Levert een aankoopmakelaar waar voor zijn geld?

aangekocht door makelaarEigenlijk had ik hier een andere titel neer willen zetten, een stelling eerder: De aankoopmakelaar levert geen waar voor z’n geld. Eerlijk is eerlijk, dat zou een te hoog Telegraaf gehalte hebben, want er zijn wel degelijk aankoopmakelaars die waarde voor hun geld bieden.

Wat is waarde

Ondanks het feit dat er goede aankoopmakelaars zijn, denkt de klant er anders over. Want sta er eens even bij stil. Hoeveel consumenten maken gebruik van de diensten van een aankoopmakelaar: 10% – 25% – 50%? Uit een niet-wetenschappelijk en klein onderzoekje blijkt dat tussen de 2% en 10% te liggen.

Vind je het dan gek dat de stelling wel hout snijdt? De consument is van mening dat je, op basis van de verstrekte informatie vooraf, geen meerwaarde biedt bij een aankoop. En dat in een kopersmarkt, waar het kopen van een woning essentieel is voor de doorstroming in de huizenmarkt.

Jouw waarde

De waarde die jij hecht aan de aankoopdiensten mag dan wel goed zijn, jouw klant loop je mis. Met een laag aantal transacties en de extra moeite en tijd die het kost om een huis verkocht te krijgen, is het vreemd dat veel makelaars deze mogelijkheid, kans zelfs, links laten liggen.
Jouw waarde is kennelijk niet waar de koper het mee eens is. Zo kan het heel goed zijn dat het voor de koper niet duidelijk is wat je nou allemaal gaat doen voor hen, of vinden ze de kosten/baten analyse niet goed (lees: te duur).

Imago is handicap

Het imago dat de branche heeft is langzaam aan het verbeteren. Toch zal het slechte verouderde imago bij het aankopen van een huis parten spelen. Denk even in de clichés waar de ‘gewone burger’ mee aankomt als het over ‘de makelaar’ gaat. Juist tegen dat imago moet je opboksen en duidelijk zien te krijgen wat je echt waard bent voor die consument.

Onderhandelen

Het belangrijkste doel voor de koper is het huis zo goedkoop mogelijk te kunnen kopen. Geld is geld en Nederlanders blijven centenneukers kritisch met betalen voor dienstverlening. Onderhandelen kunnen de meeste Nederlanders ook wel, kijk maar naar het succes van rommelmarkten.
Je zult dus heel hard moeten maken, vooraf, dat jouw inzet in het bereiken van die lagere aankoopprijs essentieel is. Sterker nog, je zult je eigen geld moeten verdienen EN een lagere aankoopprijs bereiken dan wanneer de koper het zelf zou regelen.

Een simpele mogelijkheid hiervoor is dit: Vraag aan de kopers wat ze maximaal voor het huis willen betalen. Kom vervolgens overeen dat je een X percentage ontvangt van het verschil tussen het maximale aankoopbedrag van de klant en jouw behaalde resultaat. Werk hierbij eventueel met een staffel. Zo is het voordeel van de klant altijd duidelijk! Des te beter jij je best doet, des te meer ze zelf in hun zak houden. Dat ze van dat voordeel X % aan jou betalen voor je diensten is geen probleem, immers, ze zijn nog altijd voordeliger uit!

Handjeklap

HandjeklapHet voeren van de onderhandelingen is veel meer dan het handjeklap waar kopers aan denken. Het bod dient onderbouwd te zijn, je gaat toch niet zomaar een bedrag noemen?
Daarnaast weet je als aankoopmakelaar veel beter de weg door alle mogelijkheden heen. Het doel is uiteindelijk het verplaatsen van Huis A naar Huis B, met zo min mogelijk sores en tegen de beste voorwaarden. Wanneer je, bijvoorbeeld, een aankoop kan doen onder de prijs die de koper in gedachten heeft, geeft dat ruimte om het te koop staande huis te laten zakken in de prijs om er sneller van af te zijn. Daar zal een koper niet 123 aan denken. Jij als makelaar wel. Juist dat is belangrijk om je aankoopklant duidelijk te maken, daar zit meerwaarde in.

Draait alles dan om de prijs?

Zou je bijna gaan denken… Nee, natuurlijk niet! Voor de koper is het wel de belangrijkste factor, vandaar dat daar de focus op ligt. Er zijn eigenlijk nog twee andere factoren die zeker van belang zijn bij het kopen van een huis. Kort gezegd is dat het bouwkundige verhaal, waarbij de vakkennis van de makelaar om de hoek komt kijken, en als tweede de juridische kant.

Zolang alles goed gaat is die juridische kant niet interessant. Het is ook niet sexy, niemand wil het eigenlijk weten. Zodra het mis gaat bij de koop, ja dan blijkt in ene dat het inschakelen van die aankoopmakelaar nog niet zo’n gek idee was.

Kijkt jouw koper er ook zo naar? Vast niet, want die is bezig met leuke dingen! Ze gaan een huis kopen, zevende hemel en hoger. Inspelen op de angst bij de koper gaat niet werken omdat er geen gevaarlijke situatie wordt gezien. Het lijkt wel een kleuter die door de dakgoot kruipt.

Verzekering

Misschien is het wel een idee om als aankoopmakelaar 2 diensten in 1 pakket te verkopen. Allereerst de onderhandelingen, waarbij je gebaseerd op je behaalde succes betaald wordt. Ten tweede een ‘verzekering’ tegen de risico’s van het aankopen van een huis, waarbij je en keurige opsomming maakt van alles wat mis kan gaan en wat jouw inbreng is mocht dat het geval zijn. Nederland is een zwaar oververzekerd land, het is dus eenvoudiger om een verzekering te verkopen dan een dienst ‘voor het geval dat’. Je mag het alleen niet zo noemen, dat vind de AFM vast niet goed.

Hoe doen makelaars het in het buitenland? – Spanje

In Spanje wordt veel meer samengewerkt. Dat komt in de eerste plaats door het ontbreken van exclusieve opdrachten (lees hierover het blog: Exclusieve opdrachten afschaffen en courtage verhogen) maar dat is niet van toepassing op de huidige situatie in Nederland.

Wat ze eveneens doen is aankoopbegeleiding zonder kosten. De aankopende partij betaald helemaal niets! Die willen alleen maar een huis kopen en als ze gratis goede begeleiding van een makelaar krijgen, geweldig toch?
Hoe wordt die makelaar dan betaald? Simpel, door de verkopende makelaar. Van tevoren kan je als aankoopmakelaar afspraken maken met andere makelaars. Wanneer je een huis aankoopt, ontvang je een percentage van de courtage die de verkopende makelaar ontvangt. Denk hierbij aan 40% of 45%.

Ga even rekenen… hoeveel tijd heb jij nodig voor een normale, goede aankoopbegeleiding? Na wat rondvragen bij een aantal aankoopmakelaars ligt het gemiddelde rond de 10 uur. Wat is 40% van de gemiddelde courtage van €3000? Mocht hoofdrekenen niet je goeiste vak zijn, dat is €1200.
Je verdient dus €120 per uur wanneer je een aankoop op deze manier begeleidt. Dat is beduidend meer dan €0, wanneer je blijft wachten op een klant.

De verkopende makelaar
Wat krijgen we nou? Suggereer je daar om 40%, bijna de helft van m’n courtage weg te geven? Ja, dat doe ik. Denk even langer na… Wat is momenteel het grootste dilemma? Juist, het verschil tussen Te Koop en Verkocht. Je kan nu maar beter zorgen dat het huis verkocht wordt, in plaats van Te Koop laten staan. Wat zou de verkoper zeggen als je een huis niet hebt verkocht, terwijl er een koper op je mat staat?

Welke enthousiaste (aankoop)makelaar durft het aan om afspraken te maken met verkoopmakelaars qua verdeling van de courtage? Dat mag in procenten, maar ook in vaste bedragen, jouw keuze. Ga consumenten helpen om te kunnen aankopen, en te gaan verkopen. Werk naar een oplossing toe die gunstig is voor jouw klant! Ga vervolgens zorgen dat je met deze oplossing je boterham kan beleggen en je kosten kan dekken. Stel de klant centraal zoals dat zo mooi heet.

Hoe doen makelaars het in het buitenland? – Canada

In Canada wordt eveneens naar samenwerking gezocht maar met veel kritiek over de werkverdeling tussen de aankoopmakelaar en verkoopmakelaar. Beide partijen verrichten namelijk een scala aan werkzaamheden die ongekend zijn in de nuchtere Hollandse markt. Hieronder twee korte praktijkvoorbeelden van een verkopende en aankopende makelaar.

Verkoopmakelaar
Door remigreren werd vorige maand een woning aan de Memorylane 28 te Toronto aangeboden. Voor de verkoop had de eigenaar een makelaar ingeschakeld. Deze makelaar zorgde met een vaste courtage van 3%  voor de schoonmaak van het huis, woning inrichting met meubels, open huizendagen met “wine and cheesebar”, reclame met aparte website, billboards, folders en tegoedbonnen voor restaurants of pretparken voor het volledige gezin bij bezichtiging. Dat is een stuk meer dan de werkzaamheden van de standaard Nederlandse makelaar. Die richt zich vooral op het administratieve gedeelte, onderhandelingen en koopovereenkomst. Terwijl de Canadese collega zelfs op de baby past wanneer de verkoper naar de notaris gaat!

Aankoopmakelaar
Maar nu, de aankoopmakelaar. Deze mooie woning is toentertijd natuurlijk  ook aangekocht en dat gebeurde met een aankoopmakelaar. Deze aankoopmakelaar stond haarzelf aan te prijzen in een winkelcentrum. Daar loopt natuurlijk je publiek rond. Met een leuk gesprek voegde ze deze potentiële woningkopers al snel aan haar bestand toe. Vervolgens werd ze aan het werk gezet:

Ze inventariseerde de wensen, maakte een selectie van potentiële woningen en na overleg met de klant werden bezichtigingen ingepland. Deze bezichtigingen waren allemaal in de avond of in het weekend (er moet overdag immers worden gewerkt om die dure huizen te betalen). De makelaar pikt de klant op en rijdt vervolgens de hele avond of weekend met de klant rond. Deze bezichtigingen zijn vaak open huizen dagen waarbij het huis volstroomt met aankoopmakelaars en hun klanten. De bezichtigingen konden ook persoonlijk zijn waarbij de woning alleen met je eigen aankoopmakelaar kon worden bezichtigd.

Ze geeft advies over de buurt met buurtonderzoek naar gebiedsontwikkelingen. Ze draagt betrouwbare bouwinspecteurs voor en doet onderzoek naar de volledige geschiedenis van de woning (bijvoorbeeld dat er jaren geleden brand is geweest en dat er boktor bij de buren was ontdekt). Verder verzorgt ze de onderhandelingen en neemt alle administratieve zorg uit handen inclusief  gas en elektra overschrijven.

Er zit geen limiet aan het aantal bezichtigingen. Afhankelijk van je kunde en de moeilijkheidsgraad van je klant ligt het gemiddelde tussen 10 en 40 bezichtigingen.

Wederom klinkt dit niet veel anders dan de Hollandse makelaar met een stukje extra service. Het grote verschil zit echter in de courtage. Eigenlijk meer in de betaling van de courtage. De aankoopmakelaar vraagt namelijk tussen de 2,5%  en 3% en deze wordt betaald door… de verkopers! Als zûnige Hollander zou je dus gek zijn om zonder gratis aankoopmakelaar een woning te kopen.

De samenwerking
Bij een verkoop-aankoop van een woning moeten de aankoopmakelaar en verkopende makelaar met elkaar kunnen samenwerken. Pas bij een daadwerkelijke verkoop krijgen ze namelijk hun courtage. Misschien zorgt dit er juist voor dat de woningen in Toronto vaak binnen een week zijn verkocht met zelfs zogenaamde biddingwars net voor middernacht sluitingstijd (voor de huizenmarktcrisis waren ze al verkocht voor ze op de markt kwamen). In de huidige markt is het misschien helemaal geen slecht idee om dit systeem in te voeren in Nederland. Er zijn namelijk genoeg huiseigenaren die graag die 3% extra courtage betalen wanneer de woning zo snel wordt verkocht.

Conclusie

Makelaars- ga samenwerken!Er zijn hier veel meer kansen dan nu gepakt worden door makelaars. Waarschijnlijk omdat het gros nog klassiek denkt, in termen van verkopen en het gebruikelijke jargon. Natuurlijk wordt ‘de klant centraal gesteld’ alleen wordt de uitvoering en implicaties daarvan nog wel eens vergeten.

Maar functioneer nu eens als makelaar tussen de verkoper en koper. Breng ze bij elkaar!

Kijk naar wat wel kan en wat wel mogelijk is zonder op dezelfde voet door te gaan. Want op dezelfde manier doorgaan als de afgelopen jaren, dat werkt niet.

Dit blog is tot stand gekomen dankzij de intensieve bijdragen van Martha Pasterkamp en Claus van Mierlo.

The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft. Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.

Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)

26 Reacties

  1. Deze vraag moet je niet stellen aan makelaars, maar aan klanten, de kopers en de verkopers.

    reageren
  2. Beste Han,
    Interessant artikel, maar ik ben het absoluut niet eens met het Spaanse/ Canadese model. Hoe onafhankelijk ben je dan als aankopend makelaar? Hoe zeer doet de aankopend makelaar zijn/haar best om tegen een zo’n laag mogelijke prijs voor de klant aan te kopen? Die krijgt immers een deel van de courtage van verkopend makelaar en hoe hoger de koopsom hoe hoger diens courtage en dus het deel voor de aankopend makelaar.

    reageren
    • Hallo Ingrid – ik begrijp je weerstand, als ik het even zo mag noemen.
      Waarom zou de onafhankelijkheid afhangen van de hoogte van het bedrag wat je ontvangt voor je dienstverlening? Want dat is feitelijk wat je zegt.

      Ik zie wel degelijk mogelijkheden in dat model. Voorbeeld.
      Aankoopmakelaar heeft koper. Verkopend makelaar klant die huis graag wil verkopen. Koper wil minder betalen voor huis dan verkoper vraagt, dus onderhandelen door aankoopmakelaar. Prijs zakt.
      Waar ligt dan het probleem als een gedeelte van het zakken in de prijs als betaling naar de aankopende makelaar gaat?

      Verkoper blij, huis is verkocht voor hetzelfde of meer waarvoor die het verkopen wil (anders was er geen deal). Aankoper blij want die heeft geen kosten gehad aan aankoopmakelaar en betaalt minder dan er gevraagd werd omdat die aankoopmakelaar goed onderhandeld heeft.

      Of wordt er hier iets over het hoofd gezien?
      Aankoper blijft hard werken en knokken voor die laagste prijs, inclusief eigen inkomsten (hoeft absoluut geen % te zijn, maar kan ook vast bedrag zijn). De verkopende makelaar ontvangt nog altijd zijn afgesproken betaling (%, uurtarief, vast bedrag of combi) van de verkoper. Iedereen blij en weer een succesvolle transactie met 2 tevreden consumenten.

      reageren
      • ‘aankoper betaalD minder’ en ‘goed onderhandelT heeft’??? Als je zulke taalfouten maakt, moet je eigenlijk geen column willen schrijven over de beheersing van de Nederlandse taal, zoals ik elders op je site zie.

        Overigens een erg interessante discussie, over de zin en onzin van het gebruik van een aankoopmakelaar. Wij zijn momenteel aan het overwegen een aankoopmakelaar in te schakelen (iemand die erg hoog scoort op widbm.nl), maar deinzen wel terug voor zijn tarief waarbij hij bij een minimaal gewenste aankoopprijs zeker 5.500 krijgt. Voor mijn gevoel levert een verkoopmakelaar meer werk voor zo’n tarief dan een aankoopmakelaar. Is dat gevoel terecht? Wat voor verdienmodel zou ik hem/haar kunnen voorstellen om goedkoper uit te zijn?

        reageren
        • Bedankt dat je mij even op de tiepfouten hebt gewezen Wallace – inderdaad slordig (en nu gecorrigeerd).

          Fijn dat je de discussie waardeert en je legt een mooie situatieschets neer. Het is moeilijk te bepalen of die €5500 een realistisch tarief is zonder (veel) meer info te hebben. Maar wat de concrete vraag betreft die je stelt, die ik voor het gemak even vertaal naar “hoe kan ik goedkoper uit zijn” is er niet zomaar een antwoord. Mogelijk dat je met deze aankoopmakelaar juist goedkoper uit bent, inclusief de kosten voor zijn/haar diensten.

          Mijn advies – ga de vraag/discussie met de betreffende aankoopmakelaar aan en laat hem/haar jou overtuigen, herstel, duidelijk maken waarom het een goede keuze is.
          Overigens geef je zelf al aan dat deze aankoopmakelaar echt goed is, op basis van de reviews op #WIDBM. Mogelijk dus ook veel kwaliteit voor het geld?

          Hoe dan ook – veel succes met je aankoop!

          reageren
  3. Beste Han,

    Mooie titel: Levert een aankoopmakelaar waar voor z’n geld?
    Hoe denk jij over het volgende ?
    Een aankoopmakelaar vist vanwege zijn handelen voor de 3e keer achter het net; met name de laatste keer laat hij een tijd tussen de bezichtiging en zijn voorgenomen bieding. Hij is op de hoogte dat voor en na hem nog enkele kandidaten de woning komen bezichtigen.
    Ten tijde dat hij genegen was een bieding te doen hebben wij reeds een bieding van één van de andere partijen en na nog een dag extra wachten heeft verkoper besloten op deze bieding een tegenbieding te doen en dus in onderhandeling te treden.
    Partijen komen eruit en wij krijgen vervolgens deze zogenaamde aankoopmakelaar vloekend en tierend op kantoor dat wij onjuist gehandeld hebben, hij niets verdiend heeft en dit de 3e keer is. Vervolgens laat hij ook weten geen zaken meer met ons te willen doen !
    Hoezo klantbelang ? Het zal je aankoopmakelaar maar zijn…
    Met vriendelijke groet,

    Harold Roeloffzen
    Roeloffzen Makelaardij B.V.

    reageren
  4. Allen,

    Dit zijn de 10 redenen van klanten om voor een aankoopmakelaar te kiezen:
    1. Veiligheid 6. Tijdswinst door uitbesteden
    2. Zekerheid 7. Gemak
    3. Risicobeperking 8. Snellere koop
    4. Laagste koopsom 9. Meer panden om uit te kiezen
    5. Onderhandelen 10. Procesbegeleiding

    Voor een makelaar dus goed om duidelijk (vooraf) te bespreken/achterhalen wat belangrijk is voor de klant. De meerwaarde kan (bij ons in Breda) soms bijvoorbeeld ook grotendeels zijn om er eerder bij te zijn. Als je de reden weet waarom een klant je inschakelt, kan je daar een courtage voorstel op baseren. Bijvoorbeeld een percentage van 2x de vraagprijs minus 1x de koopsom. Als je vooraf de betaling baseert op de meerwaarde die de klant belangrijk vindt, levert dat achteraf meer plezier op en zien ze de dienst ook (terecht) als meerwaarde. Plus valt er goed te verdienen aan deze dienstverlening, die imo ook echt een meerwaarde heeft. Met creatief en transparant werken bereik je veel denk ik.
    Modellen waarbij er geld ‘gedeeld’ wordt en/of door verkoper beide partijen betaald worden, denk ik niet dat het optimale resultaat altijd behaald zal worden.

    Jan-Joost

    reageren
  5. Hallo allemaal,

    Ben het er helemaal mee eens dat het voor de meeste mensen die een woning willen aankopen niet duidelijk is wat de meerwaarde is van een aankoopmakelaar. Onbekend maakt onbemind!
    Mijn website, dienstverlening, werkwijze en courtage is zodanig opgezet dat mijn onderscheidende dienstverlening helder is voor die mensen die op zoek zijn naar een koopwoning.
    Zij willen begeleid worden door een onafhankelijke aankoopmakelaar die alleen hun belangen behartigd en niet die van de verkoper. Als hun dat ook nog geld bespaard bij de aankoop van hun woning dan kiezen zij in veel gevallen wel voor aankoopbegeleiding. Althans dat is mijn ervaring.
    Met vriendelijke groeten,

    Sandra Fortuin
    Fortuin Makelaardij

    reageren
    • Beste Sandra,

      Ik ben het niet met je eens voor wat betreft het volgende:
      op jouw website staat “Het gehele aankoopproces is van A tot Z kosteloos”. Dit is net zo onjuist als een witte woning makelaar die roept “maximaal 0,5%” en vervolgens 1,4% in rekening brengt.
      Verder stel je “Zij willen begeleid worden door een onafhankelijke aankoopmakelaar die alleen hun belangen behartigd en niet die van de verkoper”. Op basis van ‘no cure no pay’ krijg je alleen betaald bij het maken van de deal. Hoe aannemelijk is het te stellen dat je 30 keer voor niets met een koper mee gaat of hiervoor een passende vergoeding krijgt als er uiteindelijk € 1.000,- van de vraagprijs af onderhandeld kan worden ? Dus zie ik in de praktijk aankoopmakelaars die puur voor het maken van de deal gaan, hetgeen niet altijd in het belang van de cliënt (aankoper) is. En dan ben je dus toch bezig de belangen van de verkoper te dienen.
      Het is geen schande een courtage te vragen voor je dienstverlening, tenslotte werk je er ook voor !
      Met vriendelijke groet,

      Harold Roeloffzen
      Roeloffzen Makelaardij B.V.

      reageren
  6. Een goed stuk met mooie voorstellen. leuk om eens te lezen hoe het er elders in de wereld aan toe gaat. Van Spanje was wel bekend, maar Canada wist ik niet.

    Met het oog op den Nederlander zullen we er lokaal toch anders mee om moeten gaan. Om over te kunnen schakelen op een ander betaalmodel, verkoper betaald aankoopmakelaar, zal heel veel tijd kosten. Of het ethisch verantwoord is, zullen de meningen over verdeeld zijn. Dat blijft een interpretatie van de persoon in kwestie. De culturele verschillen ten opzichte van Spanje of Portugal of USA zijn te groot. Onze belevingswereld is anders, onze interpretatie van protocollen dus ook. We zullen dus een model moeten ontwikkelen die binnen onze cultuur past en die beter werkt dan de huidige. Dat er een rol is weggelegd voor zowel de aankoopmakelaar als de verkoopmakelaar, is evident.

    Dat het anders moet dan het nu gaat is duidelijk. Er zijn veel aankoopmakelaars, zoals eerder terecht werd gesteld door Frank Veenman, die er letterlijk een potje van maken. De drang om de eigen kennis te etaleren is vaak groter dan de drang om de klant te bedienen. (als ik nou maar niet af ga tegenover mijn collega). Als aankoopmakelaar dien je rekening te houden met de wil en wens van de klant. Ze hebben inderdaad niet voor niets deze woning uitgekozen. Het is aan de aankoopmakelaar de woning te beoordelen op de juridische zaken, bouwkundige zaken (hoewel dit beter overgelaten kan worden aan de echte kenners, Bouwkundigen) en een waardebepaling om de klant te informeren over de waarde en mogelijke “wijze” aankoopprijs. Wanneer een klant er voor kiest meer te betalen, dan is dat dus de marktwaarde. Die wordt namelijk bepaald door wat er uiteindelijk betaald wordt en niet door onze kundige berekeningen.

    Ik ben wel van mening dat de aankoopmakelaar een prominentere rol behoort te spelen bij woning-aankopen. Te vaak zie je teleurstellingen achteraf, groot of klein, die voorkomen hadden kunnen worden door simpelweg een kenner mee te nemen en je te laten adviseren over zaken waar de koper geen weet van heeft.

    Nederlanders kennende, komt het uiteindelijk toch altijd weer neer op de prijs. We willen allemaal voor een dubbeltje op de eerste rang zitten. Ook al weten we dat goed kopen, duur kopen is. En daar hebben we weer mond-op-mond reclame voor uitgevonden.

    Wat betreft de stelling in de titel is het antwoord dus: Ja, mits de aankoopmakelaar zijn/haar vak verstaat en respect heeft voor de klant die hij/zij bedient. Nu is de vraag nog: hoe weet de koper dat een aankoopmakelaar het geld waard is…..

    reageren
    • Alex, je hoeft natuurlijk niet het model uit Spanje of Canada 1 op 1 te kopiëren. Het geeft wel duidelijk aan dat het anders kan dan er nu in Nederland gebeurt.

      ps- vanuit chrome geplaatst

      reageren
      • Helemaal mee eens. De modellen in andere landen hoeven niet leidend te zijn voor een nieuw / ander model in NL. Dat het anders moet (kunnen) staat als een paal boven water. Het creatieve proces hiervoor is in volle gang…

        reageren
  7. @martha en had : goed te horen dat wij het eens zijn
    nu alleen het volgende :
    had laatst ook zo’n ervaring met een aankoopmakelaar die alle vragen stelde, leek wel of de klanten van hem niets mochten zeggen…..dus ook geen contact mee te krijgen……dus ook niet te horen gekregen wat de mensen wilden……en dan aan het eind de mededeling van de aankoopmakelaar dat iedereen 4 weken met vakantie ging en dat hij er dan op terug zou komen………wie neemt wie nu nog serieus ? zal wel aan mij liggen maar dan gun ik iemand mijn toch al veel te goedkoop geprijsde woning niet meer !
    of ben ik nu te arrogant geweest ?
    toekomst zal het leren………maar ik denk dat er meer te bereiken is als er gewoon goed geluisterd wordt en als de aankoopmakelaar doet waar hij mee voor is……nl kijken of de woning geschikt is, voldoet aan de wensen van de klanten en bovenal bouwkundig goed is……laat koper nu gewoon met de verkoper praten dan praten de makelaars lekker met elkaar, dan dienen daarnaast beiden nog service te verlenen tot en met het regelen van de aannemer, notaris, etc aan toe…..full service concept, mi gewoon vaste prijs voor afspreken om alle perverse prikkels er uit te halen……….
    zijn er nog mensen die willen stemmen op mijn woning ? doe mee met de beste woning van 2011 verkiezing, kan er een cover reportage mee verdienen…….wil je helpen ? dank je !

    reageren
  8. Hoi Bert,

    Ik geloof ook meer in het Canadeze concept. Hiermee ‘professionaliseer” je het proces. In Canada weten kopers en verkopers elkaar veel beter te vinden en praat niet meer over de traditionele kijkdagen maar over open huizen met een wijnbar en “biddingwars”.

    Er zal echter eerst een cultuuromslag moeten plaatsvinden voordat dit de Nederlandse praktijk wordt.

    gr. Martha

    reageren
  9. Als makelaar in ‘Buiten Wonen’ staan wij veel Randstedelingen bij in hun aankoopproces. Desondanks zou de aankoopmakelaar op veel grotere schaal moeten worden ingeschakeld. Ik herken een wezenlijk verschil: De verkopend makelaar wil men wel betalen, want de courtage wordt verrekend bij de notaris en onder aan de streep houd je, als het goed is, nog een flink bedrag over. De aankoopmakelaar moet je echter heel concreet betalen bovenop die enorme koopsom. Nog meer kosten dus. Hier ligt een schone taak voor ons. Een ander punt is de genoemde courtage voor de aankoopmakelaar. Een percentage over het verschil tussen de vraagprijs en jouw gerealiseerde koopsom, suggereert dat de vraagprijs altijd te hoog is…? Onlangs verkocht ik een woning met een vraagprijs van 995K voor 1050K. Ik kan je verzekeren dat de aankoopmakelaar een prachtige zaak voor zijn klant heeft gedaan. Wij hadden de villa namelijk voor 1100K in verkoop willen zetten, gingen toch voor een andere strategie en hadden nu drie ‘vechtende’ kopers op één dag. Tot slot heb ik twijfels bij het feit dat de aankoopmakelaar door de verkoopmakelaar betaald zou moeten worden. Zoals eerder in de reacties gezegd, ethisch niet verantwoord. Dit riekt naar vriendjespolitiek en verkopende makelaars die niet voor hun opdrachtgever gaan. Wellicht vergezocht, maar als makelaar is het ten strengste verboden om binnen één transactie op te treden namens beide partijen. Nou, bij een lange blog hoort een lange reactie, zullen we maar zeggen. Op een mooie toekomst voor de Nederlandse aankoopmakelaar!

    reageren
    • Is de Canadeze optie dan niet beter: De verkopende partij betaald zowel de aankoopmakelaar als verkoopmakelaar?

      reageren
  10. Han. Als specifiek aankoopmakelaar ben ik blij dat er aandacht wordt besteed aan de aankoopmakelaardij. Want er zijn helaas maar bar weinig verkoopmakelaars die potentiele kopers het nut van de aankoopmakelaar aan (kunnen/willen) geven. Want het zijn zeker niet allemaal “haantjes” zoals Frank ons wil doen geloven. Ik geef altijd aan klanten aan dat ik als aankoopmakelaar hun ontzorg, ontlast en alleen oog heb voor hun belang. En dat belang kan best eens zijn dat ik hun een bepaalde woning ontraad. In ieder geval wil ik er voor zorgen dat de kopersemotie niet met een te hoge koopsom wordt betaald.

    reageren
    • Dag Johan,
      Je geeft zelf al aan in je reactie “…het zijn zeker niet allemaal …”. Dus maak ik daar uit op dat je wel erkend dat ze bestaan. Denk niet dat het de bedoeling is om hier en nu te gaan bepalen om welk percentage het gaat van de aankoopmakelaars. Zij die zich hier wel in herkennen, doe je voordeel met de kritiek.
      De wijze zoals je je taak omschrijft komt al een stuk prettiger over dan hoe zo’n “haantje” zich opstelt. En ja, de kopersemotie mag niet de prijs te ver opdrijven. Iets meer betalen voor iets wat je mooi vindt en graag wilt hebben is niet zo erg, je geniet er iedere dag weer van. Erger zijn de personen die nu voor een bodemprijs iets willen kopen in de markt en daar hun keuze op bepalen. Iedere dag zullen ze wakker worden met een naar gevoel van; “ik heb dit huis dan wel voor weinig maar gelukkiger ben ik er niet van geworden”. Dit zal ze heel lang blijven achtervolgen.
      Emotie is meer waard dan een paar m3 steen en beton!

      reageren
  11. Ben blij dat de aankoopmakelaar eens onder de loep wordt genomen. Zelf ben ik gespecialiseerd als verkoopmakelaar in het hogere segment. Bij minder dan 5% van de verkopen wordt ik geconfronteerd met een aankoopmakelaar. Hier ben ik over het algemeen niet zo gelukkig mee omreden dat ik hierdoor het prettige contact met de kopers kwijt raak. De makelaars door wie zij zich laten vertegenwoordigen lopen als haantjes door de woning met als doel te laten zien hoe groot hun (technische) kennis is. Dit laatste valt overigens vaak erg tegen. Moet je daar als verkoopmakelaar tegengas op geven? Niet doen! De verkoop kans wordt erg klein als je hen gaat aanspreken op onjuistheden. Met een aai over hun bolletje en de melding dat zij het zo goed doen in de markt bereik je nog het meest!
    Het grootst waarneembaar probleem is dat er aankoopmakelaars zijn die in staat zijn het enthousiasme van een potentiële koper volledig (lees; VOLLEDIG) de kop in te drukken. Was dat enthousiasme niet DE reden dat de aankoopmakelaar werd ingeschakeld? Nou, dat ‘haantje’ weet wel om te gaan met zijn aankoopopdracht! Flink inhakken op bepaalde punten van de woning of omgeving, blijven roepen dat de prijs te hoog is, en melden dat de klant wel gek moet zijn om dit te kopen…… Het geluk en de positieve emotie van de potentiële kopers zie je met de minuut afzwakken naar een ongekend laag niveau. Vervolgens weet de aankoopmakelaar ook daar wel raad mee. Want…. een woning in zijn eigen portefeuille past mogelijk wel bij hun en anders kan hij ze nog wel meenemen naar een woning van een collega makelaar waar hij wel een goede verstandhouding mee heeft.
    Tot zover even een kijkje in een normale werkdag van de gemiddelde aankoop makelaar.
    Als een potentiële koper bereid is om een (vreemd) persoon te betalen voor zijn negatieve inbreng tijdens een aankoopproces, dan moet hij dat vooral doen. Zelden heb ik kennis mogen maken met een aankoopmakelaar die wel de keuze van zijn opdrachtgever respecteert en objectief is. Hulde aan de kleine groep aankoopmakelaars die het aankoopvak verstaan en hun opdrachtgevers op juiste wijze bijstaan.

    Belangrijke reden dat potentiële kopers een aankoopmakelaar in de hand nemen is omdat zij zij tijdens diverse bezichtigingen geconfronteerd worden met verkoopmakelaars die totaal geen oprechte interesse tonen in hun als potentiële koper. Daardoor hebben zij het gevoel dat niet alle belangrijke informatie over de woning op hen is overgebracht. Vanuit dit kwetsbare gevoel zijn zij dus gevoelig voor de laatste dia bij alle Funda presentaties…”neem je eigen makelaar mee!”
    Verkoopmakelaars hebben dus zelf in de hand over zij in een later stadium te maken krijgen met een niet objectieve aankoopmakelaar.

    Het samenwerken van aankoop- en verkoopmakelaars zoals in het artikel omschreven zal naar mijn mening een definitieve streep zetten door “de objectieve aankoopmakelaar”. Als deze dan ook nog een vergoeding gaat ontvangen van de verkopend makelaar…… Ik zou zeggen tegen alle makelaars: ga nu direct zoveel mogelijk vrienden worden met andere makelaars via twitter, Facebook e.d.

    reageren
    • Dag Frank,

      Als het gaat zoals je omschrijft is dat niet goed te praten. Maar als aankoopmakelaar herken ik dat niet. Wel moet ik soms mijn cliënten zelf behoeden van dergelijk gedrag. Het heeft ook niet zoveel zin om een woning negatief te benaderen terwijl je anderzijds wel belangstelling hebt(anders ga je niet kijken). Dan geef je wel een merkwaardig signaal af.

      Dat een aankoopmakelaar onafhankelijk moet zijn is voor mij absolute voorwaarde, als aankoopmakelaar verkopen wij geen woningen en kunnen er dus ook geen belang bij hebben om een woning uit eigen voorraad te verkopen.

      Meer in het algemeen lijkt het mij om diezelfde reden ook niet logisch dat de verkopers de kosten van een aankoopmakelaar dragen. Zelfs alleen omwille van de schijn van onafhankelijkheid. Bovendien verdient een goede aankoopmakelaar zichzelf altijd terug. Meestal op financieel vlak maar dsaarnaast altijd wel met het behoeden van de cliënt voor valkuilen.

      Eigenlijk hebben wij in iedere situatie een plezierige verstandhouding met de verkopend makelaar en vaak merk ik dat men juist positief is over de aanwezigheid van een aankoopmakelaar. We spreken dezelfde taal maar natuurlijk moeten ook wij ons zakelijk en correct opstellen. Maar als je je gedraagt zoals de karikatuur die je beschrijft dan gaat dat natuurlijk niet op.

      reageren
  12. Natuurlijk moeten we, en kunnen we, meer kopers helpen! Hier in ´t Gooi zien we op dit moment een toenemend aantal mensen dat een aankoopmakelaar inschakelt.
    Zelf heb ik wel zeeeeer veel problemen met een aankopende makelaar die wordt betaald door de verkoper. Dat stinkt en is niet goed voor het imago van de makelaars!!! Die spelen toch onder een hoedje en die werken dus niet voor mij! Ethisch dus absoluut niet verantwoord!
    Als makelaar zullen wij moeten zorgen dat we aan de koper laten zien wat we voor hen kunnen betekenen en hoe belangrijk het is dat je iemand mee neemt die jou op een zakelijke basis adviseert. En als je laat zien aan de koper wat je waard bent, dan betaald hij je echt wel. De makelaar zal moeten leren zijn eigen diensten te verkopen!!!!

    reageren
    • Ellen, ben het volledig met je eens dat het goed/beter is als makelaars hun eigen diensten kunnen verkopen. Toch blijkt dat nog niet echt te lukken, anders vonden er wel veel meer aankooptransacties plaats via makelaars dan de huidige 2-10%. Andere route kiezen misschien?

      Waarom zou het dan ethisch onverantwoord zijn om de aankopende makelaar door de verkoper te laten betalen? Vooropgesteld dat het helder moet zijn dat het zo gebeurd? Het is natuurlijk niet een kleine aanpassing, het is een drastische wijziging in de methodiek bij makelaars. Aangezien het in vele landen om ons heen wel kan, waarom dan niet in Nederland? ‘Wij zijn anders…?” Mwoah, dat valt wel mee lijkt me :).

      Hoe tevreden zou een verkoper zijn als het huis wel snel verkoopt , zonder al teveel aan de prijs te morrelen, omdat er (aankoop)makelaars zijn die een handjevol potentiële kopers hebben? Zouden ze daar 1.5% courtage voor over hebben, met een (soort van) garantie dat hun huis binnen 3 maanden verkocht zal zijn? Misschien leuk om eens te onderzoeken…

      reageren
      • beste lezers,

        ik ervaar dit totaal anders:
        de helft van mijn transacties begeleid ik kopers als aankoop makelaar.
        er worden een groot aantal aankoop cliënten jaarlijks uitstekend door ons begeleid, en hier ligt een een hele grote markt voor klaar.
        en echt niet alleen starters (wat wel het merendeel betreft)

        hartelijke groet,

        Sarah

        reageren
        • Wat een goed nieuws dat jij zoveel aankopen begeleidt Sarah!
          Ik heb aan een groep makelaars gevraagd hoeveel van de woningen waarvan zij de verkopende makelaar waren werden aangekocht met hulp van een aankoopmakelaar. De antwoorden op die vraag lagen allemaal tussen de 2% en 10%, vandaar.

          reageren
          • hoi han, moet zeggen dat ik het geheel eens ben met de strekking van het artikel. geloof vooral in het concept dat je beschrijft uit canada, zoals ik het destijds heb beschreven doet men het in de vs ook zo op sommige plaatsen……service, service…..het concept dat men in nederland doet en jij ook beschrijft dat de aankoopmakelaar verdient op basis van wat hij van de prijs afkrijgt daar heb ik echter wat vraagtekens bij……immers een woning die door de verkoper scherp in de markt wordt gezet……daarmee aantrekkelijk is geprijsd is zo bezien dus niet meer interessant voor de aankopende makelaar……want hij besteed er wel tijd aan, maar kan er niets verdienen…..sorry weer uitgegaan van de vraagtekens rondom integriteit…….zal het imago wel zijn 🙂

            vr groet bert

          • Hoi Bert – wanneer een (verkoop)makelaar een huis echt scherp in de markt zet, zodat het snel verkocht is, zal hij inderdaad weinig ruimte tot onderhandelen hebben. De kans bestaat dan dat de aankoopmakelaar, indien die een prijsconstructie heeft op basis van het verschil, weinig/minder verdient. Zal de aankoopmakelaar iets voor moeten bedenken. Echter, aangezien het gros van de huizen een steeds groter verschil laat zien tussen de (initiële) vraagprijs en de transactieprijs denk ik dat er ruimte genoeg zal zijn voor aankoopmakelaars om dat als onderdeel van de betaling te gebruiken. Het hoeft natuurlijk niet de volle 100% te zijn. Je kan heel goed een basis (uur)tarief afspreken, aangevuld met ‘bonus’ voor behaald succes. Laten we vooral het doel niet vergeten: een succesvolle transactie voor koper en verkoper! Dat moet eerst gebeuren, daarna pas druk maken om geld… Liever twee blije klanten met een beetje inkomsten voor de makelaar dan geen inkomsten en gefrustreerde klanten. (ja, twee blije klanten en goede inkomsten heeft natuurlijk de voorkeur!)

            Veel makelaars nemen huizen in de verkoop tegen te hoge vraagprijzen, om ze daarna te laten zakken. Er zit, naar mijn bescheiden mening, vaak genoeg wel ruimte om goed te onderhandelen. Want welke verkopende makelaar wil een huis nou niet verkocht krijgen?
            Daar zit ook de ruimte om de verkopende makelaar de aankopende makelaar te (laten) betalen. De verkopende makelaar kan natuurlijk de deal laten afketsen, om een maand later de vraagprijs met 5 of 10 duizend euro te laten zakken. Had hij het beter een maand eerder kunnen verkopen en de aankopende makelaar €3000 laten betalen door de verkoper. Hadden ze meer over gehouden en sneller het huis verkocht….

Geef een reactie

Google+