Ik heb eerder aangegeven dat er vanaf 1 juli a.s. extra overdrachtsbelasting betaald moet worden als een woning of bedrijfspand binnen 6 maanden wordt doorverkocht en geleverd. Je spreekt in zo’n situatie vrijwel altijd af dat de uiteindelijke eigenaar (C) aan de koper/verkoper (B) de overdrachtsbelasting vergoedt die deze heeft moeten betalen toen de eigenaar (A) het registergoed aan hem heeft geleverd. Over die vergoeding moet namelijk vanaf 1 juli 2011 ook 6% overdrachtsbelasting betaald worden.
Ik heb in die column aangegeven dat dit nadeel voor rekening van C zou komen en dat je C daar maar beter op kunt wijzen ook al gaat het niet om hele grote bedragen. Ondertussen heb ik andere berichten gehoord als je gebruik maakt van de standaard clausule van het koopcontract zoals door NVM maar ook andere organisaties gebruikt. Het nadeel zou dan namelijk wel eens bij de verkoper kunnen komen te liggen en dat is toch moeilijk uit te leggen aan jouw cliënt, de verkoper.
Ik zal proberen hieronder uit te leggen waarom het zo zou zijn. Eerst even de tekst van de clausule zoals in een NVM contract opgenomen in artikel 1 lid 2:
Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en door koper met succes een beroep kan worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag, zal koper aan verkoper wel uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag.
Stel het pand wordt door A aan B verkocht en geleverd voor € 100.000,-.
Overdrachtsbelasting is 6% daarover oftewel € 6.000,-
B verkoopt en levert binnen 6 maanden het pand voor € 150.000 aan C met bovenstaande clausule.
C moet in ieder geval aan overdrachtsbelasting betalen 6% van de hogere prijs ad € 50.000,-, oftewel € 3.000,-.
Daarnaast moet C vanaf 1 juli 2011 over een bedrag ad € 6.000,- (de “overdrachtsbelasting” die C aan B moet terugbetalen) ook nog 6% overdrachtsbelasting betalen. Dit is dan een bedrag van € 360,-.
Maar als we nu samen kijken naar de standaard clausule van de NVM, dan krijgt B misschien niet € 6.000,- terugbetaald.
C moet namelijk het verschil betalen tussen twee bedragen.
Namelijk tussen:
- het bedrag dat verschuldigd zou zijn als er niet binnen 6 maanden wordt doorgeleverd.
Dat is dus een bedrag groot € 9.000,- (6% van de koopsom groot € 150.000,-);
en - het bedrag dat werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Dat is de optelsom van € 3.000,-
(6% over de hogere koopprijs van € 50.000,-)
en
vanaf 1 juli a.s. het bedrag van € 360,-
(de 6% overdrachtsbelasting over de “overdrachtsbelasting” die C aan B “terugbetaald”).
1. is dus € 9.000,- en daarvan wordt het totaal van 2. afgetrokken oftewel € 3.360,-.
Dan krijgt je dat C aan B moet vergoeden € 5.640,-.
Als jij de makelaar van B bent en deze clausule gebruikt denk ik niet dat B gelukkig is dit resultaat.
Zou de oplossing zo simpel kunnen zijn dat je als clausule opneemt dat C aan B moet vergoeden het bedrag dat B aan overdrachtsbelasting heeft betaald bij zijn eigendoms-verkrijging ?
Ik heb deze column voor de publicatie voorgelegd aan de NVM en de VBO in de hoop dat zij op De Scherpe Pen hun zienswijze willen delen. Graag hoor ik ook hoe jij er over denkt.
Met dank aan mevrouw Mr. Danielle Driessen van Team Notarissen omdat zij mij opmerkzaam maakte op het probleem en haar opmerkingen bij het schrijven van dit stuk.
Ps. In mijn andere column heb ik aangegeven dat bij aankoop en doorverkoop van een woning de termijn dit jaar niet 6 maar 12 maanden is. Voor deze column over de hiervoor geschetste gevolgen maakt dat echter niet uit.
Laatste berichten van Ernst Loendersloot (toon alles)
- Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting? - 23 augustus 2016
- Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen? - 1 juni 2016
- Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting - 12 april 2016
Beste makelaars,
Zoals jullie kunnen zien aan de opmerking van mijn (voor)naam genoot Ernst Kleijn kan de combinatie van de recente verlaging van de overdrachtsbelasting (bij woningen) en al getekende koopcontracten tot grote problemen leiden.
Ook voor woningen die nu nog te koop staan maar binnen de 12 maanden worden doorverkocht, kan de verlaging juist verkeerd uitpakken. De door-verkoper krijgt misschien (of moet ik zeggen waarschijnlijk) niet 6% overdrachtsbelasting van de koper vergoedt, maar slechts 2%.
Graag zou ik van jullie hier horen welke problemen jullie tegenkomen vanwege de nieuwe (lagere) heffing.
Met vriendelijke groet
Ernst Loendersloot
Zoals ik aangaf in mijn reactie op de opmerking van Jolanda Vogelzang, was zij niet de eerste die de typefout zag.
Een andere lezer had mij al iets eerder over gemaild. Deze lezer mailde ook nog de navolgende opmerking. Dat rekenkundige probleem had ik bij het schrijven al gesignaleerd, maar besloten niet te noemen om de eenvoud te bewaren.
De opmerking luidt als volgt:
Tevens levert deze berekenwijze een probleem op, door de voorgestelde lagere vergoeding van 5640 aan verkoper daalt voor koper ook weer de te betalen overdrachtsbelasting naar 5640 * 0,06 = 338 euro, waardoor de bedragen in zijn geheel niet meer kloppen. Makkelijker lijkt mij de zienswijze om uit te gaan dat koper aan verkoper vergoed een bedrag van in totaal 6000 euro, waarbij deze 6000 euro reeds inclusief overdrachtsbelasting is. Het aan koper werkelijk te vergoeden bedrag is dan gelijk aan 6000 / 1,06 = 5660, en de extra OB is gelijk aan 0,06 * 5660 = 340, waarbij deze twee bedragen dus in totaal gelijk zijn aan 6000 euro en de af te dragen belasting komt ook correct uit.
Beste Ernst Kleijn,
Ik vrees dat je vanuit politiek Den-haag niet snel een oplossing krijgt. Waarschijnlijk zal er gemeld worden dat dit een gevolg is van de contracts vrijheid van partijen.
Ik kan je alleen aanraden om met de makelaar en de verkoper aan tafel te gaan zitten en te kijken hoe je hier uit komt. De verlaging van de overdrachtsbelasting was niet te voorzien en de vreemde gevolgen van de clausule had jij waarschijnlijk je ook niet gerealiseerd in de combinatie daarmee.
Of dat voldoende argument is om af te zien van de koop (als een rechter daarover moet oordelen) durf ik je niet te zeggen.
Laat ons svp hier weten of er op je Twitter berichten antwoord komt.
Groeten
Ernst Loendersloot
Beste Ernst Loendersloot,
Dank voor je reactie. Zelf ben ik de verkopende makelaars (De Gier Makelaars, jou wel bekend). Heb mijn verkoper(s) al voorbereid dat zij bij de overdracht minder geld retour ontvangen en dit zelf moeten bij passen.
Als ik antwoord krijg dan laat ik het weten.
Groeten Ernst Kleijn
Twitter: http://twitter.com/#!/DeGierMakelaars
beste Jolanda,
Je mist niets, maar hebt een storende typefout ontdekt. In plaats van een 5 staat er een 2.
Je bent de 2e persoon die het heeft gezien.
Excuses ervoor.
Ik zal proberen om het te corrigeren, maar weet nog niet precies hoe dat technisch moet.
Bedankt voor je scherpe blik.
Groeten Ernst
Is door mij aangepast – staat nu correct in het artikel.
Zit zelf met zo’n situatie. Op 18 juli zitten we bij de notaris voor een woning die op 1 maart jl is overgedragen. In mei koopgesloten met de door jou genoemde nvm clausule. De uiteenzetting zoals jij beschrijft gaat wel op een en scheelt de eerste koper een hoop geld. Heb al via twiiter vragen gesteld aan de politiek maar hierop geen reactie gehad. Ben benieuwd of hiervoor nog een clausule komt vanuit Den Haag.
9000-3360=5640 en in het stuk staat 2640. Mis ik wat?
De typefout is gecorrigeerd.