Ger Hukker - NVMIn het januarinummer van Vastgoedmarkt staat een interview met de heer Ger Hukker, voorzitter van de NVM. Over de hele linie doet hij een aantal uitspraken en constateringen over de woningmarkt die to-the-point en terecht zijn.

Op het congres van het Nederlands Vastgoed Instituut heeft de heer Hukker gesteld dat 2011 “nog niet het moment is om te kopen”. Daarmee zegt hij in wezen dat hij niet alleen bang is voor verdere prijsdalingen, maar dat hij die ook verwacht. Immers, als je geen prijsdaling verwacht, dan poneer je deze stelling niet.

Prijsverlagingen

Een interessante vraag is waarom we eigenlijk bang moeten zijn voor prijsverlagingen. In mijn ogen leidt de angst vooral tot uitstel van executie en een onnodig lange impasse. In de eerste plaats hebben we uitvoerig geconstateerd dat we met zijn allen te veel (geleend) geld zijn gaan besteden aan wonen. De fase waar we nu doorheen gaan is daarvan de consequentie. Dat – zoals de heer Hukker ook stelt – zelfs de startersmarkt op slot raakt is één van de beste illustraties dat de betalingscapaciteit niet past bij de woningprijzen.

Betalingscapaciteit

Om de betalingscapaciteit te laten matchen met de woningprijzen zijn er twee mogelijkheden: de betalingscapaciteit omhoog of de huizenprijzen omlaag. We hebben al eerder geconcludeerd dat een teveel toenemende betalingscapaciteit op basis van geleend geld nu juist de oorzaak is van onze huidige problemen. Dat pleit dus niet voor startersleningen en koopsubsidies, hoe sympathiek ook voor de individuen. Een sterke toename van de autonome betalingscapaciteit op basis van economische voorspoed en toenemende inkomens valt op korte termijn ook niet te verwachten. Je hoeft niet gestudeerd te hebben voor de conclusie: als de betalingscapaciteit niet stijgt, dan zullen de huizenprijzen dalen en doen ze dat niet: impasse.

Vertragen van herstel

Voor wat betreft de angst: een mens lijdt het meest van het lijden dat hij vreest. En ja, het is inderdaad niet (helemaal) eerlijk dat veel mensen flinke winsten op hun woningen hebben gemaakt en dat de pijn nu terecht komt bij een deel van de mensen die de afgelopen jaren hun huis duur en met een hoge hypotheek hebben gekocht. Als de overheid dan nog iets zou moeten doen, zou ze kunnen denken over een tijdelijke lastencompensatie voor probleemgevallen (maar geen compensatie voor waardedaling!). Maar wat we ook doen om mensen in huizen te laten wonen die ze feitelijk niet kunnen betalen: het zal het herstel van de woningmarkt vertragen. Onder herstel moet je volgens mij vooral verstaan: een gezonde doorstroming, dus aantal transacties en niet het prijsniveau. Zie ook mijn artikel op De Scherpe Pen “Woningmarkt: wat heet herstel?

Wel of niet kopen?

De heer Hukker laat zien dat hij natuurlijk als geen ander weet hoe de markt werkt, wat er gaande is en wat de vrijwel zekere uitkomst in 2011 zal zijn voor de richting van de huizenprijzen. Nu begrijp ik net als iedere makelaar en dienstverlener dat je je klant argumenten wilt geven om te gaan doen wat hij of zij graag wil, in dit geval een huis kopen. Bijzonder is het dan toch wel dat de NVM reclame-slogan luidt ”dat het in 2011 een slimme zet is om een huis te kopen”, maar dat de heer Hukker op het congres van het NVI stelt dat 2011 nog niet het moment is om te kopen. Ik meen hier toch het hinken op twee gedachten te zien.

Ik vraag mij af of de boodschap naar buiten in plaats van op de kopers, niet op de verkopers gericht zou moeten zijn. Dat is immers de categorie die het komende jaar zal moeten bewegen om het aantal transacties te laten stijgen. We weten immers dat te veel kopers niet willen en kunnen betalen en dat we dat met zijn allen ook niet meer moeten willen forceren! Het is natuurlijk niet leuk om de brenger van slecht nieuws te zijn, maar ook dat hoort bij belangenbehartiging. Van klanten wel te verstaan.

Verkeerde boodschap

Door een verkeerde boodschap aan een verkeerde doelgroep ontstaat de indruk van eigenbelang. In een goed functionerende sector kan er uiteindelijk geen verschil bestaan tussen de interne boodschap aan de bedrijfsachterban en de externe boodschap aan de klanten. Het (bedrijfseconomische) belang van bedrijven vindt immers alleen maar bestaansrecht in en na de belangenbehartiging van klanten. Bij twee verschillende boodschappen lijkt er sprake van een belangentegenstelling: een transparantie- of integriteitsvraagstuk. Nu de heer Hukker zo moedig open is geweest over het dilemma ben ik benieuwd wie er als eerste (opnieuw) moed betoont: de heer Hukker of zijn achterban.

The following two tabs change content below.

Laatste berichten van Arjan Veerman (toon alles)

Google+