Overdrachtsbelasting afschaffen helpt niet

Daar gaan we, de knuppel het hoenderhok in gooien! De stelling is namelijk:

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting maakt geen verschil voor de huizenmarkt.

Afgelopen week vielen we er over, iedereen zegt wat ze er van vinden en het gros is het met elkaar eens: het is goed als de overdrachtsbelasting (tijdelijk) wordt afgeschaft.

Actie

Dat er iets moet gebeuren is duidelijk. Dat het een keer gaat gebeuren ook. Kijk alleen maar wat er op dit blog is geschreven over de hypotheekrenteaftrek.
Op prinsjesdag, zo ziet het er naar uit, komt de regering met een plan van aanpak voor de huizenmarkt. Menigeen vindt dat te laat.

6% verschil

Dat is een boel geld bij de aankoop van een huis, het is al snel €10.000 of meer, afhankelijk van wat je wilt kopen. Maar kan het zo zijn dat er na afschaffing van die 6% verhuisboete massa’s starters een huis gaan kopen, want het is nu goedkoper? Zo groot is dat verschil nou ook weer niet…

3 redenen waarom het geen verschil zal maken

  1. Wanneer je jouw huis moet verkopen, wegens omstandigheden (ontslag, scheiding en dat soort redenen), is de kans erg groot dat er verlies geleden gaat worden. Wanneer de overdrachtsbelasting verdwijnt zullen deze huizen simpelweg duurder worden, en nog steeds niet snel gekocht worden.
  2. Kopers gaan voor het maximale. Ze willen al het geld dat ze kunnen lenen uitgeven aan het nieuwe huis. Stel dat alle huizen in een klap 6% in vraagprijs dalen, dan gaan de kopers kijken naar de huizen die eerst net buiten hun reikwijdte lagen, maar nu niet meer.
  3. Makelaars denken nog steeds in hoge vraagprijzen, in plaats van succesvolle verkopen. Want, als jij er echt in gelooft dat die 6% het verschil maakt… Waarom verlaag je de vraagprijzen van je huizen in portefeuille dan niet met 6%? (eigenlijk zelfs iets minder, maar dat is voor de rekenkundigen onder jullie). Is het echt zo dat een huis wat je 6% lager in verkoop zet dan je eigenlijk zou willen (om die verhuisboete te compenseren) sneller verkoopt? Bewijs het maar.

Het is heel goed mogelijk dat jij er anders over denkt. Dat is ook precies de bedoeling van dit stuk. Onderbouw eens waarom het afschaffen van de overdrachtsbelasting wel het verschil gaat maken? En hoe ga jij er mee om met het bepalen van de vraagprijs?

The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft. Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.

15 Reacties

  1. Sinds het besluit houden wij nauwlettend in de gaten wat er gebeurd. Er heerst ondanks alle persaandacht nog steeds onduidelijkheid bij de kopers. Een veel gehoorde opmerking onder starters is “ik weet niet precies wat dat voor mij betekent”.

    Verder merken wij dat veel verkopers denken dat de verkopen ineens omhoog gaan en dus hebben we veel verkoopgesprekken momenteel. De eerste reacties zijn ook daar niet verassend: “waarom zou ik scherp inzetten als een koper al € 6.000 korting van de overheid krijgt”.
    Blijkbaar weten nog steeds veel verkopers niet wat de term kopersmarkt inhoudt. Daarmee komen er meer woningen op de markt en dus is de concurrentie groter en staan prijzen nog meer onder druk.

    De verlaging van de belasting heeft wel effect op twijfelaars en mensen die nu iets kunnen kopen wat anders net buiten bereik lag.

    Het is wel weer een signaal naar de overheid dat deregulatie op zijn plek zou zijn. Economische wetten bepalen immers dat bij een overschot prijzen dalen, en bij een tekort prijzen stijgen.

    reageren
  2. Het werkt remmend op de woningmarkt omdat hier weer uit blijkt dat de overheid onbetrouwbaar is en zich niet aan zijn afspraken houdt en er rechtsongelijkheid uit voortvloeit.

    reageren
  3. De Wet op belastingen van rechtsverkeer kent een vermindering in de overdrachtsbelasting voor kort opeenvolgende verkrijgingen van dezelfde onroerende zaak. De vermindering geldt in het algemeen bij een verkrijging binnen zes maanden na de vorige verkrijging. Voor woningen geldt met ingang van 1 januari 2011 als tijdelijke stimuleringsmaatregel overigens een periode van 12 maanden. De vermindering wordt bereikt door de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting (de waarde van de verkrijging, in beginsel gelijk aan de koopprijs) te verminderen met de heffingsgrondslag van de vorige verkrijging.

    Hoe vindt de verrekening plaats ná de eventuele verlaging van de Overdrachtsbelasting van 6% naar 2%?

    reageren
  4. “Makelaars denken nog steeds in hoge vraagprijzen, in plaats van succesvolle verkopen.”

    Vergeet niet dat verkopers soms ook niet doorhebben wat de marktsituatie is. En laten we eerlijk zijn, als mensen 40.000 schuld dreigen te lopen, dan wordt er natuurlijk geprobeerd die schade zo klein mogelijk te houden.

    Bovendien: een makelaar wordt door de verkopers betaald om de maximale prijs te behalen. Waarom wordt er dan zo gezeurd over het feit dat makelaars denken in hoge vraagprijzen ? Mobiel bellen is pas duur, maar dat wordt zomaar geaccepteerd.

    Daarnaast is het zo dat een makelaar ook gewoon kosten heeft die toenemen naamate de tijd vordert en dus verkoopt een makelaar zelf ook liever binnen 2 weken in plaats van 2 jaar.

    Zolang de kopers nog blijven betalen, is het de meest basale economische wet dat de prijzen niet gaan dalen. Daar waar een overschot zit zie je wel de prijsdaling en dus is de marktwerking in orde (zo, spaart de NMS ook weer tonnen aan nutteloos onderzoek).

    reageren
    • Martin – er zijn zeker (veel) verkopers die de marktsituatie niet goed begrijpen of inschatten. Mede daarom wordt een makelaar ingeschakeld. Is het dan niet de taak van de makelaar om als expert duidelijk te maken op welke wijze het huis wel verkocht kan worden?

      De makelaar wordt echt niet alleen ingeschakeld om de maximale prijs te krijgen. Als snelle verkoop belangrijker is gaat dat enigszins ten kost van die maximale prijs. Dat is logica die vrijwel iedereen snapt.

      Als de kosten meer worden met de tijd, waarom werken makelaars dan op basis van courtage en accepteren ze het zelf dat een huis niet snel verkocht wordt? Ruim 30% van de huizen staat langer dan een jaar te koop…. Dan snijd je je toch zelf in je vingers? Of is dat te kort door de bocht? 😉
      (wel goed voor de discussie natuurlijk)

      reageren
      • Han, je hebt gelijk als je zegt dat de makelaar een belangrijke rol speelt bij advisering en het gehele verkoopproces. De prijs is slechts een deel van de totale handeling die tot verkoop leidt.
        Echter, de verkoper is opdrachtgever en die kan dus het advies naast zich neerleggen en een andere opdracht geven aan de makelaar. Deze kan dat weigeren, of het wel gewoon proberen.

        Onze werkwijze is anders dan standaard. Dus bewijs leveren voor het advies en tevens een prestatie afspraak. Het risico ligt dus geheel bij ons.

        Het is, en blijft voer voor discussie. Maar de makelaardij wordt nu aan alle kanten onder vuur genomen en dat is deels terecht, maar af en toe vindt ik het wel te kortzichtig en sensatiebelust (zie artikel over NMA in Het Parool).

        reageren
  5. Op zich een positief iets, maar deze maatregel gaat m.i. nog niet op grote schaal bijdragen om de woningmarkt uit het slop te halen. De leencapaciteit wordt welliswaar groter, maar zal niet een wezenlijk verschil gaan maken om de onderkant van de markt de boost te geven die het nodig heeft lijkt me. Bijv. Een woningkoper van € 150k heeft grofweg een voordeel hierdoor van ca. € 6.000. (Ik dacht ongeveer het zelfde resultaat als €120 bruto meer verdienen per maand of een woning kopen van grofweg € 145k.)
    Als al eerder gememoreerd zal een totaalaanpak op gebied van financierbaarheid, woonlasten en verbeteren doorstroming vanuit huur naar koop en andersom het meeste effect hebben.
    Daarnaast ben ik benieuwd naar de effecten die het in fiscale zin heeft (een getekende offerte obv 6% en nu maar 2% hoeven betalen of bijv. investeren vd eigenwoning reserve) en hoe de banken hiermee omgaan, daar ze eerder 10% extra kosten meefinancierden.

    Over een paar maanden weten we het!

    reageren
  6. wie weet gaat het morgen gebeuren. 2% ovb met terugwerkende kracht tot 15 juni. en dat gedurende een jaar. het zou leuk zijn om over een jaar deze commentaren nog eens te lezen. kijken wie er gelijk heeft en of het geholpen heeft. ik hoop het en ben benieuwd.

    reageren
  7. Punt 1: Verkopers moeten kijken waarvoor vergelijkbare woningen op dit moment verkocht worden en op basis daarvan de prijs bepalen en niet vanwege het feit dat kopers 6% minder hoeven te betalen;

    Punt 2: Als je leencapaciteit wordt verruimd dan lijkt het mij dat je eerder slaagt met het kopen van een woning. De laatste jaren is het plafond alleen maar verlaagd;

    Punt 3: Bi j het afschaffen van de overdrachtsbelasting (6%) gaat de financieringscapaciteit met 10% omhoog van kopers. Dat is een wezenlijk verschil en 10% verlagen kunnen niet alle verkopers. Zeker niet degene die binnen nu en 5 jaar geleden hebben gekocht.

    reageren
  8. De overdrachtsbelasting is niet de oorzaak van de momenteel vastzittendewoningmarkt. Het afschaffen hiervan is dan ook m.i. niet de oplossing. Hooguit een zeer tijdelijke oplossing. Dit
    los van de problemen die het tijdstip van ingang met zich meenemen. Ook het afschaffen van de ovb voor alleen starters is in de praktijk moeilijk. Wie gaat bepalen wie een starter is?wat zijn de criteria?Volgens mij krijgen sedan weer een papieren rompslomp die veel geld kost. Na een paar maanden is het effect weg en blijf jemet de rompslomp zitten. Alleen een combinatie van het afschaffen van de HRA en de ovb, het herstructureren van de huurmarkt en het duidelijk vaststellen van hypotheeknormen zal rust brengen op de markt. Dit kan alleen goed doordacht en op de langere termijn. Tot die tijd moet de markt zich op een lager nivo stabiliseren. Als de consument weet waar hij aan toe is komt het vertrouwen weer terug. Maar niet eerder.

    reageren
  9. Het is een mooie melkkoe voor de overheid die 6% vind ik persoonlijk.
    Als we uitgaan van totaal 10% financieringskosten inclusief ob krijgt de overheid de hoofdprijs. De vraag is of dat realistisch is. In vroegere tijden waren er banken waar je tot 150% van de executiewaarde kon lenen en vielen alle kosten in het niet. Anno 2011 kan je dat niet meer stellen en moet het totaal te lenen bedrag zo laag mogelijk gehouden worden. Het zou al heel wat zijn als de belasting werd verminderd bijvoorbeeld 1%. Als de financieringskosten ook pro rata worden verminderd bereiken we de doelstelling van het totaal te lenen bedrag zo laag mogelijk te houden. Mijn devies is dus: allemaal water bij de wijn.

    reageren
  10. Eerst even wat meer principieel:

    1 – De overdrachtsbelasting is een zeer oneerlijke belasting die voor starters en doorstromers buitengewoon belemmerend werkt. Starters beginnen vaak al met een achterstand door hun studiefinanciering (ook al krijgen ze daar wat voor terug) en moeten vervolgens ook nog eens 12.000,– extra financieren bij de koop van hun eerste huis. Daarmee wordt met name het jongere deel van de samenleving extra getroffen en dat jongere deel moet al steeds meer werken voor de kosten van vergrijzing.

    2 – Deze belasting wordt door de subsidiëring van de woonlasten op koopwoningen (lees HRA) doorgaans volledig gefinancierd met hypotheek. Als de belasting niet hoeft te worden betaald dan hoeft de bank het niet te financieren en dan lopen die simpelweg minder risico.

    Een belasting op verkoopwinst zou het gemiddeld wat oudere deel van de bevolking treffen, dat is natuurlijk ook niet leuk maar lijkt ten principale wel eerlijker. Een gerealiseerde winst belasten is toch wat anders dan starters en doorstromers opzadelen met een extra BOETE #verhuisboete!

    Alleen al om die reden kan je niet menen dat een stevige ingreep in het huidige systeem onzin is, uiteraard zal ergens anders moeten worden gekeken om de 3,5 miljard te pakken. Afschaffen is de mest eenvoudige ingreep om mee te beginnen en de zaak een zwengel te geven.
    Algemeen – argument 1 – is het natuurlijk wel zo dat op lange termijn de marktprijzen een impuls krijgen bij het niet heffen van de verhuisboete.

    Argument 2 – is dat niet veel eerlijker dan?

    Argument 3 – het zijn de opdrachtgevers die denken in te hoge vraagprijzen. Verkopers hebben last van een selectief gehoor, de voors worden uitvergroot en de tegens van tafel geveegd, soms zo extreem dat als je het te goed motiveert je de opdracht niet krijgt en de pand vervolgens 2 jaar bij een collega in de verkoop ziet staan met een slechtere transactie als gevolg.

    Kort en goed; verhuisboete – hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait het is gewoon schuiven met potjes en de jongeren betalen de rekening, zoals ze dat ook doen voor de kosten van vergrijzing. Een breed maatschappelijk debat hierover lijkt mij wenselijk.

    reageren
  11. Afschaffing zal, mijn inziens, weinig tot geen verschil gaan maken. Het vertrouwen is weg en dat los je hiermee niet op. Strakke vaste regels voor geldverstrekkers waardoor potentiële kopers meer kans maken om een hypotheek te krijgen zou meer oplossen.

    * Het belangrijkste is dat wij met ze allen moeten accepteren dat prijzen dalen en hierop inspelen met ons (vraagprijs)advies.

    reageren

Trackbacks/Pingbacks

  1. Gelezen: Huizenprijzen stijgen! Wie snapt het niet, de makelaar of de verkoper? | BMS-Woningen - [...] Gezien de verbazende stijging qua vraagprijzen heb ik echter zo wel mijn twijfels… Of komt het door die korting op…

Geef een reactie

Google+