Wat verdien jij aan een Open Huis?

Wat verdien jij aan een Open HuisDeelname aan het Open Huis vergroot de kans op verkoop met 21% tot 32%, zo blijkt uit een analyse van de NVM*.

Hieronder zie je in de tabel weergegeven welk percentage er verkocht is na verloop van de tijd van de woningen die wel en die niet hebben meegedaan*.

< 2 weken < 2 maanden
Verkopen van woningen die wel hebben meegedaan 2,9% 6,6%
Verkopen van woningen die niet hebben meegedaan 2,4% 5,0%
Grotere kans op verkoop 21% 32%

 

Wat kost een Open Huis je als makelaar?

Zeer regelmatig hoor ik van klanten en andere makelaars dat voor deelname aan het Open Huis bedragen worden gerekend van € 50,= tot € 150,=. Ik heb het dus puur over het Open Huis en niet over extra advertenties of andere zaken die er extra bij gedaan kunnen worden.

Dit bedrag staat in geen enkele verhouding tot de hoeveelheid werk die er in zit om de woning aan te melden via Funda.nl en je eigen website. Die handeling alleen kost je per woning 2 minuten. Wellicht zorg je voor wat extra brochures, maar ja als de kijkers rechtstreeks een afspraak hadden gemaakt hadden ze ook een brochure gekregen. Stickers en een poster bestel je via de NVM en kosten nog geen € 2,= per deelnemer.

Waar ligt het belang van de makelaar?

Ligt het belang van de makelaar bij het bedrag dat hij extra kan verdienen door geld te rekenen voor het Open Huis, of ligt het belang bij de verkoop van de woning? Mijn inziens ligt het belang bij de klant en die betaalt je voor de verkoop van zijn woning. Hetgeen betekent dat je geen kans onbenut moet laten om dit voor elkaar te krijgen.

De investering is dus zeer beperkt. Geef iets kleins weg, creëer daarmee een grotere kans op succes voor je verkoper en voor jezelf, want één ding is zeker, je verkopers zullen het waarderen dat je iets extra’s doet voor niets.

Waar ligt jouw belang en wat reken jij voor het Open Huis?

* bron: NVM analyse Openhuizenbestand

The following two tabs change content below.
Meer dan 10 jaar werkzaam in de makelaardij en in 2010 begonnen met Open makelaars. Hierbij steeds kritisch kijkend naar de markt en de nieuwe mogelijkheden. Open makelaars is de meer voor minder makelaar in Arnhem.

Laatste berichten van Christiaan van der Sanden (toon alles)

18 Reacties

  1. Het open huis wordt toch georganiseerd voor verkopers. Als er advertenties moeten worden ingekocht, worden die kosten direct doorberekend. Verder kost alleen een melding op funda of op mijn eigen site natuurlijk niets.

    reageren
  2. @arjan

    DE essentie van dit artikel is; Wat verdien jij aan een Open huis. Zoals aangegeven gaat het me niet om de advertentiekosten want die reken je door aan de klant. Maak je winst op de kosten of niet?

    Over het percentage:
    (66-50)/50 = 32% beter resultaat

    reageren
    • @Christiaan

      Dank je wel voor de goede discussie.

      De uitgaven berekenen we door aan de klant, wij houden in principe niets over aan de door te berekenen uitgaven. De vergoeding voor de tijd hoort uit de courtage-opbrengst te komen.

      Zoals je de berekening nu omschrijft ben ik het met je eens. Als je als makelaar 6,6 ipv 5 woningen verkoopt, is jouw resultaat in euro’s inderdaad 32% hoger en dat is wat anders dan “grotere verkoopkans” zoals de in tabel staat.

      reageren
      • Hoi Arjan,

        Inderdaad leuk om eens zo’n discussie te volgen aan de hand van een eigen blog. Leuk om te zien dat we het eens zijn dat de tijd uit de courtage opbrengst moet komen.

        Je hebt gelijk over het resultaat.. Ik heb de tabel overgenomen van de NVM. Ik zal er volgende keer kritischer naar kijken.

        Bedankt voor je aanvullingen en discussie.

        reageren
  3. Zoals ik ook op WIDBM heb aangegeven: de cijfers die genoemd worden als grotere verkoopkans kloppen niet. Het percentage VAN HET PERCENTAGE(en niet onbelangrijk, het verkoopresultaat van de makelaar) is inderdaad verhoogd met 32%. Van de 100 woningen verkoop je er 6,6 in plaats van 5. De verkoopkans voor een individuele woningeigenaar binnen twee maanden is 6,6% met open huis en 5,0% zonder open huis. De verkoopkans voor de individuele klant is dus 1,6% hoger. Dat het percentage en het resultaat van de makelaar met 32 procent zijn gestegen klinkt aardig maar daar heeft een klant niets aan. Als je tegen een huiseigenaar zegt dat zijn individuele verkoopkans met 32% stijgt door een open huis dan is dat pertinent onjuist.

    Daarmee beweer ik niet dat de deelname aan een open huis zinloos is, als woningeigenaar wil je wellicht iedere kans aangrijpen. Maar het hoort wel in het juiste perspectief te staan.

    Ter discussie: ik vraag mij toch wel eens af of wij (en onze klanten) op deze manier niet heel veel werk en geld besteden aan heel veel woningen met kort door de bocht geformuleerd het volgende resultaat: dezelfde potentiële kopers kopen het ene in plaats van het andere huis.
    Natuurlijk doet iedere makelaar en iedere woningeigenaar zijn best om juist zijn woning(en) verkocht te krijgen, maar ik zet wel eens vraagtekens bij het gezamenlijke financiële resultaat van de hele exercitie: kost het ons als makelaars en woningeigenaren gezamenlijk niet meer dan het oplevert?

    En roep nou niet meteen “Wat moeten we anders?” als argument om iets toch te doen terwijl het eigenlijk niet goed werkt. Dan is inderdaad de werkelijke vraag: wat moeten we anders?

    reageren
    • Hoi Arjan,

      De discussie over de percentages hadden we inderdaad al op WIDBM gevoerd.

      Ik denk dat het belangrijk is om steeds bezig te blijven met acties omtrent de verkoop. Al was het maar omdat wachten op een koper echt niets oplevert.

      Wat bedoel je precies met ‘dezelfde potentiële kopers kopen het ene in plaats van het andere huis. en met: kost het ons als makelaars en woningeigenaren gezamenlijk niet meer dan het oplevert?’

      reageren
      • Hoi Christiaan, nou ja discussie gevoerd… je bent er nog niet echt op in gegaan.

        Wat ik verder bedoel is dat we als makelaars en huiseigenaren concurreren om dezelfde kopers. Veel mensen kunnen, willen en durven (nog) niet te kopen. Ik heb zelf niet het idee dat we met een open huis veel aan de durf van mensen bijdragen. Met andere woorden: ik denk dat een open huis weinig EXTRA kopers genereert, de mensen die willen kopen doen dat ook zonder een open huis.

        Maar laten we er eens vanuit gaan dat de stijging van 5 naar 6,6 inderdaad extra verkoop is.

        Dan volgt het punt van de kosten: als je op 100 woningen 150 euro kosten per stuk maakt dan is dat 15000 euro. Als je daardoor 1,6 woning meer verkoopt van zeg 5000 euro courtage dan levert het 8000 euro courtage op. Het saldo is dan -7000.

        Stel dat je 100 klanten die 150 euro laat betalen dan levert het jou als makelaar per saldo 8000 euro courtage op. Van de 100 klanten zijn er na twee maanden 6,6 (in plaats van 5) blij. De andere 93,4 (eigenlijk zijn het er 98,4, want die 5 waren ook zonder open huis verkocht) hebben met hun bijdrage de verkoop van 1,6 woning gestimuleerd.

        In termen van kosten en baten is het dan volgens mij een onverantwoorde exercitie. Uit de andere reacties hoor ik dat de 150 euro opgaat aan uitgaven. En dan hebben we de tijd die je er per woning aan besteedt nog niet eens op geld gezet.

        reageren
        • Hoi Arjan,

          Bedankt voor je reactie en toelichting. Ik ben geen statistisch wonder, maar als er van de 100 woningen 16 meer worden verkocht, dan is dat een stijging van 32%. Dus volgens mij zijn we het eens dat het resultaat met 32% is gestegen.

          Jij gaat in je veronderstelling uit van € 150,= aan kosten. terwijl ik aan externe kosten nog geen € 5,= kwijt ben (zonder advertenties, want die reken je door). Als je de rekensom maakt met deze kosten, dan verdien je dus aan het Open huis. Terwijl ik de kans loop dat mijn verkopers niet deelnemen vanwege de hoge kosten. Daarmee ontneem ik ze dan toch een vergrote verkoopkans.

          Als je als makelaar je uren betaald wilt hebben, dan vallen de kosten uiteraard wel hoger uit. Dat lijkt me echter een hele andere discussie omdat we voor onze opdrachtgevers werken voor een courtage en niet op uurtarief. Als je werkt voor een percentage van de koopsom , dan reken je ook geen extra kosten indien er meer kijkers zijn. Waarom zou dat nu anders zijn? Aan het eind van het Open huis krijg je ook nog eens een hoop leads waar je weer handel uit kunt halen. (wat levert dat op?). Tot slot bespaar je denk ik ook nog tijd omdat (een deel van de) kijkers anders een afspraak gemaakt zouden hebben met de makelaar om het huis te bekijken.

          reageren
          • Hoi Christiaan,

            Het gaat niet alleen om wat wij er als makelaars aan uitgeven, maar ook wat we onze klanten er gezamenlijk voor laten betalen. Ik betrek er dus wel degelijk ook de advertentiekosten in die je doorberekent aan de klanten. Als iets niet renderend is dan vindt ik het net zo goed zonde van het geld van mijn klanten als dat ik het zonde vindt van mijn eigen geld. 100 keer 150 euro om 1,6 huis meer te verkopen is gewoon niet renderend, los van de vraag wie die kosten betaalt en los van de vraag hoeveel tijd er in gestoken wordt.

            Wat betreft de statistiek: je maakt het steeds gekker. 16 op de 100 woningen is niet 32 %, maar 16%. Afgezien daarvan: er werden niet 16, maar slechts 1,6 op de 100 woningen meer verkocht. We zijn het dus helemaal niet eens over 32%. Nogmaals: als een consument 1 van 100 te koop staande woningen heeft, dan stijgt zijn verkoopkans van 5 naar 6,6 procent. 6,6% – 5% = 1,6%. De deling die leidt tot 32 % is een percentage van een percentage en heeft niets te maken met de verkoopkans van resp 6,6 en 5%.

  4. Wij vragen 175 inclusief btw voor een open huis. Daarvan is 160,65 voor een advertentie (1 op 1 verrekend, faktuur inzichtelijk voor verkopers).

    Per saldo verdien ik 14,35. Daarvoor laat ik posters drukken, genereer ik aandacht via social media, pers en op kantoor, en ik werk er een halve zaterdag voor. Er worden extra luxe brochures gemaakt – anders dan tijdens een reguliere bezichtiging – en waar nodig hangen we een extra groot spandoek aan balkon of gevel.

    Ik rij altijd langs alle woningen die meedoen, ben telefonisch bereikbaar en zorg dat mensen goed advies hebben om zelf het open huis te doen.

    In mijn ogen schiet ik er als makelaar dan bij in. Kritisch zijn is goed, ik daag iedere verkoper uit zijn makelaar scherp te houden.

    reageren
    • Hoi Martin,

      Natuurlijk bereken je de kosten voor de advertentie door. Biedt je verkopers ook de mogelijkheid om zonder advertentie mee te doen?
      Zo ja/nee, waarom maak je die afweging?

      Leuk om te zien dat je dan een andere brochure maakt.

      reageren
      • @Christiaan: wij hebben overwogen om ook deelname te laten plaatsvinden zonder advertentie. Echter, hoe bereik je dan de massa ?

        Funda heeft een herkenningsgraad van 93% op straat, maar uit ervaring blijkt dat mensen voor een open huis toch graag de krant pakken om te kijken en een route uit te stippelen.

        Wij hebben derhalve besloten te gaan voor “doe het goed of helemaal niet”.

        reageren
        • Update: inmiddels hebben we ook verkopers aangeboden om gratis mee te doen. Deze krijgen dan wel posters van ons, maar betalen niets en dan wordt er dus niet geadverteerd.

          reageren
  5. Het belang ligt natuurlijk zonder twijfel bij de verkoper. Wij rekenen voor deelname aan de Open Huizen route € 75,- (ex. BTW) en hiervan verdwijnt geen enkele euro op onze rekening. Deze kosten worden ons in rekening gebracht door de uitgever van een speciale uitgaven van het NVM Woning Magazine Twente waarin alle woningen die meedoen in de regio met een korte advertentie met foto vermeld staan. Extra brochures etc. leveren ons minder op bij verkoop, aangezien de publiciteitskosten hoger uitvallen.

    reageren
    • Dat betekent dat je dus geld voor het meerwerk bij legt. Kort en goed komt het er dan op neer dat opdrachtgevers die niet meedoen mee betalen aan het open huis van de ander.

      Zelf ben ik er een groot voorstander van alle kosten beter te specificeren zodat de opdrachtgever een helder beeld krijgt.

      We roepen met zijn allen in koor, het is maar 2 minuten dit en 3 minuten dat. De print kosten, we zijn het ons vaak niet bewust.

      Onlangs had ik een sterfgeval. De uitvaartkosten; alles stond op keurig gespecificeerd op de factuur. Een vreemde parallel die ik trek. Toch zou dit een leidraad kunnen zijn bij een gedachte om 2 zaken te bereiken.

      1 – betere dienstverlening.
      2 – betere winstgevendheid.

      reageren
    • Hoi Jeroen,

      Ik denk dat je er dus beiden een belang bij hebt. Al was het maar omdat je een grotere kans op verkoop hebt.

      Advertenties had ik buiten beschouwing gelaten. Het lijkt me logisch dat een klant daar voor betaald.

      reageren
  6. Als de schrijver denkt dat de kosten (100,–/150,–) in geen verhouding staan tot het meerwerk voor de organisatie van een open huis dan adviseer ik hem een te leren rekenen.

    Het aanmelden is niet alleen op Funda, ook je etalage en vitrine moeten worden aangepast.

    De brochures bevatten vaak 15 kleurenprints per stuk. Laten we zeggen ongeveer 4 brochures per woning.

    Na het open huis dienen de (vaak oriënterende) kijkers te worden nagebeld. Vaak zijn meerdere pogingen nodig.

    Al met al ben ik van mening dat de opdrachtgever best iets mag vergoeden voor het geleverde meerwerk. Mits dit vooraf netjes wordt gecommuniceerd.

    Door de kosten beter bij de opdrachtgevers te factureren kan de courtage een klein beetje lager blijven. Dit is eerlijker voor de consument en beter voor de branche.

    Sorry, de stelling is zeer discutabel.

    reageren
    • Iedereen bedankt voor jullie reacties.

      @Erwin
      Dat er veel tijd in gaat zitten is duidelijk. Ik denk echter dat het niet meer tijd kost dan als ze als een `gewone kijker’ zonder Open huis zouden zijn komen kijken. Enige discussiepunt is dan of ze ook waren komen kijken zonder dat er een Open huis was geweest.

      Wat betreft de lijst met kijkers. Ik zou graag elke maand een lijst willen hebben met leads waarvoor ik wellicht nog iets kan betekenen.

      Je zou je kunnen afvragen of je niet meer succes hebt als er meer verkopers mee zouden doen.

      reageren

Geef een reactie

Google+