Die vraag kwam bij me op toen ik de uitspraak las van de Rechtbank te Rotterdam van 12 januari.
De zaak was als volgt: een man had samen met zijn vriendin een woning gekocht en het (voorlopig) koopcontract getekend. Een paar dagen voordat hij met zijn vriendin en de verkoper naar de notaris zou gaan om de akte van levering te tekenen, pleegde hij zelfmoord. Daardoor kon de akte van levering niet op de voorgenomen datum worden getekend.
Schade
De verkoper wilde echter wel van de woning af en probeerde de schade die hij leed te verhalen op de erfgenamen van de man (zijn familie) en ook op diens vriendin. Omdat er geen testament was trad de familie als zijn erfgenamen namelijk in alle rechten maar ook alle plichten van de overledene. En daaronder valt ook de verplichting om de woning te betalen of schade te vergoeden zoals in het koopcontract was vastgelegd. De vriendin werd natuurlijk aangesproken omdat zij het koopcontract had getekend en de verplichting tot betaling van de koopsom of de schade ondeelbaar is.
Niet netjes
De rechter keurde goed dat de verkoper de schade kon verhalen op de erfgenamen en op de vriendin. Opmerkelijk vond ik dat de boete die de vriendin moest betalen echter naar beneden werd bijgesteld. Onder andere omdat de verkoper de vriendin een paar dagen na de zelfmoord al had aangesproken op haar plicht om de woning te betalen en van hem over te nemen. Dat vond de rechter “niet netjes”.
Maar als jouw opdrachtgever de verkoper is, kan deze wel een probleem krijgen. Als de verkoper namelijk zelf ook een huis heeft gekocht en er van uit gaat dat deze aankoop op dezelfde dag plaatsvindt als de verkoop, dan heeft de verkoper ineens geen geld om de aankoop te betalen. Want dat geld komt uit de verkoop van de woning die jij hebt begeleid en die gaat niet door vanwege het overlijden van de koper.
Gevolgen
De uitspraak houdt hoe dan ook in dat je als makelaar van de verkoper een probleem hebt als de koper overlijdt. Volgens het koopcontract moet de koper wel in gebreke zijn gesteld voordat de koper schade moet vergoeden aan de verkoper. De meter begint echter pas te lopen als de koper na deze ingebrekestelling nog steeds niet betaald. Volgens de meeste koopcontracten dus pas na acht dagen. Maar volgens de Rotterdamse rechter wordt het met gezwinde spoed ondernemen van aktie dus gestraft doordat de boete naar beneden wordt bijgesteld.
Verzekeren
Daardoor kom ik weer terug op mijn vraag:
ben je als verkopend makelaar pas goed met je vak bezig als je voor het ondertekenen van het (voorlopig) koopcontract eist dat de koper een goede overlijdens-risico-verzekering afsluit met als begunstigde de verkoper ?
Maar moet je dan eigenlijk niet gewoon zo’n verzekering zelf “slijten” aan de koper, want anders weet je niet wat de exacte polis-voorwaarden zijn en of bijvoorbeeld zelfmoord gedekt is ?
Graag hoor ik hoe jij omgaat, of in de toekomst om wil gaan, met het risico van overlijden van de koper.
Laatste berichten van Ernst Loendersloot (toon alles)
- Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting? - 23 augustus 2016
- Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen? - 1 juni 2016
- Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting - 12 april 2016
goeden dag
ik heb mijn huis verkocht, er is een voorlopig koopcontract
getekend. de overdracht is in mei. mijn vraag is; wat te doen als
de koper overlijdt in deze periode , en ik heb inmiddels al een
ander huis gekocht, heb ik dan het probleem van 2 huizen?
Dit is natuurlijk een spanningsveld wat steeds verder gaat oplopen aangezien een hypotheek adviseur steeds minder uren wil/kan maken voor een advies.
Een makelaar mag alleen bemiddelen en diensten aanbieden in verzekeringen als hij een AFM inschrijving heeft!!
Controleer op de makelaar een AFM inschrijving heeft via:
http://www.afm.nl/nl/professionals/registers/alle-huidige-registers.aspx
Financiële ondernemingen moeten over een vergunning beschikken om financiële producten te mogen aanbieden. Deze ondernemingen vindt u terug in dit register. Het register onderscheidt verschillende categorieën financiële ondernemingen die u hiernaast opgesomd ziet staan. Een financiële onderneming kan over meerdere vergunningen, ontheffingen of registraties beschikken. In het register wordt aangegeven welke activiteiten een onderneming mag verrichten. Op de AFM website vindt u ook de wettelijk verplichte meldingen (bijvoorbeeld meldingen over koersgevoelige informatie) van financiële instellingen en aandelenbezitters. Door op een categorie te klikken kunt u binnen de categorie zoeken op naam van de instelling.
Wel mag een makelaar lead verwerven en deze doorverwijzen naar een erkende assurantie of financiele adviseur. Hij mag dus zonder inschrijving bij de AFM NIET bemiddelen in verzekeringen.
Als onderdeel van een aankoopbegeleiding kan een makelaar wel met u meegaan naar de hypotheekadviseur als extra vraagbaak zodat u niets over het hooft ziet bij het aankopen van een hypotheek vaak de duurste aankoop samen met de aankoop van uw woning.
Het is dus altijd verstandig een goede aankoopmakelaar in de arm te nemen welke ook tijd voor u heeft en desnoods samen met u mee gaat naar de hypotheekadviseur, dring er ook altijd als aankoper of verkoper op aan dat uw makelaar ook meegaat naar de notaris.
Vragen kunt u altijd stellen via :
info@connectbn.nl
http://www.connectbn.nl
Connect Business Network “The real estate business club”
Interessante discussie! Het lijkt mij zeker verstandig om als makelaar vooraf te wijzen op de mogelijkheid om een overlijdensrisicoverzekering af te (laten) sluiten. Dat geldt m.i. zowel voor de makelaar die optreedt voor de verkoper, als voor de makelaar die optreedt voor de koper. Dat je als verkopend makelaar pas goed met je vak bezig bent als je voor het ondertekenen van het (voorlopig) koopcontract eist dat de koper een goede overlijdens-risico-verzekering afsluit met als begunstigde de verkoper, gaat mij (veel) te ver. Laat staan dat de makelaar die verzekering zelf moet “slijten” aan de koper, “omdat je anders niet weet wat de exacte polis-voorwaarden zijn en of bijvoorbeeld zelfmoord gedekt is”. Weliswaar zou dat in de specifieke casus wellicht veel problemen hebben voorkomen, maar in die lijn zou koppelverkoop met de financiering ook geboden zijn: “Je weet tenslotte alleen of de financiering echt rond is als je het zelf geregeld hebt……”.
De betreffende uitspraak van de Rechtbank Rotterdam gaat overigens niet over het al dan niet afgesloten hebben van een overlijdens-risico-verzekering, maar over het respecteren van “normen en waarden” . De reden dat de rechter de schadevergoeding matigde (overigens uitsluitend ten opzichte van de vriendin van de overledene en niet ten opzichte van de erfgenamen) was vooral de manier waarop de verkoper optrad.
Met name nam de rechter het de verkoper kwalijk dat hij één dag na de zelfmoord van haar levenspartner, de vriendin gevraagd had naar een testament, gevolgd door een schriftelijke ingebrekestelling enkele dagen nadien, terwijl “niet gebleken is van enige noodzaak voor deze voortvarendheid” . Ik ben ervan overtuigd dat als de verkoper daarbij -in plaats van naar een testament- naar een overlijdensrisicopolis had gevraagd, de uitspraak precies hetzelfde had geluid. En zelfs als de makelaar er hoogst persoonlijk voor gezorgd zou hebben dat er een overlijdens-risico-verzekering was gesloten, was het dilemma blijven bestaan op welk moment je iemand met goed fatsoen in gebreke kunt stellen. Want als de column één ding duidelijk maakt dan is het wel dat als de wederpartij van je opdrachtgever overlijdt, je ook als makelaar een probleem hebt. Je wilt immers je opdrachtgever met raad en daad terzijde staan, maar die bevindt zich in een bijna duivels dilemma. Aan de ene kant moet hij voortvarend optreden om de schade te beperken, maar aan de andere kant moet hij uiteraard ook rekening houden met de belangen van zijn wederpartij.
In het onderhavige geval was de rechter van oordeel dat er geen noodzaak was om “aanstonds te hameren” op de verplichtingen van de wederpartij die net geconfronteerd was met de zelfmoord van een levenspartner. Het duivelse aan het dilemma is dat onder andere omstandigheden de rechter misschien van oordeel zou zijn geweest dat te lang gewacht was met ingebrekestellen. Een argument dat best wel eens aangevoerd kan worden door een overlijdensrisicoverzekeraar….
Goede aanvulling Kees, dank je.
Formaat notarissen, een landelijke organisatie waarbij meerdere notariskantoren zijn aangesloten, heeft al geruime tijd geleden de ‘Overlijdensrisico Bescherming’ ontwikkeld’.
In het geval dat de koper mocht komen te overlijden tussen het moment van tekenen van de koopovereenkomst en het daadwerkelijk passeren van de akte bij de notaris, kan de verkoper 10% boete opeisen indien de nabestaanden de woning niet willen of kunnen afnemen. Om de koper tegen dit risico te beschermen, heeft Formaat notarissen – de landelijke organisatie – de ‘Overlijdensrisico Bescherming’ ontwikkeld. Hiermee is de koper tot tien procent van de koopsom (met een maximum van € 50.000) verzekerd. Mocht het overlijden een gevolg zijn van een ongeval dan wordt het bedrag verhoogd met € 5.000. Deze dienst van Formaat notarissen is geheel gratis. Als koper is men verzekerd zodra de getekende koopovereenkomst door ons is ontvangen.
Voorbeeld:
Stelt u zich voor dat Martijn de Winter op 1 april 2011 een koopovereenkomst tekent. In deze koopovereenkomst staat 1 oktober 2011 als uiteindelijke datum van eigendomsoverdracht vermeld. Op 1 mei 2011 overlijdt Martijn plotseling. De enige erfgenaam van Martijn is zijn vrouw, Eva. De verplichtingen uit de koopovereenkomst gaan automatisch over op Eva als erfgenaam. Als Eva de woning niet kan afnemen, bijvoorbeeld omdat de bank aan haar alléén geen geldlening wil verstrekken, moet zij als boete tien procent van de koopsom betalen.
Indien vóór 1 mei 2011 de getekende koopovereenkomst door de betrokken Formaat notaris is ontvangen, is dit risico bij een koopsom die lager is dan € 500.000,00 volledig gedekt en bij een koopsom van meer dan € 500.000,00 tot maximaal € 50.000,00.
Of zelfmoord onder de dekking van de ‘Overlijdensrisico Bescherming’ valt is mij (nog) niet bekend.
Er was een bankgarantie op de markt via Garantvoor2 die een bankgarantie combineerde met een verzekering; er ook werd uitgekeerd mocht de koop niet doorgaan door een aantal zwaarwegende omstandigheden zoals overlijden maar ook werkeloosheid en ernstige ziekten. Helaas zijn zij aan hun succes ten onder gegaan. Misschien is er een nieuwe marktpartij die hier kansen voor ziet?
Vind hier eerder een taak weggelegd voor de hypotheekadviseur. In de hyp zit vaak een ovr. Laat deze dan eerder ingaan. Ook ter bescherming van de koper, zijn klant.