Executieveilingen zijn niet eerlijkOpvallend: in veel gevallen wordt zeer kort na een executieveiling woningen met aanzienlijke winsten doorverkocht, zonder dat sprake is van noemenswaardige verbeteringen.
Niet zelden is zelfs al doorverkocht nog voordat een executieveiling daadwerkelijk heeft plaatsgevonden….

Eerlijke prijs

In een recent onderzoek ‘Eenmaal, andermaal‘ constateert Prof. dr. D.Brounen van de Erasmus Universiteit Rotterdam dat woningen die worden verkocht op een executieveiling geen eerlijke prijs krijgen. Het prijsverschil is substantieel (gemiddeld 37%). Brounen geeft hiervoor de volgende redenen aan:

  • hoge en variërende transactiekosten;
  • gebrekkige of ontbrekende informatie over de staat van onderhoud;
  • beperkte concurrentie onder de kopers.

De situatie heeft in ieder geval tot gevolg dat de gemiddelde ex-huiseigenaar wordt geconfronteerd met een onevenredig financieel probleem. De huidige veilingsystematiek en de wet- en regelgeving die aan de executieveiling ten grondslag ligt, dateren uit 1838. Het systeem gaat uit van een fysieke veiling onder regie van de notaris.

Schade en verlies

Executieveilingen leiden tot verlies. Drie partijen worden geconfronteerd met schade: de banken, de Nationale Hypotheekgarantie en de verkopende consument.

Het huidige systeem van executieveilingen (en zeker ingeval sprake is van hypothecaire geldleningen met NHG) moet daarom drastisch op de schop.

Mijn suggesties

Alvorens over te gaan tot executiemaatregelen zal eerst gedurende een redelijke termijn (bijvoorbeeld 4 tot 6 maanden) moeten worden getracht om met gedegen verkoopactiviteiten via een lokale makelaar tot een onderhandse verkoop te geraken, om een executieveiling mogelijk te kunnen voorkomen.

Mocht men uiteindelijk wel tot executiemaatregelen moeten overgaan, dan zal een executieveiling goed moeten worden ingericht en voorbereid, dus onder meer met:

  • complete en zorgvuldig samengestelde woninginformatie;
  • brede publiciteit, ook via Funda, gedurende een redelijke termijn;
  • ruime mogelijkheden tot het bezichtigen, met name ‘binnenshuis’;
  • bij koop op een executieveiling moet een eventuele particuliere koper een voorbehoud kunnen maken van het verkrijgen van een hypothecaire geldlening.

Op deze wijze kan naar mijn mening een einde worden gemaakt aan het ondoorzichtige en schimmige spel wat al te lang wordt gespeeld bij executieveilingen waarbij niet de hoogste mogelijke opbrengst het doel is, doch de laagst mogelijke. Vervolgens komt de winst bij doorverkoop niet bij de geldverstrekker of de debiteur terecht maar veelal bij de professionele veilingkoper.

Makelaars kunnen bij dit gehele proces een belangrijke rol spelen als dé kenners van de lokale en/of regionale woningmarkt. Een dankbare taak ook voor makelaars met werkelijk toegevoegde waarde. Niet alleen bij de verkoop, maar zeker ook bij de aankoop op een (executie)veiling.

Tot slot: ook de geldverstrekkers, WEW/NHG, het notariaat en de politiek zullen nu eindelijk eens hun verantwoordelijkheden moeten nemen bij alles wat speelt rondom executieveilingen.

The following two tabs change content below.
Betrokken NVM-makelaar bij Markant NVM-Makelaars te Barendrecht

Laatste berichten van Frits Markus (toon alles)

Google+