dat ook te gebruiken is als argumentatie naar de kijker toe, het kweken van begrip.

        reageren
  6. Prima idee, maar doe niet net alsof het heel anders is, want uiteindelijk is dit dus ook gewoon een open huis, niets meer en niets minder.

    reageren
    • Hoi Sierd – tuurlijk is het nog altijd een Open Huis. Dat het fenomeen Open Huis werkt weten we ook, niets mis mee dus.

      Alleen de andere insteek is vernieuwend, de pull ipv push. Sorry als dat niet duidelijk genoeg uit de verf is gekomen.

      reageren

Geef een reactie

Google+