De afgelopen jaren zet het notariaat zich in voor invoering van een notarieel monopolie op koopovereenkomst. De makelaars moeten daarbij een deel van hun werkzaamheden afstaan en protesteren daar tegen. Argumenten en rapporten worden over en weer geslingerd. Alles wordt gerechtvaardigd in kader van bescherming van de simpele burger. De notaris wil de burger beschermen tegen de onkunde van de makelaar. En de makelaar wil de burger beschermen voor de gouden handjes van de notaris.
Laat je niet verder betuttelen als simpele burger en neem deel aan de discussie voor een eigen weloverwogen keuze voor de makelaar, notaris of misschien wel optie 3?
Huidige situatie
Momenteel gaat de koop van de woning als volgt. Je ziet een mooie woning en gaat akkoord met een koopprijs. Vervolgens krijg je een standaard contract van de verkoopmakelaar om te ondertekenen. Je bent vanaf dat moment koper van het onroerend goed met rechten en plichten. Je wordt pas echter eigenaar wanneer je naar de notaris gaat voor de hypotheekakte (het vestigen van een hypotheek) en leveringsakte (levering van het onroerend goed naar uw eigendom). Pas na de notaris ben je trotse eigenaar.
Het voorstel
Het notariaat pleit al ruim twintig jaar voor een exclusief domeinmonopolie bij onroerend goed transacties. Daarom wil het notariaat via een wetswijziging een verplichting laten opnemen om bij de notaris een koopovereenkomst op te stellen. Als argument stellen zij dat hiermee vastgoedfraude wordt tegen gegaan.
Vastgoedfraude
Wat is vastgoedfraude ook alweer? Dat is wanneer in een korte tijd hetzelfde pand vele malen van eigenaar wisselt om uiteindelijk een zeer hoge prijs te bereiken. Het was een populaire zet om geld wit te wassen. Een andere wijze waren speculaties voor gebiedsontwikkelingen.
De Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) heeft dit argument van de tafel afgeschoven door de kern van het probleem aan te geven. Het ging juist om het sjoemelen met de taxatie van de woningen. Mocht de schuld liggen bij de koopovereenkomsten van de makelaars dan zijn de notarissen net zo schuldig aan de vastgoedfraude. Een koopovereenkomst is immers (eigendomtechnisch) een lege huls wanneer de notaris niet meewerkt aan de leveringsakte.
Voordeel notaris, nadeel makelaar
Het NVM heeft een mooi rapport laten opstellen door de SEO Economisch onderzoek, “Waarvan akte”. De conclusie was dat er geen economisch voordeel is aan een verplichte notaris bij de koopovereenkomst. Het gaat hier echter niet om de economische gronden maar om juridische punten. Het rapport stelt daarom ook terecht dat de makelaar veel al laag is opgeleid (op enkele uitzonderingen na) terwijl een notaris academisch juridisch is geschoold. Bij zo’n juridisch document als een koopovereenkomst lijkt mij dit wel heel belangrijk.
Allerlei commissies van wijze mannen hebben ook aangevoerd bij de Tweede Kamer dat de kracht van de notaris ligt in het voortraject. Een notaris kan veel meer betekenen in het voortraject waarbij partijen hun rechten en plichten nog niet hebben verankerd in een koopovereenkomst. We moeten eerlijk zijn om te zeggen dat de notaris op dit moment geen actieve rol heeft bij de koop van een woning. Een notaris kan als juridisch geschoold persoon veel meer betekenen en de rechten van partijen beter verwoorden dan een makelaar. NVM zal dit niet (mogen) durven tegen te spreken.
Momenteel wordt overigens in 99% van de koopovereenkomsten een standaard contract gebruikt. Hierbij hoeft de makelaar niet veel meer dan de naam, adresgegevens, koopprijs en ontbindend voorwaarden in te vullen. Standaard contracten werken doorgaans goed maar een conflict ontstaat juist doordat niet alles standaard is.
Voordeel makelaar, nadeel notaris
Uiteraard kleven er ook nadelen bij de verplichte notaris. Zoals bekent hebben notarissen gouden handjes. Een koopovereenkomst is nu nog gratis bij de makelaar maar bij een notaris zal dit behoorlijk in de kosten kunnen oplopen.
Hiermee is gelijk het grootste voordeel van de makelaar benoemd: Het is gratiz.
Een verplichte notaris is een extra stap in het kooptraject. Hierdoor zal er vertraging optreden. Bij een makelaar heb je het zogenaamde one-stop-shopping. Momenteel kan je overigens nog steeds kiezen om vrijwillig naar de notaris te stappen voor de koopovereenkomst. Nu is het echter een mogelijkheid en geen verplichting.
Het directe voordeel van een notaris kan ook zijn grootste nadeel zijn. Wil je namelijk wel alle juridische risico’s weten bij de aankoop van een woning? Als bouwjurist zie ik direct beren en adders terwijl mijn vriend het bloemetjesbehang het grootste bezwaar vindt.
Conclusie
Bij de vastgoedfraude waren zowel makelaars als notarissen betrokken. Het is jammer dat deze twee groepen door een paar rotte appels in hun midden, gaan vingertje wijzen naar elkaar. Dit voorstel van het notariaat lijkt dus niet meer dan het schoonvegen van het eigen straatje.
Maar zoals je weet: als twee honden vechten om één been, dan gaat de ander er mee heen. Gebruik daarom als simpele burger, one-time-player deze strijd om je voordeel eruit te halen. Al het pijn en leed tussen de twee partijen word nu open en bloot op tafel gelegd. Trek je lering eruit en neem een bewuste keuze bij één van de grootste aankopen in je leven.
Laatste berichten van Martha Pasterkamp (toon alles)
- Huurders in het nauw gedreven - 7 mei 2012
- Financieringsvoorbehoud VERkoper - 10 oktober 2011
- Het achterdeurtje - 13 september 2011
Ik mis wat. In Amsterdam is het al jaren een gebruik de koopovereenkomst door/bij de notaris op te laten maken. Zijn de cijfers die hieruit voortvloeien (rechtzaken, vorderingen) anders als in de rest van NL? Dan heb je je antwoord. Overigens is het wel zo dat de koopovereenkomst van de NVM de verkoper juridisch veel sterker neerzet als een Model Ring Amsterdam. En dat het broodroof is, lijkt mij een stelling welke voortvloeit uit angst. Of je nu zelf die koopakte uittikt, alle partijen uitnodigt ondertekend, kopieert, verstuurt, you name it, of anderhalf uur met z’n allen bij de notaris aan tafel zit. Ik heb nimmer een klant gehad die bij het bespreken van mijn tarieven daar over begon en ik denk dat mijn gemiddelde courtage hoger ligt als het landelijk gemiddelde.
Zoals ik al tegen Kees Vlaanderen zei: Mijn eerste opzet was een klein boekwerk.
Ik heb de praktijk in Amsterdam er niet bij gehaald zodat mensen zelf een mening konden vormen. In reactie op Kees Vlaanderen heb ik wel verwezen naar de evaluatie van de Wet koop Onroerend zaken. Daarbij heeft het Molengraaff instituut ook de proeftuin in Amsterdam geevalueerd. Uit de evaluatie bleek dat consumenten de extra bescherming juist als prettig hebben ervaren.
De conclusie dat uit de evaluatie bleek dat “consumenten de extra bescherming (over welke “extra bescherming” heb je het eigenlijk?) juist als prettig hebben ervaren”, is wat kort door de bocht. Ben je echt van mening dat het Molengraaff-team “de proeftuin Amsterdam heeft geëvalueerd?” De onderzoekers zelf hebben die pretentie volgens mij niet. De door hen gehouden enquête is uitgezet onder een selectief gezelschap, dat vooral bestaat uit hoger opgeleiden met geschoolde juristen in de eigen kennissenkring . De onderzoekers geven uitdrukkelijk aan dat zij ook zelf mensen in hun directe omgeving persoonlijk hebben gevraagd om aan de enquête deel te nemen. Zie in het kader van gebrek aan onderzoek naar de Amsterdamse situatie ook onderdeel 4.2 van het onderzoek van prof. Dr. Barbara Baarsma http://www.seo.nl/pagina/article/waarvan-akte/.
Zou je voor het consumentenperspectief niet beter kunnen aansluiten bij de ervaringen van de consumentenorganisaties Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond? Een van de kritiekpunten op het onderzoek van het Molengraaff-instituut is nu juist dat er geen sprake is van evenwichtig veldonderzoek. In ieder geval wijst representatief (landelijk) onderzoek van Vereniging Eigen Huis in een heel andere richting dan de door het Molengraaff-team gehouden enquête.
Ik ben het met je eens dat er juridische scholing nodig is om goed uit te leggen wat een erfdienstbaarheid is. Maar er zit natuurlijk wel enorm veel ruimte tussen “laag opgeleid” en “op academisch niveau geschoold”. Ook op juridisch gebied zijn er diverse opleidingsniveau’s. Het lijkt mij een (onjuist) vooroordeel dat een academisch geschoold jurist beter aan een leek kan uitleggen wat een erfdienstbaarheid is dan een niet op academisch geschoold jurist. Onafhankelijk onderzoek van de vereniging eigen huis wijst in een heel andere richting. Citaat van Marlies Pernot (VEH): “Nu is het nog te veel een toevalstreffer als je notaris het zo uitlegt dat je het snapt”. Je kunt je afvragen of de notaris niet overgekwalificeerd is. Ook dat bedoelde ik met mijn vergelijking met het voorbehouden van bloeddrukmetingen aan cardiologen. Maar nogmaals, het gaat m.i. niet om de vraag wie wat het beste kan, maar om de vraag of de overheid in deze betuttelend moet optreden door de keuzevrijheid te beperken en een monopolie in het leven te roepen.
Interessant stuk. Goed ook dat het van verschillende kanten wordt belicht. Soms wat (te) kort door de bocht, maar dat moet wel, want anders wordt het onleesbaar lang. Zou leuk zijn als na de juridische aspecten ook andere aspecten worden belicht. Het juridische aspect is natuurlijk een belangrijk deelgebied, maar niet het enige dat bij aankoop van een huis om de hoek komt kijken. Zo stelt Prof Marco Loos bijvoorbeeld dat niet goed is in te zien waarom verplichte juridische advisering (door de notaris) zoveel belangrijker of noodzakelijker zou zijn dan financiële of bouwtechnische advisering (voor de liefhebber: zie TBR 2010/101, p.559). Ik denk dat de kern van de hele discussie niet is of de notaris iets beter kan dan de makelaar of andersom. Gaat het niet meer om de vraag “kan de consument zelf bepalen waar hij behoefte aan heeft, of moet de wetgever dat voor hem doen?” In mijn visie kan en mag de consument zelf uitmaken of hij een deskundige inschakelt, en als hij daarvoor kiest, zelf bepalen wat voor deskundige hij inschakelt.
Haha, mijn eerste opzet was ook een klein boekwerk. Je hebt gelijk dat de vraag is in hoeverre consumenten moeten worden beschermd.
In 2003 heeft de wetgever de Wet koop Onroerend zaken ingevoerd ter bescherming van de consumenten. De evaluatie in 2009 was overwegend positief met aanbevelingen voor de toekomst. Uit de evaluatie bleek dat consumenten de extra bescherming juist als prettig hebben ervaren.
De conclusie van het rapport ondersteun echter niet de wens voor een notarieel procesmonopolie.
Maar je hebt groot gelijk: Bij zo’n grote transactie moet je alle aspecten bij elkaar afwegen.
– juridisch
– bouwtechnisch
– financieel
Dat juridische gedeelte zal komen in een volgend blog. Nu nog experts vinden voor het bouwtechnisch en financieel gedeelte
Dat laatste zal nog moeilijk worden. Niet omdat die disciplines minder belangrijk zijn, maar omdat niemand daar voor gedwongen winkelnering van de eigen discipline pleit. Als je voldoende vertrouwen hebt in je eigen toegevoegde waarde, hoef je m.i. ook niet te proberen om het gebruik van je diensten door overheidsingrijpen af te dwingen. Wat dat betreft snap ik het notariaat niet. Vind jij ook niet dat juist een beroepsgroep die er prat op gaat ingewikkelde zaken (erfdienstbaarheden etc.) goed te kunnen uitleggen, op eigen kracht moet kunnen uitleggen waarom het zo verstandig is om voor het opmaken van de koopakte te kiezen voor een notaris?
De ” invuloefening” wordt voor zover mij bekend bij de meeste notariskantoren uitgevoerd door administratieve medewerkers en later gecontroleerd door de juridische medewerker of klerk.
Ik ben van mening dat juist de makelaar degene is die de koopovereenkomst dient op te stellen. De makelaar is in dat stadium de enige die zowel koper als verkoper kent. De makelaar is juist degene die weet hoe de overeenkomst tot stand is gekomen en weet precies wat koper en verkoper in de koopovereenkomst willen vastleggen.
Natuurlijk is de makelaar, gezien zijn opleiding, in staat om de koopovereenkomst op te stellen aan de hand van de standaard modellen.
Als nu ook de makelaars de koopovereenkomsten digitaal bij de notaris zouden kunnen aanleveren, dan is de kans op ” type” fouten door de notaris medewerker nihil.
Laten de notarissen zich eens met echte dingen bezighouden i.p.v. met gebruik van drogredenen meer business naar zich toe te trekken. Als ze goede kwaliteit leveren voor een billijke prijs, dan is er business genoeg voor hen.
Waarvan akte 🙂
Hoe zit het eigenlijk met de vroegere overeenkomsten ‘op-de-achterkant-van-een-bierfiltje’?
Wanneer partijen het eens zijn en daarvoor tekenen wat maakt het dan uit welke opleiding de ‘derde persoon’ heeft gevolgd als deze slechts aan de zijlijn een standaard invuloefening hoeft uit te voeren?
FF zwart-wit om aan te geven, dat deze discussie echt nergens over gaat. Hokje-hokje, regeltje-regeltje…
Het maakt niet altijd uit hoe de koopovereenkomst is gesloten (behalve onder dwang, dwaling of bedreiging).
Een bierviltje functioneert dus ook. Maar staan jouw rechten wel goed verwoord op dat bierviltje? Bijvoorbeeld de ontbindende voorwaarden? Want anders kan de verkoper min. 10% van de koopsom vorderen als jouw bank de hypotheek weigert vanwege een te lage taxatiebedrag.
Maar in de kern van je boodschap heb je gelijk: Zolang het invulwerk is bij standaardcontracten dan maakt het niet uit of de makelaar of notaris het doet
Heb een keer een woning aangkocht, was een verplichte projectnotaris die rekende maar liefst 2500 euro! Oplichters!
Moest je je koopovereenkomst ook laten opstellen door die verplichte projectnotaris?
Ja, plus transporteren!
Klopt het dan dat je 2500 euro hebt betaald voor
– het opstellen van de koopovereenkomst
– het opstellen en passeren van de leveringsakte
– het opstellen en passeren van de hypotheekakte
Dan is 2500 veel maar niet schrikbarend hoog. En waarom moest er een projectnotaris aan de slag komen. Was het een oude huurwoning en moest de woning ook nog kadastraal worden ingemeten?
Een korte reactie op het stuk “Het rapport stelt daarom ook terecht dat de makelaar veel al laag is opgeleid (op enkele uitzonderingen na) terwijl een notaris academisch juridisch is geschoold.”
Dit deel klopt natuurlijk, geen twijfel over mogelijk. Maar wat in de praktijk gebeurt is dat niet de notaris, maar de notarisklerk in de meeste gevallen de leverings- en hypotheekakte opmaakt, dus waarschijnlijk ook de koopakte zal verzorgen. En naar mijn weten is het opleidingsniveau van een notarisklerk min of meer gelijk aan dat van een makelaar.
Dus of het argument over de opleiding nu steekhoudend is, vraag ik me af. Overigens ben ik persoonlijk geen tegenstander van het idee om het notariaat de akte te laten maken. Het maakt de leveringsakte wellicht wat duidelijker (ze hoeven geen gegevens uit een koopakte van een derde over te nemen) en de aanvullende artikelen, die toch regelmatig aan het ‘standaardmodel’ worden toegevoegd, zullen juridisch beter in elkaar steken.
Net als de makelaar maakt de notaris doorgaans gebruik van standaard contracten. Het maakt dan niet uit of een notarisklerk of de makelaarssecretaresse de NAW gegevens invult. Er is dan ook geen verschil tussen de makelaar en notaris.
Bij een volgende blog zal ik echter verder ingaan op de juridische aspecten rondom een koop. Er zal een afweging worden gemaakt of de notaris nodig is of dat de makelaar voldoende juridische kennis heeft.
Zegt het rapport wel dat de makelaar veelal laag is opgeleid? Volgens mij wordt alleen maar gesteld dat de notaris juridisch op academisch niveau geschoold is en de makelaar doorgaans niet. De vraag werpt zich op of het nodig is dat bij het opmaken van een koopakte altijd een op academisch niveau geschoold jurist (en dan nog wel uitsluitend een notaris) betrokken wordt. Het doet mij een beetje denken aan het verplicht inschakkelen van een cardioloog om de bloeddruk op te meten.
De correcte citaat is:
“De notaris is juridisch geschoold op academisch niveau en de makelaar doorgaans niet”
Bij het opstellen van een koopovereenkomst is zeker een juridisch geschoold persoon nodig. Makelaarsverenigingen hebben dit werk echter al laten verrichten door hun eigen juristen. Je hoeft dus geen volledige overeenkomst op te stellen maar alleen in te vullen.
De crux van de volledige discussie zit juist in de vraag of je juridisch kennis nodig heb bij de koopovereenkomst. Het gaat daarbij niet om het verzegelen van afspraken in een koopovereenkomst maar juist om het maken van de afspraken.
Denk daarbij bijvoorbeeld aan erfdienstbaarheden. Een juridisch geschoold persoon kan veel beter de erfdienstbaarheden inventariseren, uitleggen en vastleggen.