Vraagprijs: richting of prijs?

10 procent onder de vraagprijsMakelaar, je kunt vragen wat je wilt. Ik trek overal eerst 10 % van af en ga dan pas onderhandelen”.
In een kopersmarkt als waar we nu in zitten krijg je steeds vaker dit soort reacties. Biedingen van ongeveer de helft van de vraagprijs wordt soms zonder blikken of blozen geboden.

Het is dan wel een kopersmarkt maar als makelaar denk je toch wel een reële vraagprijs neer te kunnen zetten. Kopers denken daar dus anders over.

En verkopers dan ?

Verkopers hebben altijd wel een reëel beeld van de markt behalve als het hun eigen huis betreft. Natuurlijk is de woningmarkt moeizaam maar zij hebben natuurlijk net dat huis waar half kopend Nederland op zit te wachten. En natuurlijk geldt voor dit huis niet dat de waarde gedaald is. Ze hebben immers 4 jaar geleden de hele woning nog geschilderd. Dat de ketel al 25 jaar oud was is ook niet van belang omdat de onderhoudsmonteur bij de laatste inspectie had gezegd dat ie nog wel jaren mee kon. Kortom dit huis is eigenlijk in waarde gestegen.

Als makelaar geef je de waarde aan en daarbij geef je aan waarom dit huis deze waarde heeft. Vergelijkbare panden worden getoond, aantal woningen dat te koop staat, et cetera.
Soms besluit een verkoper dan enigszins morrend er nog een nachtje over te slapen. “U hoort nog wel even van ons”. Hoor je dus niks meer van terug.

Een week later wordt dan de woning door een collega aangemeld met een veel hogere vraagprijs. Niet de getaxeerde waarde en bijbehorende vraagprijs. Nee, met als vraagprijs de door de verkoper gewenste vraagprijs en soms nog hoger.

Als de woning dan vervolgens na een slepend lange verkoopperiode en vele prijswijzigingen verkocht wordt verwacht ik een telefoontje van de verkoper: “Meneer Weide, u heeft toch gelijk gehad en ik zal u dan ook de courtage betalen in plaats van de andere makelaar

Zie je het gebeuren?
Dat is dus een dilemma waar wij soms voor staan. Leg je een reële vraagprijs neer dan loop je de kans (ondanks alle argumentaties) dat je de opdracht misloopt. Bij een hogere vraagprijs heb je de woning te lang te koop en verkoop je hem uiteindelijk wel maar voor de lagere prijs.

In het eerste geval heb je gelijk maar niets verdiend. In het tweede geval heb je een slepend traject maar kun je uiteindelijk wel een nota schrijven.

Deze frustratie heb ik van me af geschreven. Nu weer over tot de orde van de dag: Ik wil een andere auto kopen maar de vraagprijs bij de garage is hoger dan de getaxeerde waarde in het ANWB-boekje. Ik denk dat ik maar eens de helft bied.

The following two tabs change content below.

Laatste berichten van Jan Weide (toon alles)

14 Reacties

  1. er is geen ruimte voor de makelaar,

    de functie van een makelaar is alleen die van een administratieve functie. dit mag maximaal 400 euro kosten voor 4 uur werk!

    de rol van de makelaar is uitgehold, het internet bied (prijs)transparantie.
    de prijzen in NL zullen nog 30 % dalen, tot aan het niveau Duitsland/Belgie. De lucht moet eruit

    reageren
    • U gaat er dus vanuit dat alle consumenten in Nederland bouwkundige en juridische kennis hebben omtrent een woning. Daarnaast gaat u ervan uit dat er op deze manier nooit geen conflicten komen omtrent prijsafspraken?

      Ben overigens blij dat er mensen zijn die dit soort uitspraken doen, anders waren er nóg meer makelaars die geen verstand hebben van de branche.

      reageren
    • @Petra – mocht je recent contact hebben gehad met een makelaar, dan ben ik bang dat die er niet in is geslaagd je duidelijk te maken wat een makelaar daadwerkelijk aan tijd en kennis inzet om je als koper/verkoper te begeleiden – dat is erg jammer!

      Bovendien heeft ‘het werk’ van een makelaar niets te maken met de huidige verkoopprijzen van huizen – dat staat los van elkaar.

      ps- ik ben geen makelaar.

      reageren
  2. Grappig artikel. Wat mij betreft doen makelaars er goed aan hun ‘visie’ op de woningmarkt te heroverwegen. In deze tijd zijn het niet langer de verkopers maar uitsluitend kopers die de markt bepalen. Misschien is het zinvol om juist nu eens goed na te denken over specifieke diensten die in een dergelijke markt van toegevoegde waarde kunnen zijn voor deze kopers.

    Als je als makelaar niet in staat bent om ‘out of the box’ te denken en blijft doormodderen met het ‘standaard-makelaars-concept’ dan kun je beter vandaag nog de handdoek in de ring gooien.

    reageren
  3. Makelaars hebben dit gedrag van consumenten toch echt aan zichzelf te danken. De huizenmarkt zeepbel is toch echt tot stand gekomen mede dankzij makelaars die niet kritisch waren t.o.v. de ontwikkelingen. Nu de markt in een crisis verzeilt geraakt is weet men plotseling wel wat er mis is.

    Ik zou ook maar de helft bieden van de prijzen die men tegenwoordig vraagt, de gemiddelde vraagprijs bedraagt 7 maal Jan Modaal, krankzinnig!!!

    reageren
    • Mag ik u vragen waarom de makelaar dit schuld is?

      Ik ben namelijk van mening dat het ‘vingerwijzen’ naar de makelaar een makkelijk excuus is van iedere Nederlander welke niet actief is in de makelaardij.

      De gemiddelde consument meent te weten wat er speelt in de huidige woningmarkt. Echter, zetten zij dit niet om in een reële vraagprijs. Want nee, het huis van ons heeft pas een nieuwe laminaatvloer!

      En wat te denken van de hypotheekverstrekkers? De banken verstrekken nog ‘slechts’ 4 á 4,5 keer het bruto jaarloon aan hypotheek . Begrijp me niet verkeerd, ik ben een voorstander van ‘wonen naar je beurs’, echter stimuleert dit niet de woningmarkt.

      En wat te denken van de media, welke dagelijks de consument bang maakt en absoluut niet stimuleert te kopen.

      En de consument zelf? Welke pas een nieuwe woning koopt, wanneer de eigen woning verkocht is en zodoende op de ‘rest van de markt’ wacht. Hopende dat de markt vanuit onder, huurders en starters, wordt gestimuleerd. Echter, deze doelgroep(en) blijven langer studeren en dus ook langer thuis wonen en prefereren eerst te huren alvorens zij hun eerste huis aankopen.

      Uiteraard zijn er genoeg makelaars die níet met hun vak bezig zijn en menen dat het zo snel mogelijk verkopen van een huis de hoofdtaak is van een makelaar. Want nee, de hoofdtaak van een makelaar is om de dienst te verlenen zoals de consument hem ontvangen wilt. Namelijk de consument zo goed en objectief informeren in een van de belangrijkste en meest emotionele beslissingen in hun leven.

      Kortom, het is makkelijk de makelaar de schuld te geven van deze klad in de woningmarkt, gezien zijne nauwe betrokkenheid bij de woningmarkt. Echter, is dit té makkelijk en bovendien niet waar.

      reageren
      • Hallo,
        Dat “bang maken” vind ik zo’n onzin. Als je momenteel NIET bang bent zeg je eigelijk dat je de ballen verstand hebt van de woningmarkt. Dat je de afgelopen jaren geen TV hebt gekeken om te zien hoe de vastgoedmarkt in Japan, Amerika, Spanje, Ierland is afgelopen. Dat je niet snapt dat jouw huis niet jouw huis is en nooit wordt. Dat je afhankelijk bent van subsidie en daarmee de speelbal van Den Haag. Dat de waardevermindering de komende 10 jaar meer is dan je ooit bij elkaar gespaard krijgt in die 10 jaar. Dat de restschuld niet zomaar kwijtgescholden wordt, ook niet igv NHG, en je dus jaren bezig bent met afbetalen terwijl je noodgedwongen bij pappie en mammie zit terwijl je salaris via de schuldhulpverlening loopt. Een blamage voor iedere volwassene!

        BEN BANG…DOODSBANG.

        De banken zijn trouwens nog veel te ruimhartig. Ik zou zeggen 3,5 jaarsalaris NADAT je er zelf 1 bij elkaar gespaard hebt.

        Ik denk wel degelijk dat de makelaars een deel van het probleem zijn en niet van de oplossing.
        Het reeel taxeren kun je trouwens rustig doen. Wellicht stapt de verkoper naar die fantasie makelaar die een ton te duur taxeerd maar na 22 maanden komt diezelfde verkoper gewoon weer terug. Je kunt het dan alsnog voor een redelijke prijs (dus minimaal 10% lager dan 22 maanden geleden) in de markt zetten. Als het dan binnen 4,5 maand wordt verkocht kun je daar weer mee kokketeren.

        En stop dan ook meteen met zeuren over de ketel…de laatste “helden” betalen voor een huis nog altijd dik 2 ton, die 1350 euro voor een ketel is wisselgeld!

        reageren
        • Beste Johan,

          Meer dan de helft van de mensen die onderstaande argumenten van uw leest zal ze vast eens gehoord hebben… op televisie. Als een of ander persoon op televisie in een net pak zegt dat je eigen huis praktisch gezien niet van jou is en ook nooit zal worden, krabt de gemiddelde consument zich eens achter de oren en denkt, ja dat klopt! Waarom? Oh, dat weet ik niet maar die meneer op televisie zal er best verstand van hebben, anders stond hij echter niet daar!

          Als een dag later in de krant staat dat de waardevermindering van de gemiddelde woning de komende tien drastisch zal afnemen, dan is dit ineens ook hun ‘visie’ op de markt. Het stond immers in de krant!

          Wat je hiermee krijgt is dat de consument de media gaat napraten. Ze roepen bepaalde kreten zonder te weten WAAROM hun huis nooit hun eigendom zal worden. En WAAROM hun woning de komende tien jaar minder waard zal worden.

          Schijnbaar bent u een zelfde iemand die de consument graag angst inpraat gezien uw citaat: ‘BEN BANG…DOODSBANG.’. Gezien de kleine doelgroep die u hiermee bereikt zal dit weinig invloed hebben op de woningmarkt. Echter, als alle politici en sprekers in dagelijks veelvuldig bekeken programma’s u gaan napraten, zal de woningmarkt NOG meer inzakken.

          Wie is er nu dus meer verantwoordelijk voor deze inzakkende woningmarkt. De makelaars in Nederland waarin inderdaad een groep een woning onrealistisch taxeert zodat hij de ‘opdracht’ krijgt of kwakzalvers zoals u, die de mensen angst inpraat waardoor er geen woning meer wordt verkocht?

          Ik neem het de consument overigens niet kwalijk dat zij niet precies weten wat er speelt, ikzelf weet ook bijvoorbeeld niet van kunst af. Die groep makelaars is dit echter wel verplicht. Deze groep zal de komende tijd dan ook aanzienlijk kleiner worden. Bepaalde makelaars weten amper het verschil tussen kosten koper en vrij op naam, maar hebben tien jaar geleden wel handenvol geld verdiend. Deze groep zal steeds kleiner worden en uiteindelijk zelfs geheel verdwijnen.

          Betreffende uw uitspraak omtrent de banken, hoe ziet u dit voor zich? Stel persoon X, met een modaal bruto inkomen van €30.000 per jaar, heeft in 2002 een woning gekocht voor €160.000. Persoon Y verdiend in 2012 ook €30.000 bruto per jaar. Volgens uw berekening zal deze dan eerst 30.000 moeten sparen en dan krijgt hij een aanvullende hypotheek van €105.000. Wanneer denkt u dat een starter zijn eerste woning zou kunnen kopen? Waarschijnlijk pas als hij 29 is. Ziet u zo de woningmarkt gestimuleerd worden?

          Echter, heeft u mij nog steeds niet aangegeven WAAROM de makelaar schuldig is aan deze woningmarkt. U heeft het tot dusver slechts over de makelaar gehad en over geen enkele andere stakeholder. Ben benieuwd waarom de makelaar dit dan schuldig is.

          Uw opmerking omtrent de cv-ketel begrijp ik trouwens niet in deze context, maar dat geheel ter zijde.

          reageren
          • “Wanneer denkt u dat een starter zijn eerste woning zou kunnen kopen? Waarschijnlijk pas als hij 29 is. Ziet u zo de woningmarkt gestimuleerd worden?”

            Allereerst, Niels: wat wil je stimuleren? Dat de prijzen omhoog gaan? Dat de prijzen omlaag gaan? Dat er meer woningen verkocht worden? Dat er meer gebouwd wordt?

            Het lijkt erop dat je mensen wil stimuleren om voor hun 29e hun hoofd op het hakblok te leggen en een nog te duur huis te kopen, liefst met een 125% hypotheek. Of zo. Gelukkig beginnen 20-ers in te zien dat dat niet zo handig is.

          • Beste Istrilyin,

            Moet toegeven dat de 29 een slordigheidsfoutje was en dat dit 39 moest zijn, op je 29ste starten is gemiddeld dus dat klopt inderdaad niet.

            Verder, als het gaat om het stimuleren van de woningmarkt gaat het 9 van de 10 keer om het stimuleren van het aantal transacties. Bedoeling is uiteraard dat de markt in evenwicht is betreffende kopers en verkopers.

            U reageert nu op een klein deel van mijn pleidooi omtrent de hypotheekverstrekking. Ik ben van mening dat een hypotheekverstrekking van 3,5 x in deze markt niet zou kunnen nee. Hiermee zal de markt naar mijn mening helemaal op slot raken en zullen er mensen financieel zeer hoge schade leiden.

      • Het is natuurlijk niet allemaal de schuld van de makelaar maar makelaars zijn wel onderdeel geweest van het probleem.
        Uiteraard waren de banken te onvoorzichtig met te goedkoop geld, natuurlijk hebben nieuwe hypotheekconstructies ertoe geleid dat mensen niet meer gingen afbetalen en enkel nog speculeerde op de overwaarde. Het gaat mij er eerder om dat makelaars geen enkele stap ondernomen hebben om de ongezonde prijsontwikkeling te beteugelen, ongetwijfeld zullen er makelaars heel bedenkelijk hebben gekeken naar de ontwikkeling van de marktprijs maar ik denk dat de meeste makelaars er maar wat dankbaar van geprofiteerd hebben. Dat de markt nu in een crisis terecht gekomen is is echter het gevolg van 20 jaar lang een ongezonde prijsontwikkeling en daar gaan de betrokken economische sectoren nu een prijs voor betalen. De duurzaamheid is uit het oog verloren voor de korte termijn opbrengsten, ik denk dat het nog jaren zal duren voordat de markt weer enigszins normaliseert.

        reageren
  4. Ga eens “omdenken”.
    1. Woning nog niet te koop aanbieden
    2. Inventariseren wat de “woon carrièrewens” is
    3. Bepaal wat de klant “toe” wil geven en wat financierbaar is
    4. Ga nu op zoek en begeleid bij de koop een woning onder voorbehoud van verkoop de huidige eigen woning.
    5. Zet nu de te verkopen eigen woning “scherp” in de markt, want de gekochte woning is ook “scherp”gekocht (anders moet je deze niet kopen!)
    De grap is dat er op deze manier door de klant vaak geld te verdienen is. Want duurdere woningen zijn in absolute zin goedkoper geworden, dan goedkopere woningen. Tel daarbij nog het voordeel van de lagere overdrachtsbelasting.
    Ideale propositie voor de adviserende makelaar!

    reageren
  5. Dit is een behoorlijk schokkend verhaal! Wat is nog eigenlijk de toegevoegde waarde van een makelaar voor de consument?

    Een klant om de tuin leiden om hem binnen te halen is nog tot daar aan toe, maar deze praktijk is bijzonder nadelig voor de consument. Immers, de verkoop duurt niet alleen veel langer met iedere maand wellicht dubbele woonlasten, de uiteindelijke opbrengst is in een dalende markt ook nog eens aanzienlijk lager.

    reageren
  6. Leuk en interessant verhaal. Het dilemma begrijp ik echter niet. ‘Als je een reële vraagprijs neer legt dan loop je de kans (ondanks alle argumentaties) dat je de opdracht misloopt.’ Misschien moet je iets meer doen dan alleen je argumenten kracht bij zetten. Waarom geef je niet een garantie af. Dat doet die autodealer immers ook. Een garantie zou, afhankelijk van bepaalde randvoorwaarden (anders dan de prijs, repareer het lekkende dak, vervang de ketel, richt het anders in, energielabel etc. etc.) kunnen bijdragen aan een snellere verkoop. Je blijft dan de speler en niet de bal! Bedenk wat je kunt garanderen en wat niet, bijvoorbeeld binnen een bepaalde tijd etc . Lukt dat niet dan kun je ook een opdracht teruggeven. Wat heb je te verliezen immers ‘bij een hogere vraagprijs heb je de woning te lang te koop en verkoop je hem uiteindelijk wel maar voor de lagere prijs.’

    Ik ben maar iemand die zich met communicatie en creatie bezig houdt maar ik zie ineens een unieke positionering opduiken.

    reageren

Geef een reactie

Google+