Is huur-koop de oplossing?

Nu er al geruime tijd behoorlijke stagnatie optreedt in de verkoop van woningen, wordt er door alle betrokken partijen naar oplossingen gezocht om de woningmarkt vlot te trekken. (Ik spreek in dit geval bewust over dé woningmarkt, omdat de problematiek in alle regio’s, bij alle woningtypes en in elke prijsklasse wel ergens voorkomt.)

Alternatief

Door de nieuw aangekondigde beperkingen m.b.t. hypotheekverstrekking en de terughoudendheid van banken lijkt de situatie er niet beter op te worden. Wellicht is nu de tijd aangebroken om op een andere manier naar de mogelijkheden op de woningmarkt te kijken…

Nijpende situaties

Nederland is niet het enige land waar de huizen lang te koop staan. Ook hier in Spanje lopen de verkooptijden behoorlijk op en in veel gevallen is de noodzaak tot verkoop nog nijpender dan bij de meeste Nederlandse verkopers. I.v.m. de hoge werkeloosheid wil men zich zo snel mogelijk van de hypotheeklast ontdoen om te voorkomen, dat de bank de woning gedwongen verkoopt waarbij men met een restschuld blijft zitten. Onderdak bij familie of vrienden is hier snel geregeld en om de verkoop van de woningen aantrekkelijker te maken, wordt er steeds vaker overgeschakeld op huur-koop.

Wat is huur-koop?

Bij huur-koop wordt er tussen koper en verkoper een overeenkomst gesloten welke contractueel wordt vastgelegd. In de huur-koopovereenkomst wordt vastgelegd voor welke vaste koopsom de koper de woning uiteindelijk zal afnemen en op welke uiterste datum de notariële overdracht zal plaatsvinden. Daarnaast wordt in dit contract een aanbetaling opgenomen, die de koper dient te voldoen bij ondertekening van de huur-koopovereenkomst. Deze aanbetaling is minimaal gelijk aan de aanbetaling die verschuldigd zou zijn bij een ‘normale’ verkoop. Tevens wordt vastgelegd wat de maandelijkse huur bedraagt en welke rechten en plichten de ‘huur-koper’ heeft.

In de praktijk komt het er vaak op neer, dat de periode tot de uiterste datum van overdracht gesteld wordt op 2 jaar met een huursom die minimaal gelijk is aan de hypotheeklast van de verkoper. Indien de ‘huur-koper’ op de overeengekomen leveringsdatum niet in staat is om de woning af te nemen, dient hij de woning te verlaten en verliest hij/zij de aanbetaling en, uiteraard, de betaalde huurpenningen. Bij overdracht op de onderling overeengekomen datum betaalt de koper de in het huur-koopcontract opgenomen koopsom, waarbij de aanbetaling en een gedeelte van de betaalde huurpenningen in mindering worden gebracht.

Multiple win-situatie

Nu het vooral voor starters moeilijker is om een hypotheek af te sluiten, zou huur-koop wellicht een uitkomst bieden en dus ‘onderzocht’ kunnen worden. De meeste starters reageren vol onbegrip als zij van de bank te horen krijgen, dat zij niet in aanmerking komen voor de gewenste hypotheek; “Met mijn inkomsten kan ik de maandlast makkelijk voldoen, dus waarom wordt mijn aanvraag afgewezen?” Bij een huur-koopovereenkomst kunnen deze kopers deze maandlast voldoen aan de verkoper en ze kunnen bovendien verhuizen. Op deze manier hebben kopers langer de tijd om te sparen danwel andere financieringsmogelijkheden te onderzoeken, terwijl ze ervan verzekerd zijn, dat ‘hun huis’ niet verkocht wordt én dat ze later voor een reeds vastgestelde koopsom eigenaar worden.

De verkoper op zijn/haar beurt heeft zekerheid over de maandelijkse betalingen en kan dus, in overleg met de bank, verder kijken naar de volgende stap, waarna misschien een volgende woning van de markt verdwijnt, als deze al niet eerder werd aangekocht, waardoor men ondertussen met dubbele lasten zat.

Onderzoek

Uiteraard komt niet elke woning noch iedere koper in aanmerking voor huur-koop. Er zal even onderzocht moeten worden wat de haalbaarheid is om in elk geval een inschatting te kunnen maken van de zekerheid tot uiteindelijke afname. Hoewel de verkoper middels de aanbetaling een ‘doekje voor het bloeden’ heeft, zou het tot een grote teleurstelling (of erger) kunnen leiden als blijkt dat de ‘huur-koper’ alsnog niet in staat is om op de overeengekomen datum de woning af te nemen en deze zodoende opnieuw in de verkoop zal moeten.

Courtage

Nu hoor ik de pand-gerichte makelaars al roepen: “Wanneer ontvang ik mijn courtage?”, want normaal gesproken wordt deze betaald bij de notariële eigendomsoverdracht van de woning. Jij, als klant-gerichte makelaar, zult begrijpen, dat hierover met de verkoper best te praten valt op het moment dat je met een initiatief komt om hem/haar van dienst te zijn bij verlaging van de maandlasten en voortzetting van zijn/haar plannen.

Zou met huur-koop ook in Nederland de vicieuze cirkel doorbroken kunnen worden…?

The following two tabs change content below.
Als gediplomeerd makelaar is hij in 1996 vanuit de Nederlandse makelaardij gestart met de verkoop van Spaans onroerend goed. Met zijn achtergrond, ervaring en kennis kan hij u uitstekend van dienst zijn bij de aan- of verkoop van uw Spaanse woning.

Laatste berichten van Claus van Mierlo (toon alles)

18 Reacties

  1. Goed idee in deze onzekere tijden

    reageren
  2. Ik zou het vervelend vinden als consumenten door dit stuk dingen gaan doen die juridisch onhandig zijn. Hierom dus even een paar korte – juridische – dingen om op te letten:

    Huurkoop van onroerende zaken is geregeld in de wet, en wel in de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (uit 1973… zo tijdelijk is tijdelijk). Zie http://wetten.overheid.nl/BWBR0002887/

    Wettelijk is ‘huurkoop’ een vorm van koop op afbetaling. Je sluit dus een echte koopovereenkomst, alleen de vergoeding komt in termijnen erna.
    Volgens de wet kan deze overeenkomst alleen door de notaris opgesteld worden.
    Het eigendom van de woning gaat na enkele betalingen al over op de koper. Dit is dus ook het moment dat de bank van de verkoper zal verlangen dat de hypotheeklening van de verkoper wordt ingelost.
    Dit is dus feitelijk geen oplossing. Althans, niet voor mensen met een hypotheeklening bij de bank of voor mensen zonder enorme bakken spaargeld.

    Wat wel kan is het sluiten van twee overeenkomsten. In plaats van ‘huurkoop’ dus ‘huur & koop’. Een huurovereenkomst én een koopovereenkomst met een ontbindende voorwaarde (jajajaja… juridisch geneuzel om precies hetzelfde anders te noemen. Dat weet ik, maar het maakt nogal wat uit voor de wettelijke bescherming die je geniet).

    Het huurrecht in Nederland beschermt de huurder erg goed. Het feit dat de koopovereenkomst geen doorgang vindt is niet automatisch een reden om de huurovereenkomst te beëindigen. In tegendeel; de huurder geniet in beginsel gewoon huurbescherming.

    Je komt dus moeilijk van een huurder af als de koop niet doorgaat. Er spelen nog meer problemen in deze constructie.

    In 99 van de 100 hypotheekaktes verbiedt de bank verhuur van de woning. De verhuurder heeft dus toestemming van de bank nodig.

    De verhuurder mag de hypotheekrente aftrekken over de verhuurde woning (gedurende max 3 jaar voor twee woningen tegelijk) maar dan moet de woning wel te koop staan. Dit betekent dat de hypotheeklasten van de eigenaar netto flink oplopen. Bovendien maakt de eigenaar met zijn eigen vermogen (woning) rendement (de huurinkomsten) en dit wordt via de inkomstenbelasting belast in box 3.

    Ook verandert het onderhoud dat je aan de woning moet verrichten. Een kapotte cv ketel hoeft bij verkoop niet vervangen te worden, mits de koper weet dat dit zo is. Bij huur moet je in zo’n geval de cv ketel wél vervangen.

    De hoogte van huurprijs wordt in sommige gevallen begrenst door het puntenwaarderingsstelsel, waardoor het niet per sé mogelijk is met de inkomsten de kosten geheel te dekken.

    zucht…

    Ik weet het; juristen zien vaak alleen maar problemen en maar weinig kansen. Vooruit; één dan. Misschien biedt de leegstandwet een oplossing. Als in het kader van deze wet een vergunning aangevraagd wordt door de gemeente kunnen de huurbeschermingsregels worden uitgesloten. Maar onder aan de streep: laat je goed adviseren. Makelaardij is (in tegenstelling tot wat veel mensen denken) een vakgebied waar veel kennis voor nodig is. Het credo ‘kansen zien en grijpen voor de klant’ klinkt mooi, maar is alleen een verantwoorde bezigheid voor diegenen die ook weten waar de risico’s schuilen.

    (ps. Brancheverenigingen zijn hier – natuurlijk – al sinds het uitbreken van de crisis mee bezig. Veel opties zijn bekeken. Informeer maar eens bij de branchevereniging. Sommige dingen zijn simpelweg niet toegestaan en hiervoor voeren de brancheverenigingen in Den Haag vurige lobbytrajecten. Dit resulteert soms ook in resultaat. Zo mocht vroeger bij verhuur in het kader van de leegstandwet alleen worden verhuurd tegen een door de gemeente vastgestelde huurprijs. Deze eis is inmiddels door veel lobbywerk (tijdelijk) afgeschaft).

    reageren
    • Interessante informatie! Wij willen een huis kopen in Griekenland en een non-profit eco centrum oprichten. De vraagprijs is 550.000. Wij hebben dat geld niet en willen huur koop of koop huur gaan vragen aan de eigenaar. De makelaar wil geen kadasterplan laten zien pas na een serieus bod. Wat is de 1ste belangrijke stap die wij wel kunnen doen ?
      Eerst een bod uitbrengen om zo de prijs vast te stellen of gelijk met huurkoop voorstel komen. ? Is in Griekenland dit ook mogelijk ? Alvastin Dank voor uw antwoord
      Tineke van riessen

      reageren
      • Hallo Tineke, zelf durf ik daar niets over te zeggen, ben niet bekend genoeg met de makelaardij in Griekenland.

        Maar als je iets niet of net niet kan betalen is het verstandiger om iets anders te zoeken, ipv alle registers open trekken om het toch maar mogelijk te maken. Succes in elk geval!

        reageren
    • Coen,
      Een mooi bericht en een goede uitleg. Dat van de huurovereenkomst is mij erg duidelijk. Immers een dergelijke overeenkomst kennen veel mensen wel. De koopovereenkomst met ontbindende voorwaarden daar zal een notaris wel het nodige over weten.

      Toch kan ik het niet laten om een vraag te stellen over de huurkoop overeenkomst. Waarbij je aangaf dat het eigendom van de woning na enkele betalingen al overgaat op de koper.

      Kan daar nu juist notarieel geen andere afspraak over gemaakt worden. Waardoor het genoemde probleem wordt vermeden? Kortom biedt de huurkoop optie géén ruimte voor contractuele verbetering? Immers de optie met huren biedt ook nadelen voor de verkoper indien de huurder de koop niet rond krijgt en de woning niet wenst te verlaten. Dan geniet huurder woonbescherming vanuit het huurrecht.

      Graag zie ik een antwoord tegemoet komen. Alvast bedankt.

      Vriendelijke groet,
      Lesley

      reageren
      • Hoi Lesley,
        ‘Huurkoop’ in de zin van de wet is kopen op afbetaling. Je sluit dus een lening af en betaalt die terug. Dat is iets anders dan huren. De tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken 1974 is echter nèt gewijzigd en ik heb me hier nog niet op ingelezen. Eerlijk gezegd heb ik er dus geen idee van of het mogelijk is een andere afspraak te maken over het moment waarop het eigendom overgaat. Ik denk het eigenlijk niet, want dit is nu juist wat huurkoop huurkoop maakt. Mocht je zelf willen lezen hoe de nieuwe wet eruit is gaan zien dan kan dat via: https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/34442_consumentenkredietovereenkom
        Indien je er niet uitkomt kan je altijd contact opnemen met een advocaat of notaris.
        Groet, Coen

        reageren
  3. Komt tijd, komt raad.
    Als de vakbladen voor makelaars het produceren dán pas komen de NL makelaars misschien in actie om beweging te krijgen in de woningmarkt… http://www.vastgoedactueel.nl/index.php?option=com_k2&view=item&id=977:nieuw-huis-leasen-met-koopoptie&Itemid=2

    Zo komen ook mijn andere blogs over het afschaffen van exclusieve opdrachten en het samenwerken van makelaars vanzelf weer onder de aandacht…wacht maar af, dan kun je in actie komen als het wiel weer voor je is uitgevonden…

    reageren
  4. hallo, wij zijn op dit moment bezig met de huur-verkoop van ons huis in Spanje aangezien het de koper na 1 jaar nog steeds niet gelukt is om een hypotheek te krijgen.

    Zou je me kunnen berichten wat de ervaringen tot nu toe zijn?

    Alvast bedankt,
    Sandra Brouw

    reageren
  5. Beste Claus
    We zijn inmiddels een jaar verder. Kun je zeggen hoe het nu staat met huur-koop van woningen? Ge beurt het, wat zijn de ervaringen, knelpunten, minpunten, positieve punten, werkt het?
    Ik ben erg benieuwd.
    Vriendelijke groet,
    Wieke

    reageren
  6. Ik hoor heel vaak dat de woningmarkt ”uit z’n slop moet worden getrokken” . Maar wat bedoelt men daar nu eigenlijk mee ? Door gaan op dezelfde voet ? Auto gratis erbij , allerlij constructies als lokkertje..
    Ik denk de fase waarin we nu zitten is een nuttige fase , een fase volgens het boekje indien deze begrepen wordt en gewoon uitgezeten moet worden .
    Er gebeurt nu namelijk heel veel. De opmaat naar de volgende fase namelijk ,eentje met andere prijzen .

    reageren
  7. Het is zo makkelijk.. Waarom moeite doen om dergelijke constructies te bedenken terwijl pijnloos duidelijk is dat de prijzen van huizen enorm opgeblazen is.

    Je moet wel gek zijn om als potentiële koper nu alvast een koopovereenkomst voor de toekomst te sluiten, tegen nu geldende voorwaarden. Never catch a falling knife..

    Neem van mij aan, er zijn genoeg potentiële kopers op de markt. Echter hebben deze kopers een andere mentaliteit dan we de afgelopen 30 jaar ervaren hebben. Kopers van nu beseffen dat het kopen van een woning daadwerkelijk geld kost. Dat staat haaks tegenover de mentaliteit van de huidige verkopers. Al beginnen ze langzaam aan te beseffen dat een feest altijd ten einde komt. En inderdaad, de financieringsmogelijkheden nemen snel af.

    Beter is het om als potentieel koper gewoon een huurovereenkomst te sluiten voor een leegstaande woning die om een of andere reden niet verkocht wordt (vraagprijs te hoog?). Tegelijkertijd de markt afwachten totdat die pijnlijke correctie ingezet is. Rond die tijd zal de rente ongetwijfeld een factor 2.5 a 3 hoger liggen dan nu, moet je zelf geld inbrengen om een huis te kunnen kopeen en kun je nog max. 80% van de woning financieren (lees: verstandig).

    Je kunt beter een lage prijs betalen voor een woning tegen een hoge rente ipv een hoge prijs tegen een lage rente. En als je in deze tijd zelf geen geld kunt inbrengen dan is het laatste wat je nu moet doen een huis kopen…

    Overigens is in Spanje in veel gevallen de hypotheekrente gelijk aan de euribor en dus op dit moment zeer laag. Maar hier komt snel verandering in. Vwb huur kun je de situatie onmogelijk met die van NL vergelijken.

    http://www.elmundo.es/elmundo/2011/04/14/suvivienda/1302800550.html

    Oftewel.. In de vrijwel leegstaande Spaanse Vinex-dorpen rondom grote steden zijn op dit moment prijsdalingen tot wel 60% aan de orde.

    Ik begrijp werkelijk niet dat de mindset van veel makelaars nog altijd volledig is gericht op de verkopende partij. Draai het om, ipv constructies als deze, leg de verkoper nog eens uit dat hij wakker moet worden en een realistische prijs moet vragen. Dan is de kans veel groter dat de woning verkocht wordt.

    Het zal in een aantal gevallen pijnlijk zijn, maar veel makelaars moeten nu toch echt begrijpen dat kopers van nu de laatsten liever geen strop om hun nek willen hangen.

    http://huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/66928-huis-verkopen-met-verlies-waar-moet-je-op-letten.html

    reageren
    • In zoverre ermee eens dat er snel , en dat is cruciaal, een grote prijsdaling komt in Nederland . Hoe langer dit duurt hoe meer schade aan de marktgerelateerde partijen om maar iets te noemen. Alleen,zeg ik wel eens : we leren onze kinderen te helpen hun daden te overzien , maar wie helpt ons volwassen ?
      In 2007 heb ik 3 gevallen meegemaakt van mensen die verhuisden naar de andere kant van de straat omdat de bijkeuken iets groter was en nog steeds is. Dat lijkt me geen normale situatie voor Otto normaal verdiener. Vooruit zien hoort ook bij een volwassenen net als niet stijgende huizenprijzen (..) Duitsland is zo’n voorbeeld waar een eigen woning geen Utopie is , daar wordt eerst goed over nagedacht en ook de nadelen bezien.
      Een 1 op 1 vergelijking met Spanje moeten we ook niet doen, de ‘markten’ zijn anders , daar waar Spanje nog een hele inhaalrace moest ondergaan met prijsstijging vanaf 1987 ruim 600 % ( niet nagerekent , maar toch..)
      Verkopers gingen op een zeker moment de prijs bepalen in een markt waar taxaties nu eenmaal minder belangrijk zijn omwille van de financiering want cash betalen van de stenen was normaal.
      Een lage rente telde mee, die wel weer hoger was als de Euribor ; er moet verdient worden in een land die een hypotheek voor een aantal jaren terug nog moest uitvinden.
      Later gaan we echt beseffen dat de afgelopen tijd veel beter is .
      Kunnen we het op verjaardagsfeestjes ook weer eens hebben over autos ..en later op de avond over iets anders …

      http://woningtweets.com/2011/03/03/woningmarkt-crash-of-prijscrash/

      reageren
  8. Hoi Claus,

    Denk dat er behoorlijk wat haken en ogen aan zitten, zeker juridisch. Ik heb geen idee hoe het in Spanje is, maar hier hebben we natuurlijk van allerlei wetten en regels.

    Wat doe je nou, als de koper na 2 jaar de hypotheek nog steeds niet rond kan krijgen? Hoe is de wetgeving op dat moment mtb huurrecht? Hoe zit het met het onderhoud?

    Op zich klinkt het idee goed hoor, maar voordat zoiets juridisch goed dichtgetimmert zit. (We willen wel het beste voor onze verkopers!)

    Ach, de pandgerichte makelaar hoeft zich over die courtage niet druk te maken, het notariaat wil van de betalingsverplichting af en zullen we dit zowieso rechtstreeks met onze cliënten moeten regelen.

    gr, Es

    gr, Es

    reageren
    • @Esther,

      Bedankt voor je reactie.
      Zoals ik al schreef, zal de haalbaarheid m.b.t. het juridische aspect nader onderzocht moeten worden.

      Naar mijn idee (niet persoonlijk bedoeld) raak je echter wel direct de kern van de zaak….
      Alle makelaars klagen dat de markt op slot zit en weten zo langzamerhand niet meer hoe ze hun opdrachtgevers gerust moeten stellen. Van de andere kant wordt er echter ook geen initiatief genomen tot het vinden van een oplossing, maar blijft men zich verschuilen achter mogelijke oorzaken:
      – de regering maakt het onmogelijk om financieringen af te sluiten;
      – de banken zijn té voorzichtig waar het gaat om hypotheekverstrekking;
      – de algemene economische situatie geeft weinig vertrouwen;
      – etc., etc.

      In Spanje hebben ‘wij’ ook wetten en regels, maar ondanks of misschien wel dankzij deze regels moet het toch ook in NL mogelijk zijn om duidelijke afspraken m.b.t. de wederzijdse rechten en plichten waterdicht vast te leggen in een contract?!

      Misschien een mooie taak voor makelaarsverenigingen of Vereniging Eigen Huis om e.e.a. te onderzoeken…

      reageren
      • Hoi Claus,

        Ik vind het nogal kort door de bocht om te zeggen dat er geen initiatief genomen wordt om te zoeken naar een oplossing. Tuurlijk zijn er makelaars die nog steeds achter hun bureau zitten af te wachten..

        Maar ik weet dat er vanuit de NVM maar ook door meerdere makelaars hard gezocht wordt naar oplossingen! Echter gebeurt er veel achter de schermen.

        En gelukkig hebben we weer de positieve berichten uit de media…

        Eigen Huis vroeg mensen die eigenlijk een huis wilde kopen waarom ze het toch niet deden.Je mocht meer dan één reden aangeven.

        1 Ik wil eerst mijn oude woning verkopen (zegt 80 procent)
        2 Ik kan het juiste huis op de juiste plek niet vinden (48 procent)
        3 Ik vind de economische situatie nog te onzeker (41 procent)
        5 Ik wacht tot nieuwbouwhuizen goedkoper worden (33 procent)
        6 Ik wacht af of de overheid misschien nog maatregelen neemt om kopers te ondersteunen, bijvoorbeeld door de Koopsubsidie of Starterslening nieuw leven in te blazen (32 procent)
        7 Mijn financiële situatie is nog onvoldoende om te kunnen kopen (28 procent)
        8 Ik wacht af of de huizenprijzen nog verder dalen (27 procent)
        9 Er is op dit moment te veel onzekerheid over mijn baan en mijn inkomen (25 procent)
        10 Ik wacht af totdat de overdrachtsbelasting wordt verlaagd of afgeschaft (17 procent)

        Ja.. dat de kopers in de afwachtende fase zitten, dat weten we inmiddels.

        Maar je hebt zeker gelijk, dat de vorm van Huur-Koop weer een mogelijkheid is om nader te onderzoeken!

        reageren
  9. @tuttel @DeScherpePen renteaftrek verkoper? huur gebaseerd op bruto/netto maandlast verkoper? overbrugt bank verkoper dan wel? huurbeding?

    reageren
    • @Bertus Flipse
      Dat zijn dus de punten die onderzocht moeten worden. Ik heb slechts een eventuele mogelijkheid aan willen geven om de huidige stagnatie te doorbreken. Omdat in Spanje huur-koop in veel gevallen een goede oplossing is gebleken, is het wellicht de moeite waard om dit ook voor Nederland te onderzoeken. Als er niets gebeurd, weet je tenslotte zeker dat er geen beweging komt…

      – Renteaftrek is in Spanje minimaal en daar maakt de verkoper zich het minst zorgen over als het water hem aan de lippen staat…

      – In Spanje betaalt de ‘huur-koper’ meestal iets meer dan de werkelijke maandlast die de verkoper aan de bank verschuldigd is

      – Met een huur-koopovereenkomst als basis denk ik, dat er, zélfs in NL, wel met de bank te praten valt

      reageren

Trackbacks/Pingbacks

  1. Makelaars en Hennep – hot topic 2013 – De Scherpe Pen - […] Is huur-koop de oplossing? Onbetwist dat 2011 een goed jaar was, want ook dit blog stamt uit die tijd.…

Geef een reactie

Google+