Waarschijnlijk heb je met interesse op TV de persconferentie van 1 juli jl. gevolgd. Daarin werd namelijk bekend gemaakt dat voor de overdracht van woningen nu maar 2% overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden door de koper. Helaas maar een tijdelijke maatregel en bij andere onroerende zaken, zoals loodsen en winkels, moet gewoon 6% afgedragen worden aan de belastingdienst.
Maar als je nu denkt dat jij het makkelijk krijgt, moet ik je teleurstellen. Daarom ook de persiflage op een bekende slogan van de belastingdienst.
Wat is er aan de hand?
Zoals vermeld is het een tijdelijke maatregel die alleen van toepassing is als er een woning wordt verkocht. Maar het Ministerie van Financiën heeft aangegeven wat onder een woning wordt verstaan. En dan blijkt dat er bij een bestaande woning een aanvullende eis is: het moet namelijk om één (1) kadastraal perceel gaan.
Meerdere percelen
Bestaat de woning uit twee (2) percelen, dan is in beginsel weer 6% overdrachtsbelasting van toepassing, tenzij aan drie aanvullende eisen wordt voldaan. Het moet dan gaan om:
- twee naast elkaar gelegen percelen; en
- die optisch één geheel zijn; en
- die door de verkoper tegelijk van dezelfde eigenaar zijn verkregen.
Als niet aan al deze vereisten is voldaan, dan moet er voor wat betreft de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting een onderscheid gemaakt worden tussen de koopsom voor het perceel waarop het huis staat (de woonkavel) en het er naast gelegen perceel. Over de woonkavel wordt dan (tijdelijk) maar 2% geheven, terwijl over de rest van de koopsom gewoon 6% betaald moet worden.
Als je als verkopend makelaar hier geen rekening mee hebt gehouden, dan kun je een telefoontje van de notaris verwachten om alsnog dit onderscheid te maken. Maar belangrijker is dat de koper waarschijnlijk gaat rond bazuinen dat jij geen goede voorlichting hebt gegeven, waardoor hij of zij nu ineens 6% belasting moet betalen. En je reputatie komt te voet maar verdwijnt dan te paard !
Voorbeeld
Nu denk je misschien dat dit niet zo vaak voorkomt, maar lees even door. De familie Janssen koopt in 1980 de woning van de familie Pietersen. Een fijne woning met een grote voortuin die deels door de gemeente wordt onderhouden. Want de tuin zelf is 5 meter diep, maar er ligt nog 3 meter groenstrook van de gemeente voor.
In 1990 besluit de gemeente de groenstroken af te stoten en biedt deze te koop aan. De familie Janssen slaat dit aanbod niet af en koopt de groenstrook erbij en in plaats van het gras dat er lag, leggen ze borders aan.
In 2011 staat hun huis met de 8 meter diepe voortuin te koop bij jou en jij vertelt iedere kijker dat het nu het moment is om te kopen. Tenslotte is de “verhuisboete” niet meer 6% maar slechts 2%.
Wat jij verkoopt is niet één kadastraal perceel, maar twee. Dus moet gekeken worden of aan de drie extra eisen is voldaan:
- ++ De huiskavel en de groenstrook liggen naast elkaar en
- ++ optisch is het één geheel; maar
- – – de verkoper van de woning as de familie Pietersen en die van de groenstrook de gemeente.
Het gaat hier dus mis.
Voorzorgsmaatregel
Om je reputatie te beschermen: Neem in je checklist de vraag op of je één of meer kavels in de verkoop neemt.
Is er nog iets te doen in de geschetste situatie ? Ik geef geen garanties, maar uit de vragen en antwoorden haal ik dat als er maar één kavel wordt overgedragen er over de hele koopsom 2% verschuldigd is. En het Kadaster biedt (onder voorwaarden) de mogelijkheid om percelen samen te voegen. Maar of de fiscus dit spelletje meespeelt dan wel of de kosten van het samenvoegen (voor rekening van verkoper) opwegen tegen de 4% extra overdrachtsbelasting over de kooprijs van de oude groenstrook (voor rekening van de koper) is de vraag.
Laatste berichten van Ernst Loendersloot (toon alles)
- Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting? - 23 augustus 2016
- Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen? - 1 juni 2016
- Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting - 12 april 2016
Wat ook de opvatting van de Belastingdienst is, het kadastrale tarief voor samenvoeging is €263,- en dat betekent dat bij een toegekende waarde van circa €4500,- het al uit kan. Maar samenvoegen is alleen maar mogelijk als er sprake is van een gelijke eigendoms- en hypotheeksituatie. En daar is vaak geen sprake van. Als de oudste en de latere tenaamstelling verschillen kan het al niet en als de latere aankoop zonder hypotheek is gekocht kan het ook niet. Dus is ook hier van belang dat zorgvuldig wordt geadviseerd. Niet alleen door de makelaar maar ook de financieel intermediair moet op dit soort zaken alert zijn. Het kan bij executoriale verkopen soms verrassende situaties opleveren. Bijvoorbeeld het huis gaat in de veiling en de latere aankoop niet. Hoe komt de nieuwe eigenaar bij de voor of achterdeur als er geen erfdienstbaarheid is gevestigd?
Dag Ernst,
Heb je al reactie van de KNB/Belastingdienst ontvangen?
Ik ben overigens van mening dat de Belastingdienst wel de huidige koper/verkoper bedoelt . Het komt bij ons enkele malen per 2-3 jaar voor dat er door 1 koper van 2 verschillende verkopers op hetzelfde moment (meestal 2 akten ook) wordt aangekocht. Bijv. in het buitengebied waar van een buurman een gedeelte van een aangrenzend perceel wordt bijgekocht, naast een woning. Niet heel veel dus.
Mijn contact met fiscus heeft inmiddels wel opgeleverd dat kadastrale nummers niet doorslaggevend zijn maar de feitelijke situatie. Samenvoegen heeft dus geen zin en kost alleen maar extra geld. Er wordt gekeken naar de aard van de onroerende zaak (agrarische schuren/opstallen en cultuurgronden vallen er dus buiten, ook al is het 1 kadastraal perceel). Vooraf overleg met de fiscus is het beste advies in ieder geval.
Tip: Google Earth levert meestal een aardige inschatting van de situatie op. Naast daadwerkelijk gaan kijken natuurlijk…
Ben benieuwd naar het antwoord.
Beste Coen, John en Reinier,
Naar aanleiding van mijn bericht zal de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) contact opnemen met het Ministerie van financiën. De KNB gaat er net als jullie van uit dat het niet uitmaakt hoe de verkoper aan de woning en de tuin is gekomen, maar snapt wel waarom ik tot mijn andersluidenden conclusie ben gekomen.
Die redenatie is als volgt:
In de antwoorden die het Ministerie aan de KNB heeft gestuurd (13 juli 2011 vraag 10 en 3) staat dat er aan 3 eisen moet worden voldaan om alleen 2% overdrachtsbelasting te betalen. De percelen moeten aan elkaar grenzen en “optisch” bij elkaar horen.
Door de derde eis te stellen (tegelijkertijd zijn geleverd aan de koper door dezelde verkoper) ontstaat bij mij (jurist en letterknecht) onduidelijkheid.
Als die derde eis namelijk alleen geldt voor de transactie die NU speelt, is die onzinnig. Ik heb bijna nooit meegemaakt dat A aan B een huis verkoopt en dat in dezelfde akte ook nog eens door C aan diezelfde B een strook grond wordt overgedragen. Dus deze eis is of totaal overbodig (want komt niet voor in de praktijk) of het ministerie bedoeld er iets anders mee. En dat kan niets anders zijn dan dat die eis zo uitgelegd moet worden als ik beschrijf.
Dus of ik zoek er teveel achter of het ministerie heeft iest opgenomen dat irrelevant is.
Maar hopelijk horen we snel via de KNB.
Groeten
Ernst
Ik heb in 2012 twee percelen grond van de gemeente gekocht. Op het achterste perceel is een gedeelte via een bestemmingsplanprocedure aangewezen voor wonen. Nu moet bepaald worden wat de waarde is van het deel dat woonbestemming heeft gekregen naar de waarde in het economische verkeer, dat hebben we zo afgesproken. En dan komt eenzelfde vraagstuk om de hoek kijken. Wordt de waarde bepaald met of zonder de situatie van het voorste perceel (ik schrijf voorste en achterste, omdat ze achter elkaar liggen gezien van de openbare weg. Het achterste is niet te bereiken zonder over de voorste te gaan).
Mijn hypotheekverstrekker vindt het voorste perceel niet interessant voor de hypotheek, de gemeente wil het wel graag meenemen in de waardebepaling.
Kunt u mij (iets meer) inzicht verschaffen?
Hallo Maria – zelf kan ik je zo niet helpen, ik zal je bericht/vraag even onder de aandacht brengen van makelaars en notarissen. Hopelijk kan iemand van hen wel een nuttig antwoord aan je geven! Succes iig.
Ik sluit mij aan bij de eerdere reacties van Coen en John. Ik meen dat hier een niet bestaand probleem wordt gesignaleerd, waarmee de verwarring helaas onnodig wordt vergroot.
De antwoorden van het ministerie van financiën kunnen naar mijn mening niet anders bedoeld zijn dan dat bekeken dient te worden of de huidige koper het perceel van één verkoper verkrijgt.
Met vriendelijke groet,
Reinier Smeets
Ernst en Coen,
In de serie veel gestelde vragen inzake de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, staat de navolgende vraag met het antwoord van het ministerie van financiën:
Vraag:
“6. Geldt deze maatregel ook voor garages/schuren/serres/uit- en aanbouwen?”
Antwoord:
“Ja, mits deze zaken zich bevinden op het perceel van de woning. Zie voor specifieke bijzonderheden onderdeel 3.1 van het beleidsbesluit. Een garage in hetzelfde gebouwencomplex behoort ook tot de woning.
Ligt de garage op een apart perceel dan kan het tarief van 2% toch worden toegepast als:
1. de woning en de garage naast elkaar liggen en samen als één geheel te zijn beschouwen; en
2. de woning en de garage tegelijkertijd aan u bij de notaris zijn overgedragen door dezelfde verkoper
In de andere gevallen is over de verkrijging van een garage 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. ”
Het antwoord zal geschreven zijn vanuit het gezichtsveld van een koper, zodat met “u” in punt 2 de huidige koper wordt bedoeld en niet de huidige verkoper. Dit baseer ik mede op andere vragen en antwoorden die duidelijker vanuit het gezichtsveld van de koper zijn geschreven.
Ik kan hierdoor niet anders concluderen dan dat de opmerkingen van Coen juist zijn.
Groet,
John
Hoi Ernst,
Ik lees het antwoord van het ministerie anders.
In de door jou aangehaalde beantwoording van het ministerie van Financiën staat namelijk als derde punt dat beide percelen tegelijkertijd aan de koper moeten zijn geleverd door dezelfde verkoper.
Dit doelt volgens mij niet op de eerdere levering(en) (Pietersen –> Janssen & gemeente –> Janssen), maar op de levering ten behoeve waarvan nú overdrachtsbelasting geheven wordt (Janssen –> de koper). Hier koopt de koper van slechts één verkoper, namelijk Janssen.
In het geval de koper na 15 juni 2011 echter een huis van Janssen zou kopen én een stukje grond van de gemeente heb je wat mij betreft gelijk en is geen sprake van de verlaagde overdrachtsbelasting.
groet,
Coen