Huis kopen een slimme zet?

Ger Hukker - NVMIn het januarinummer van Vastgoedmarkt staat een interview met de heer Ger Hukker, voorzitter van de NVM. Over de hele linie doet hij een aantal uitspraken en constateringen over de woningmarkt die to-the-point en terecht zijn.

Op het congres van het Nederlands Vastgoed Instituut heeft de heer Hukker gesteld dat 2011 “nog niet het moment is om te kopen”. Daarmee zegt hij in wezen dat hij niet alleen bang is voor verdere prijsdalingen, maar dat hij die ook verwacht. Immers, als je geen prijsdaling verwacht, dan poneer je deze stelling niet.

Prijsverlagingen

Een interessante vraag is waarom we eigenlijk bang moeten zijn voor prijsverlagingen. In mijn ogen leidt de angst vooral tot uitstel van executie en een onnodig lange impasse. In de eerste plaats hebben we uitvoerig geconstateerd dat we met zijn allen te veel (geleend) geld zijn gaan besteden aan wonen. De fase waar we nu doorheen gaan is daarvan de consequentie. Dat – zoals de heer Hukker ook stelt – zelfs de startersmarkt op slot raakt is één van de beste illustraties dat de betalingscapaciteit niet past bij de woningprijzen.

Betalingscapaciteit

Om de betalingscapaciteit te laten matchen met de woningprijzen zijn er twee mogelijkheden: de betalingscapaciteit omhoog of de huizenprijzen omlaag. We hebben al eerder geconcludeerd dat een teveel toenemende betalingscapaciteit op basis van geleend geld nu juist de oorzaak is van onze huidige problemen. Dat pleit dus niet voor startersleningen en koopsubsidies, hoe sympathiek ook voor de individuen. Een sterke toename van de autonome betalingscapaciteit op basis van economische voorspoed en toenemende inkomens valt op korte termijn ook niet te verwachten. Je hoeft niet gestudeerd te hebben voor de conclusie: als de betalingscapaciteit niet stijgt, dan zullen de huizenprijzen dalen en doen ze dat niet: impasse.

Vertragen van herstel

Voor wat betreft de angst: een mens lijdt het meest van het lijden dat hij vreest. En ja, het is inderdaad niet (helemaal) eerlijk dat veel mensen flinke winsten op hun woningen hebben gemaakt en dat de pijn nu terecht komt bij een deel van de mensen die de afgelopen jaren hun huis duur en met een hoge hypotheek hebben gekocht. Als de overheid dan nog iets zou moeten doen, zou ze kunnen denken over een tijdelijke lastencompensatie voor probleemgevallen (maar geen compensatie voor waardedaling!). Maar wat we ook doen om mensen in huizen te laten wonen die ze feitelijk niet kunnen betalen: het zal het herstel van de woningmarkt vertragen. Onder herstel moet je volgens mij vooral verstaan: een gezonde doorstroming, dus aantal transacties en niet het prijsniveau. Zie ook mijn artikel op De Scherpe Pen “Woningmarkt: wat heet herstel?

Wel of niet kopen?

De heer Hukker laat zien dat hij natuurlijk als geen ander weet hoe de markt werkt, wat er gaande is en wat de vrijwel zekere uitkomst in 2011 zal zijn voor de richting van de huizenprijzen. Nu begrijp ik net als iedere makelaar en dienstverlener dat je je klant argumenten wilt geven om te gaan doen wat hij of zij graag wil, in dit geval een huis kopen. Bijzonder is het dan toch wel dat de NVM reclame-slogan luidt ”dat het in 2011 een slimme zet is om een huis te kopen”, maar dat de heer Hukker op het congres van het NVI stelt dat 2011 nog niet het moment is om te kopen. Ik meen hier toch het hinken op twee gedachten te zien.

Ik vraag mij af of de boodschap naar buiten in plaats van op de kopers, niet op de verkopers gericht zou moeten zijn. Dat is immers de categorie die het komende jaar zal moeten bewegen om het aantal transacties te laten stijgen. We weten immers dat te veel kopers niet willen en kunnen betalen en dat we dat met zijn allen ook niet meer moeten willen forceren! Het is natuurlijk niet leuk om de brenger van slecht nieuws te zijn, maar ook dat hoort bij belangenbehartiging. Van klanten wel te verstaan.

Verkeerde boodschap

Door een verkeerde boodschap aan een verkeerde doelgroep ontstaat de indruk van eigenbelang. In een goed functionerende sector kan er uiteindelijk geen verschil bestaan tussen de interne boodschap aan de bedrijfsachterban en de externe boodschap aan de klanten. Het (bedrijfseconomische) belang van bedrijven vindt immers alleen maar bestaansrecht in en na de belangenbehartiging van klanten. Bij twee verschillende boodschappen lijkt er sprake van een belangentegenstelling: een transparantie- of integriteitsvraagstuk. Nu de heer Hukker zo moedig open is geweest over het dilemma ben ik benieuwd wie er als eerste (opnieuw) moed betoont: de heer Hukker of zijn achterban.

The following two tabs change content below.

Laatste berichten van Arjan Veerman (toon alles)

20 Reacties

  1. Klinkt niet leuk natuurlijk, maar wat is er mis met je verlies te nemen, je hebt gegokt, en verloren, wie zijn billen… enz.

    “Gewoon” bezuinigen, niet met vakantie, niet om de 3 jaar een nieuwe auto, niet die mooie sloep kopen enz.

    Veel mensen hebben er voor gekozen om in (te grote) luxe te leven, en nu men daar de rekening voor krijgt is het huilen geblazen, ik krijg steeds meer het idee dat NL vnl. bestaat uit verwende kinderen.

    reageren
    • Beste Koos,

      Ik betwijfel of de keuzes altijd even bewust gemaakt zijn, maar met jouw nuchtere conclusie kan ik het wel eens zijn! Verlies nemen blijkt echter voor veel mensen een moeilijke stap te zijn die vaak te lang wordt uitgesteld, met slechts meer pijn tot gevolg.

      reageren
  2. Beste Arjen,
    graag even terug naar je oorspronkelijke vraag: kopen of niet kopen?
    Zolang in (stede)bouwkundige stabiliteit geteisterd wordt door een gedevalueerd ruimtelijk/bouwkundig onderpand – schematische en weinig ruimtelijke hierarchie – zullen altijd offers gebracht worden, financiele natuurlijk ook. Het behoeft toch geen betoog, voor het overgrote deel af te raden van koop nu en in de nabije toekomst. Door het groeiend aanbod op Funda wordt nu pas echt voelbaar hoe erg het moet zijn vast te komen zitten op een plek zonder genius loci. Het leidt bij voorbaat tot verlies van de eigen identiteit. Een groter verlies is nauwelijks voorstelbaar. Dit inzicht zou wel eens een veel grotere rol kunnen gaan spelen in een onzekere markt dan tot heden aangenomen.

    reageren
    • Beste Edward,

      Op een plaats wonen waar je je niet goed voelt heeft inderdaad veel impact. Ik weet niet of het groeiend aanbod van Funda bewijst of dat voor veel mensen het geval is. Het geeft wel aan dat veel mensen iets anders willen of moeten.

      Ik kan me wel voorstellen dat als je ergens ongelukkig bent dat je dan toch liever voor het financiële verlies kiest. Scheidingen, zie ook bij de reactie van John, zijn daar een goed voorbeeld van.

      reageren
      • Beste Arjan,

        mijn stelling is, dat het overgrote deel van ons woningbestand geen dusdanig cultureel-intrinsieke waarde heeft, dat schommelingen in de verkeerswaarde – gevoelsmatig – gecompenseerd kunnen worden.

        Het hele debat over de woningmarkt is slechts een nominaal debat. De bezitter van een, ook algemeen hoog gewaardeerd, object uit tijden der bouwkunst, zal de waarde van zijn bezit maar ten dele moeten toetsen aan het geld, dat hij bij verkoop zal ontvangen.

        Mijns inziens is de huidige situatie op de woningmarkt een uitstekende aanleiding de organisatie van ons samenleven allesomvattend te overdenken. Aspecten als distributie van goederen en mensen, hybride leefvormen (wonen èn werken) zouden antwoord kunnen bieden op de problemen van een ondertussen weergaloze tristesse, die door foute erven van het moderne denken, werkelijkheid is geworden.

        reageren
  3. Hoe je het ook wendt of keert, uiteindelijk gaat het om vraag en aanbod: eenvoudig economisch principe. Neemt de vraag af dan zal op een gegeven moment de prijs moeten zakken. Neemt het aanbod toe, dan zal de prijs op een gegeven moment ook zakken (“beweging langs de curve” herinner ik mij nog van alg. econ.). In de huizenmarkt zie je de vraag afnemen (mensen blijven zitten waar ze zitten) en het aanbod toenemen (“beweging van de curve”). Via allerlei uiteindelijk kunstmatige middelen (startersaftrek, koopsubidie en ook de rente aftrek) wordt getracht het evenwicht niet te verstoren. Het is alleen de vraag wat eerst komt: economisch herstel zodat de huizenprijzen op peil blijven (tekenen zijn goed)of een verdere daling van de huizenprijzen door het uiblijven van econ. herstel.

    reageren
    • Mee eens Jeroen! Ik vraag me wel af wat is evenwicht? Als de prijs standhoudt en er zijn nog steeds veel mensen die zouden willen verhuizen en toch zijn er weinig transacties, dan is er in mijn ogen nog geen evenwicht. Zijn de kunstmatige middelen niet juist (onderdeel van) de verstoring, omdat er mee getracht wordt een prijsniveau te handhaven dat al niet evenwichtig is?

      reageren
      • Klopt, ik bedoelde te zeggen dat met de kunstmatige middelen getracht wordt de prijs op niveau te houden (en dat is inderdaad geen evenwicht).

        reageren
  4. Wat een belachelijke redenatie, en wel om de volgende redenen:

    – Veel verkopers kunnen hun prijsniveau helemaal niet laten dalen omdat ze dan met een restschuld blijven zitten;

    – Een verkoper die de markt terwille zou zijn en zijn prijs laat zakken om het aantal transacties te laten stijgen, is een dief van zijn eigen portemonnee, want de verkoper van huis wat hij terugkoopt doet dat waarschijnlijk niet. Hij moet dus goedkoop verkopen en duur terugkopen.

    Dat is niet slim!

    De mensen die flinke winsten op hun woningen hebben gemaakt, zijn nu tegelijk de mensen die aan de andere kant zitten. De winst van hun toenmalige woning hebben ze in de nieuwe gestoken, en die is inmiddels aardig in waarde gedaald. Ze hebben dus net zo goed verlies geleden.

    Naar mijn idee is het het beste om klanten op dit moment te adviseren om lekker te blijven zitten waar ze zitten als ze niet echt weg hoeven, en rustig af te wachten tot de markt weer aantrekt.

    Een tweede argument is dat op dit moment totaal onduidelijk is wat de diverse onsamenhangende maatregelen teweeg gaan brengen.

    Nu ligt er bijvoorbeeld weer een voorstel om te verplichten dat nieuwe hypotheken voor 50% moeten worden afgelost. Het lijkt er sterk op dat de enige die daar echt van profiteert de staatskas is.

    Zo’n maatregel kan natuurlijk een korte opleving betekenen omdat het een aantal kopers over de streep zal trekken om nog onder het oude regime een hypotheek te sluiten en te profiteren van lagere maandlasten, maar op termijn betekent het een verdere verschraling van de markt, en met name onnodige extra lasten voor de lagere inkomens.

    reageren
    • Hoi John,

      Ik ben het met je eens dat als je niet hoeft te verkopen dat je dan rustig kunt blijven zitten, zolang je het kunt betalen tenminste. Het is me niet helemaal duidelijk wat je nu precies een belachelijke redenatie vindt. Ik begrijp niet helemaal wat je bedoelt met “niet kunnen laten dalen”. Als je moet verkopen, dan kan je in een dalende markt toch beter haast maken, immers met de tijd wordt je restschuld allen maar groter? En hoezo laat de verkoper van het andere huis zijn prijs “waarschijnlijk” niet zakken? Ik zie volop prijsverlagingen, hoe duurder het huis hoe groter de verlaging. Wat mij betreft is een verkoper niet de markt ter wille, maar zichzelf!

      reageren
      • Beste Arjan,

        Dat is precies waar het om draait in de huizenmarkt verkopers houden vast aan hun prijs en zeuren als ze hun huis niet kunnen verkopen . Maar als je goed luisterde en kijkt naar de economische wereld. De goede oude tijden zijn voorbij waar je maar geld kon lenen en je huis kon vol rijden met luxe. Opstand, hoge voedselprijzen, schulden, en werkeloosheid in de leeftijd van 40 jaar en oudere.

        De huizen zijn veel te duur en de meeste huize bezitters hebben zich rijk gerekend. En nu zitten ze op de blaren en zijn boos .
        Zakken met de prijs anders en slik je verlies.

        Groet,

        Lien

        reageren
      • Een praktijkvoorbeeld (uiteraard zonder namen ivm privacy).

        Een stel ligt in scheiding, getrouwd in gemeenschap van goederen. Huis moet verkocht worden. De vraagprijs van het huis = restschuldhypotheek = 299.000,-. Vergelijkbare woningen in die buurt worden echter verkocht voor prijzen van 220.000,= – 250.000,= afhankelijk van de staat. Dit huis is niet niet de beste staat, dus reëel had de makelaar nooit een vraagprijs boven de ca. 230.000,- kunnen stellen.

        Stel dat ze geluk hebben en huis wordt verkocht voor 230.000,- dan blijven ze met een restschuld zitten van 60.000,-. Dat betekent voor beiden een faillissement. Hij werkt fulltime tegen minimumloon, zij parttime voor nog veel minder. Zij zal in de bijstand terecht komen.

        Deze mensen staan dus (helaas!) met hun rug tegen de muur. ‘Ze kunnen zich het niet veroorloven om de prijs van hun woning te laten dalen.

        Enige echte oplossing lijkt nu een herstelde relatie te zijn, en dat zou op zich natuurlijk wel superwinst zijn!

        reageren
        • Wat je zegt klopt allemaal John. Ik zeg al jaren dat er weinig dingen zo lucratief zijn als niet scheiden. Misschien is een dergelijke situatie ook wel een goede aanleiding voor meer inspanning voor de relatie, maar dat is een ander verhaal.

          Wat je schetst klopt, maar ondanks de pijnlijkheid van de situatie is het is in zichzelf geen argument om te stellen dat de markt moet bewegen naar een prijsniveau dat de de verkoop voor deze mensen pijnloos moet maken.

          Hun situatie verandert niet de markt. De markt verandert wel hun situatie. Als de markt daalt zoals nu, wordt de restschuld in de loop van de tijd alleen maar groter. Het lijkt mij een goed advies om vaart te maken en de pijn te beperken, wegnemen zal niet lukken.

          Maar goede therapie zou best wel eens goedkoper kunnen zijn.

          reageren
        • Hoe hebben ze dan in hemelsnaam een hypotheek van 299.000 kunnen krijgen! Of is het een dsb-tje?

          reageren
          • Geen idee eigenlijk, maar ik ben al meer rare dingen tegengekomen 🙁

            Wat te denken van een filiaal van de grootste landelijke hypotheekverstrekker die een startend stel 9x hun gezamenlijk inkomen (bruto uiteraard) verstrekte voor een huis wat nog verbouwd moest gaan worden.

          • Dat is inderdaad verdrietig. In de eerste plaats dat het filiaal dat heeft verstrekt, in de tweede plaats het gebrek aan kennis van de mensen zelf.

    • Als je niet hoeft te verkopen, blijf je natuurlijk lekker zitten.

      Als je moet verkopen, wordt het een ander verhaal.

      reageren
      • Mensen met aflossingsvrije hypotheken?

        reageren

Geef een reactie

Google+