Nu er al geruime tijd behoorlijke stagnatie optreedt in de verkoop van woningen, wordt er door alle betrokken partijen naar oplossingen gezocht om de woningmarkt vlot te trekken. (Ik spreek in dit geval bewust over dé woningmarkt, omdat de problematiek in alle regio’s, bij alle woningtypes en in elke prijsklasse wel ergens voorkomt.)

Alternatief

Door de nieuw aangekondigde beperkingen m.b.t. hypotheekverstrekking en de terughoudendheid van banken lijkt de situatie er niet beter op te worden. Wellicht is nu de tijd aangebroken om op een andere manier naar de mogelijkheden op de woningmarkt te kijken…

Nijpende situaties

Nederland is niet het enige land waar de huizen lang te koop staan. Ook hier in Spanje lopen de verkooptijden behoorlijk op en in veel gevallen is de noodzaak tot verkoop nog nijpender dan bij de meeste Nederlandse verkopers. I.v.m. de hoge werkeloosheid wil men zich zo snel mogelijk van de hypotheeklast ontdoen om te voorkomen, dat de bank de woning gedwongen verkoopt waarbij men met een restschuld blijft zitten. Onderdak bij familie of vrienden is hier snel geregeld en om de verkoop van de woningen aantrekkelijker te maken, wordt er steeds vaker overgeschakeld op huur-koop.

Wat is huur-koop?

Bij huur-koop wordt er tussen koper en verkoper een overeenkomst gesloten welke contractueel wordt vastgelegd. In de huur-koopovereenkomst wordt vastgelegd voor welke vaste koopsom de koper de woning uiteindelijk zal afnemen en op welke uiterste datum de notariële overdracht zal plaatsvinden. Daarnaast wordt in dit contract een aanbetaling opgenomen, die de koper dient te voldoen bij ondertekening van de huur-koopovereenkomst. Deze aanbetaling is minimaal gelijk aan de aanbetaling die verschuldigd zou zijn bij een ‘normale’ verkoop. Tevens wordt vastgelegd wat de maandelijkse huur bedraagt en welke rechten en plichten de ‘huur-koper’ heeft.

In de praktijk komt het er vaak op neer, dat de periode tot de uiterste datum van overdracht gesteld wordt op 2 jaar met een huursom die minimaal gelijk is aan de hypotheeklast van de verkoper. Indien de ‘huur-koper’ op de overeengekomen leveringsdatum niet in staat is om de woning af te nemen, dient hij de woning te verlaten en verliest hij/zij de aanbetaling en, uiteraard, de betaalde huurpenningen. Bij overdracht op de onderling overeengekomen datum betaalt de koper de in het huur-koopcontract opgenomen koopsom, waarbij de aanbetaling en een gedeelte van de betaalde huurpenningen in mindering worden gebracht.

Multiple win-situatie

Nu het vooral voor starters moeilijker is om een hypotheek af te sluiten, zou huur-koop wellicht een uitkomst bieden en dus ‘onderzocht’ kunnen worden. De meeste starters reageren vol onbegrip als zij van de bank te horen krijgen, dat zij niet in aanmerking komen voor de gewenste hypotheek; “Met mijn inkomsten kan ik de maandlast makkelijk voldoen, dus waarom wordt mijn aanvraag afgewezen?” Bij een huur-koopovereenkomst kunnen deze kopers deze maandlast voldoen aan de verkoper en ze kunnen bovendien verhuizen. Op deze manier hebben kopers langer de tijd om te sparen danwel andere financieringsmogelijkheden te onderzoeken, terwijl ze ervan verzekerd zijn, dat ‘hun huis’ niet verkocht wordt én dat ze later voor een reeds vastgestelde koopsom eigenaar worden.

De verkoper op zijn/haar beurt heeft zekerheid over de maandelijkse betalingen en kan dus, in overleg met de bank, verder kijken naar de volgende stap, waarna misschien een volgende woning van de markt verdwijnt, als deze al niet eerder werd aangekocht, waardoor men ondertussen met dubbele lasten zat.

Onderzoek

Uiteraard komt niet elke woning noch iedere koper in aanmerking voor huur-koop. Er zal even onderzocht moeten worden wat de haalbaarheid is om in elk geval een inschatting te kunnen maken van de zekerheid tot uiteindelijke afname. Hoewel de verkoper middels de aanbetaling een ‘doekje voor het bloeden’ heeft, zou het tot een grote teleurstelling (of erger) kunnen leiden als blijkt dat de ‘huur-koper’ alsnog niet in staat is om op de overeengekomen datum de woning af te nemen en deze zodoende opnieuw in de verkoop zal moeten.

Courtage

Nu hoor ik de pand-gerichte makelaars al roepen: “Wanneer ontvang ik mijn courtage?”, want normaal gesproken wordt deze betaald bij de notariële eigendomsoverdracht van de woning. Jij, als klant-gerichte makelaar, zult begrijpen, dat hierover met de verkoper best te praten valt op het moment dat je met een initiatief komt om hem/haar van dienst te zijn bij verlaging van de maandlasten en voortzetting van zijn/haar plannen.

Zou met huur-koop ook in Nederland de vicieuze cirkel doorbroken kunnen worden…?

The following two tabs change content below.
Als gediplomeerd makelaar is hij in 1996 vanuit de Nederlandse makelaardij gestart met de verkoop van Spaans onroerend goed. Met zijn achtergrond, ervaring en kennis kan hij u uitstekend van dienst zijn bij de aan- of verkoop van uw Spaanse woning.

Laatste berichten van Claus van Mierlo (toon alles)

Google+