Waarom executieveilingen ingrijpend moet worden veranderd

Executieveilingen zijn niet eerlijkOpvallend: in veel gevallen wordt zeer kort na een executieveiling woningen met aanzienlijke winsten doorverkocht, zonder dat sprake is van noemenswaardige verbeteringen.
Niet zelden is zelfs al doorverkocht nog voordat een executieveiling daadwerkelijk heeft plaatsgevonden….

Eerlijke prijs

In een recent onderzoek ‘Eenmaal, andermaal‘ constateert Prof. dr. D.Brounen van de Erasmus Universiteit Rotterdam dat woningen die worden verkocht op een executieveiling geen eerlijke prijs krijgen. Het prijsverschil is substantieel (gemiddeld 37%). Brounen geeft hiervoor de volgende redenen aan:

  • hoge en variërende transactiekosten;
  • gebrekkige of ontbrekende informatie over de staat van onderhoud;
  • beperkte concurrentie onder de kopers.

De situatie heeft in ieder geval tot gevolg dat de gemiddelde ex-huiseigenaar wordt geconfronteerd met een onevenredig financieel probleem. De huidige veilingsystematiek en de wet- en regelgeving die aan de executieveiling ten grondslag ligt, dateren uit 1838. Het systeem gaat uit van een fysieke veiling onder regie van de notaris.

Schade en verlies

Executieveilingen leiden tot verlies. Drie partijen worden geconfronteerd met schade: de banken, de Nationale Hypotheekgarantie en de verkopende consument.

Het huidige systeem van executieveilingen (en zeker ingeval sprake is van hypothecaire geldleningen met NHG) moet daarom drastisch op de schop.

Mijn suggesties

Alvorens over te gaan tot executiemaatregelen zal eerst gedurende een redelijke termijn (bijvoorbeeld 4 tot 6 maanden) moeten worden getracht om met gedegen verkoopactiviteiten via een lokale makelaar tot een onderhandse verkoop te geraken, om een executieveiling mogelijk te kunnen voorkomen.

Mocht men uiteindelijk wel tot executiemaatregelen moeten overgaan, dan zal een executieveiling goed moeten worden ingericht en voorbereid, dus onder meer met:

  • complete en zorgvuldig samengestelde woninginformatie;
  • brede publiciteit, ook via Funda, gedurende een redelijke termijn;
  • ruime mogelijkheden tot het bezichtigen, met name ‘binnenshuis’;
  • bij koop op een executieveiling moet een eventuele particuliere koper een voorbehoud kunnen maken van het verkrijgen van een hypothecaire geldlening.

Op deze wijze kan naar mijn mening een einde worden gemaakt aan het ondoorzichtige en schimmige spel wat al te lang wordt gespeeld bij executieveilingen waarbij niet de hoogste mogelijke opbrengst het doel is, doch de laagst mogelijke. Vervolgens komt de winst bij doorverkoop niet bij de geldverstrekker of de debiteur terecht maar veelal bij de professionele veilingkoper.

Makelaars kunnen bij dit gehele proces een belangrijke rol spelen als dé kenners van de lokale en/of regionale woningmarkt. Een dankbare taak ook voor makelaars met werkelijk toegevoegde waarde. Niet alleen bij de verkoop, maar zeker ook bij de aankoop op een (executie)veiling.

Tot slot: ook de geldverstrekkers, WEW/NHG, het notariaat en de politiek zullen nu eindelijk eens hun verantwoordelijkheden moeten nemen bij alles wat speelt rondom executieveilingen.

The following two tabs change content below.
Betrokken NVM-makelaar bij Markant NVM-Makelaars te Barendrecht

Laatste berichten van Frits Markus (toon alles)

9 Reacties

  1. Een belangrijke oorzaak van de crisis in de woningmarkt is te wijten aan de hebzucht van de potentiële kopers. De banken en andere kredietverstrekkers hebben onvoldoende hun zorgplicht op zich genomen om potentiële kopers te beschermen tegen hun eigen hebzucht. Hebzucht leid maar al te vaak tot een financiële ondergang. Wanneer het noodlot niet meer kan worden afgewend en een executieveiling niet voorkomen kan worden, is het de taak van de ACM om er op toe te zien dat dit proces eerlijk verloopt. De berichten over prijsafspraken bij deze veilingen zijn zorgelijk. Verschillende malafide huizenhandelaren zijn beboet maar dat lost het probleem niet op.

    reageren
  2. Het ontbreken van een voorbehoud is eenvoudig op te lossen door de tijd tussen de aankondiging van de veiling en de afslag op te rekken tot de minimale periode die nodig is om te financieren. Alleen: wie betaalt de kosten als de financiering rond is en de koop gaat niet door? Ook voor de particuliere koper zal de prijs op de veiling zeer interessant moeten zijn, wil hij ‘mijn’ roepen. Ik ben reeds lang makelaar en merk op veilingen geen enkel bewijs van het vermoeden dat de prijsvorming ‘gestuurd’ zou worden vanuit professionele kopers. Op een veiling is nu eenmaal een doorzichtige prijsvorming en juist dat zorgt impliciet voor een maatlat, zichtbaar voor de belangstellende, welke zichtbare maatlat ontbreekt bij een ‘normale’ verkoop.

    reageren
  3. Op zich een goed stuk, alleen heb ik wel vraagtekens omtrent het volgende; Je kunt natuurlijk geen veiling houden, waar een eventuele hoogste bieder nog een voorbehoud moet maken, aangezien de kosten van een veiling mogelijk meerdere malen betaald moeten gaan worden. Tenzij de hoogste bieder dan voor de kosten van de veiling alsmede de rente van de tijdsduur tot de volgende veiling opdraait. Als je eerst 4 tot 6 maanden onderzoek moet gaan doen, zullen de rentekosten ook oplopen. Een mogelijke oplossing zou zijn als er een investeringsbank opgericht word door particuliere beleggers die zich met de veilingen gaat bemoeien, waarin makelaars de waarde kunnen gaan bepalen, en bijvoorbeeld tot 15 procent onder deze waarde mee gaan bieden. Nadien worden deze woningen weer op de vrije markt aangeboden.

    reageren
  4. Het is een goed en duidelijk verhaal en ook nog deels een inspiratiebron (dank @fritsmarkus) voor mijn eerste blog 😉

    reageren
  5. Op zich een goed en sympathiek verhaal maar de praktische gevolgen zullen zijn de panden die dan alsnog geveild worden nog 20 tot 30% minder op zullen brengen door de verkoop inspanningen voor de veiling. De vraag is ook welk deel voor de veiling uit verkocht kan worden. Ik schat hoogstens de helft.

    reageren
  6. Ik zal er niet veel woorden aan vuil maken. Gewoon een goed stuk.

    reageren
  7. Deels mee eens.
    Financiering: Een bank gaat een veiling pas organiseren als deze echt geen andere uitweg meer ziet. meestal is er dan al via de reguliere weg geprobeerd de woning te verkopen wat niet is gelukt.
    Als bank zijnde zal deze niet willen verkopen met een voorbehoud financiering omdat ze dan nog steeds geen duidelijkheid hebben.
    Bezichtiging: het “binnenshuis” bezichtigen is meestal het probleem. Veel gedwongen verkopers willen hier niet aan meewerken. Volgens mij kan men dit ook niet afdwingen bij verkopers.

    Al met al denk ik dat het belangrijk is om veilingen uit de “rokerige achteraf zaaltjes” sfeer te trekken. Door transparant te werken en aan te bieden zijn particulieren meer dan welkom.

    reageren
  8. Helemaal mee eens! Met name het feit het bod onvoorwaardelijk is, dus zonder voorbehoud financiering, zorgt er voor dat geen enkele particulier zich laat zien op een veiling. Het risico is gewoon te groot. Maar goed, de “faciliterende” makelaars en notarissen eten er goed van, dus helaas zal de hervorming nog wel even duren.

    reageren

Geef een reactie

Google+