Hypocrisie van de banken

Dit blog is ingezonden door Remko Schrijvermakelaar te Rotterdam

Waarom de duivel altijd op dezelfde hoop schijt

(of waarom de duivel altijd op dezelfde hoop schijt)

Tot 2008 groeiden de bomen tot in de hemel voor hypotheekbanken in binnen- en buitenland. Hypotheken waren enorm gewilde producten voor banken; er was onderpand, er werd een goede rente voor betaald (meer dan in andere landen) en de Nederlands consument was een graag geziene klant vanwege zijn consistent betalingsgedrag.

 

Crisis

In 2008 bleek echter dat de hebzucht van op bonussen gefocuste bankmanagers het bankbestel in het nauw gebracht hadden en dat de gevolgen daarvan niet beperkt bleven tot de VS, maar ook Nederland aandeden en de woningmarkt voorgoed veranderden. Het consumentenvertrouwen nam met sprongen af, de hypotheekmogelijkheden werden ernstig beperkt door terughoudendheid van banken en door het enorme aanbod van te koop staande woningen begon langzaam maar zeker een structurele prijsdaling in de woningmarkt door te sijpelen.

Eindelijk, een plan!

Overheid, brancheorganisaties en banken misten visie en slagkracht om met een structurele aanpak te komen voor het oplossen van de impasse. Heilige huisjes bleven heilige huisjes en goedbedoelde discussies over mogelijke oplossingen leidden uiteindelijk tot niets. Tot in juni 2011 het Kabinet Rutte I besloot om eens de stoute schoenen aan te trekken. Een verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% werd ingevoerd als maatregel om de zieltogende woningmarkt een oppepper te geven. Door de belasting te verlagen gedurende een periode van 1 jaar, zou de koopbeslissing voor twijfelaars versneld moeten worden; bij een koopsom van 200.000 euro levert dit al snel een besparing op van 8.000 euro. Ook voor Henk en Ingrid, onze modale Nederlanders, is dit een aanzienlijk bedrag.

De overdrachtsbelasting was een aanzienlijke aanslag op de budgettaire mogelijkheden van de hedendaagse huizenkoper. Maar gelukkig voor de huizenkoper kon hij deze belasting meefinancieren (mits het inkomen dat toeliet natuurlijk) in de hypotheek. Dat deze belasting geen waarde toevoegde aan het pand, was duidelijk; immers, wanneer het een jaar later weer verkocht had moeten worden, zou de verkoper waarschijnlijk verlies maken vanwege de gemaakte kosten koper. Het onderpand van de bank was dus nog steeds beperkt door de daadwerkelijke waarde van de woning. En er mocht dus 10 -12% bovenop geleend worden, zonder dat daar tegenover onderpand hoefde te bestaan.

Terug naar 2011, de GHF

Per 1 augustus hebben de banken gezamenlijk de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) ingevoerd. Officieel is hiervan het doel om overcreditering van Nederlandse huizenkopers te voorkomen. De regels houden o.a. in dat woningkopers eventuele verbouwingen enkel mee kunnen financieren voor het deel dat deze verbouwing daadwerkelijk waarde toevoegt aan de woning. Dat is op zich geen ongezonde ontwikkeling; zo blijft het onderpand in verhouding met de aangevraagde hypotheek. Dit heeft wel een nadelig effect op de woningmarkt; een huis is nooit voor 100% wat je er als koper van verwacht. Een nieuwe keuken of een anders ingedeelde badkamer zijn veelgehoorde wensen. Doordat er al een keuken in zat bij aankoop, voegt de keuken met een aanschafwaarde van 15.000 euro geen 15.000 euro toe aan de waarde van het huis. En dus moet de koper eigen geld meebrengen voor verbeteringen aan de woningen. De berichten op onder andere de voorpagina van het AD liegen er niet om; kopers gaan nog maar een jaartje sparen want nu krijgen ze niet de hypotheek die ze nodig hebben.

Maar dan is er nog die verlaagde overdrachtsbelasting; dat scheelde toch 8.000 euro op een modale woning? Hiermee zou toch dat gat gedicht kunnen worden? Hierdoor zou de stimulerende werking van de verlaagde overdrachtsbelasting voor de woningmarkt niet weer ongedaan gemaakt hoeven worden door de maar iets later ingevoerde en slecht getimede GHF van de banken.

Helaas; in hun oneindige wijsheid hebben de banken besloten dat je als koper in plaats van 10% kosten koper, nog maar 6% kosten koper gefinancierd krijgt bij de bank. Immers, de overdrachtsbelasting is verlaagd met 4%. Hiermee kunnen kopers dus niet genieten van de ruimere mogelijkheden die de verlaagde belasting met zich mee zouden moeten brengen. En dus niet die gewenste keuken laten plaatsen. En dus blijven ze wonen waar ze wonen en wordt er veel minder gebruik gemaakt van de regeling dan beoogt. Dus geen stimulans voor de economie.

Een zijstapje… starters

Starters hebben hiervan nog meer dan gemiddeld last. Op een goedkope woning drukken de kosten van de notariële overdracht, de financieringskosten en taxatie- en keuringskosten nog veel harder omdat dit vaak vaste bedragen zijn, die dus niet samenhangen met de waarde van een woning. Op een woning van 250.000 euro bedragen de notariskosten ongeveer een half procent, dus een klein stukje van de resterende 6% kosten koper. Bij een woning van 80.000 euro is dit ruim 1,5%. Met als gevolg dat koopstarters soms al eigen geld moeten meebrengen om de notaris te kunnen betalen.

Het doel van de banken

Maar wat is dan het doel van de banken hiermee, zult u zich afvragen. Waar ze in het verleden zonder problemen 10% meer uitleenden dan het onderpand en dat in de toekomst, na 30 juni 2012, wanneer de overdrachtsbelasting weer terug gaat naar het oude niveau van 6% (en de kosten koper dus weer 10% zijn), naar alle waarschijnlijkheid weer zullen doen, halen zij nu het tijdelijke voordeel van 4% naar zichzelf toe. Waar ze in het verleden op een huis van 200.000 taxatiewaarde een hypotheek van 220.000 euro namen, krijg je als koper nu nog maar een lening van 212.000 euro. Dit betekent voor de bank concreet dat er 8.000 euro meer onderpand tegenover de lening staat en zij dus meer zekerheden hebben. Als de klant onverhoopt niet meer zou kunnen betalen, is het onderpand groter en de kans op verlies dus kleiner. Met een positief gevolg voor de kwaliteit en dus de waarde van de leningen op de balans… van de bank.

Samenvattend… de GHF is niet enkel bedoeld om overcreditering van Nederlandse huizenkopers te voorkomen, want de banken gaan weer gewoon 10% meer verstrekken zodra de overdrachtbelasting weer stijgt. Het is vooral bedoeld om het gemiddelde onderpand op uitstaande leningen te vergroten onder het mom van voorkomen overcreditering. De stimulans die uit zou moeten gaan van de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting gaat, voor die mensen die toch besluiten te verhuizen, vooral naar de bank. En wie hadden er oorspronkelijk ook alweer voor gezorgd dat de economie zo’n enorme opdonder kreeg?

Als je dit een leuk artikel vindt, plaats dan s.v.p. een link ernaar toe op je Facebook, hyves of twitter. Door heel veel mensen te bereiken, bereiken we wellicht ook de juiste mensen…

The following two tabs change content below.

Gastblogger

Artikelen in deze groep zijn geschreven door verschillende mensen die eenmalig of af en toe een bijdrage leveren aan De Scherpe Pen. Ook jij kan een gastblog insturen! Maak daarvoor gebruik van het contactformulier of stuur een email naar info (at) descherpepen puntje nl.

6 Reacties

  1. Wat een ongefundeerde conclusie. Dit is juist een stap in de goede richting. Geen structurele oplossing dat niet nee. Meer onderpand zorgt hier juist voor meer stabiliteit. Makkelijk scoren om het meteen weer bij de banken te leggen. De consument (koper) treft natuurlijk geen blaam. Vanuit een makelaar uiteraard te begrijpen, het is jouw klandizie. De koper heeft ook een eigen verantwoordelijk om de zaken goed in te schatten. Daar mag wel wat meer focus opgelegd worden.

    reageren
  2. Hypocrisie van de gastblogger…
    Waarom wordt er continu vergeleken met hoe het eerst was? Die structuur heeft ons toch juist in deze problemen gebracht. Vroeger kreeg ik zakgeld van mijn ouders en sinds ik op mezelf woon en een baan heb krijg ik dat niet meer en ben ik er dus 10 euro per week op achteruitgegaan?!?!
    We kunnen ook vergelijken met het leenbeleid van 20-30 jaar geleden of met alle andere landen in de wereld waar je gewoon zelf iets moet sparen en de overheid niet 37-52% van jouw rente terugbetaald.
    Het echte probleem zit niet in de credit faciliteiten of (verlaagde) OZB.

    reageren
  3. Goed stuk. Met ook de opmerking dat de heer Winter waarschijnlijk gelijk krijgt, de banken gaan volgend jaar niet terug naar 110% ben ik bang..en de vraag is uiteraard wat de oplossing is..de banken verwachten een verdere prijsdaling, en ze hebben gelijk. Dus zullen ze eerder minder gaan financieren dan meer.

    reageren
  4. Je hebt het weer raak geformuleerd Remko! Ik denk daarnaast dat K. Winter helaas ook wel eens gelijk kan gaan krijgen.

    reageren
  5. De banken zullen in juni 2012 niet weer 10% meer financiering verstrekken. Dat is een foutieve conclusie m.i., banken voorzien een langdurig neergaande trend van het onderpand. Te verwachten valt dat volgend jaar nog maar 80-90% financiering te verkrijgen is.

    reageren
  6. Goed stuk, zeg. Mijn complimenten.

    reageren

Geef een reactie

Google+