Het sprookje van de hoge huizenprijzen ontzenuwd!

Het is een oude discussie, meer dan 6 maanden al, die op LinkedIn gevoerd wordt. Zelf kwam ik hem vandaag pas tegen en ik ben vast niet de enige.
Met toestemming van de initiator van die discussie, makelaar Henk Wouters (Lelystad), plaats ik hier zijn betoog.

Huizenprijzen

Knibbel knabbel knuisjeHet is al en tijdje bon ton in de vastgoedwereld elkaar vooral aan te praten dat de malaise voor een belangrijk deel is ontstaan door de veel te sterk gestegen huizenprijzen.
Hoe meer mensen elkaar in deze nakakelen, hoe meer mensen erin gaan geloven en zo ontstaan de meeste dogma’s.

1970-2010

Maar zijn de huizenprijzen werkelijk zo exorbitant gestegen? Nee, natuurlijk niet!
Sterker nog, als de woningprijzen niet op heel korte termijn dramatisch gaan stijgen wil straks niemand meer een huis kopen en nee: ik heb niet gedronken, gespoten of geslikt!

Wanneer je iets wil zeggen over het prijsverloop van woningen moet je eerst afspreken over welke periode je het wilt hebben. Bij woningen is dan een jaar wat kort en 100 jaar wat lang, hoewel sommige huizen al in de middeleeuwen zijn gebouwd. Een hypotheek loopt 30 jaar, een mens leeft 80 jaar, dus is 40 jaar een redelijke termijn? We missen dan tevens de negatieve effecten van WO II en de daaropvolgende wederopbouw en de roerige jaren zestig van de vorige eeuw, kortom we praten over de periode 1970-2010.

Waarde

Als ik nu een woning verkoop en ik ga na voor hoeveel ik datzelfde huis 40 jaar geleden verkocht, dan zie ik meestal (gemiddeld), dat dat huis nu 5 x zo duur is.
Volgens het CBS is CPI in die periode ca. verviervoudigd.

Als we aannemen, dat die woning in de tussentijd ongeveer 3 x is verkocht en dat verkopers er steeds zijn uitgesprongen zonder erop toe te leggen, dan zit in de huidige waarde dus 3 x overdrachtsbelasting 3 x makelaarscourtage, 3 x notariskosten etc.
Bovendien is er heel wat geld in de woning gestoken om hem nu überhaupt verkoopbaar te maken. Kortom, als we al deze ballast van de huidige waarde aftrekken dan zien we, dat een woning nauwelijks de inflatie heeft gevolgd in die periode.

Grondprijs

Daarnaast echter kostte een m2 bouwgrond in 1970 hier Fl 10,- (€ 4,50), zou de prijs van bouwgrond de index hebben gevolgd, dan was de prijs van bouwgrond nu € 18,–. Echter, wegens een doorlopend geldgebrek bij de gemeente kost per 01 januari a.s. een m2 bouwgrond hier maar liefst € 280,–!

Elimineren we de grondprijs uit de totaalprijs woning met grond, dan blijken woningen in waarde-ontwikkeling zelfs sterk achtergebleven bij de index……
En dit bedoelde ik aan het begin van dit stukje; als de woningprijzen niet snel dramatisch stijgen koopt straks niemand meer een huis.

Prijsontwikkeling

bron: Calcasa WOX

Door de daling van de woningprijzen in de afgelopen 6 maanden is het verschil tussen de prijsontwikkeling van starterswoningen en de inflatie alleen maar groter geworden.
Uiteraard begrijp ik best waar het misverstand vandaan komt, waardoor zelfs nog zeer recent een “denktank” van de RABObank de uitspraak deed, dat er nog minstens 30% lucht in de prijzen zit.

Experts

Alle “deskundologen” bij overheid, NVM, kadaster etc. kijken uitsluitend naar het verloop van het gemiddelde prijsniveau en media nemen de door hen gepredikte “inzichten” over.
Het verloop van een gemiddelde zegt echter niets over het prijsverloop in een markt.

Omdat na de grootschalige premiekoop bouw in de jaren ’70 en ’80 van de vorige eeuw de doorstroming op de koopwoningmarkt goed op gang kwam zijn er de laatste 25 jaar veel duurdere woningen gebouwd, waardoor er ook meer duurdere woningen worden verkocht, waardoor de gemiddelde prijs stijgt. Deze stijging zegt dus niets over de prijs “per eenheid product”, en daar gaat mijn artikel over en dat is natuurlijk ook het enige dat telt omdat niemand een “gemiddeld huis” koopt maar een bepaald huis; het prijsverloop van dat bepaalde huis is dus maatgevend!

Voorbeeld

Stel ik verkoop in één week 2 huizen van € 100.000,–, mijn gemiddelde verkoopprijs in die week is dan € 100.000,–.
Een week later verkoop ik weer twee huizen één van € 100.000,– en één van € 200.000,–, in die week is mijn gemiddelde verkoopprijs € 150.000,–; een stijging van maar liefst 50%.

Zou ik op basis van dit feit een persconferentie beleggen rond het thema, dat op mijn kantoor door uitgekiende verkooptechnieken in één week tijd de prijzen met maar liefst 50% zijn gestegen, dan zouden twee heren in witte jas mij vriendelijk verzoeken om mee te gaan……..

Verkondigen NVM, Kadaster en Eigen Huis hetzelfde, maar dan gebaseerd op grotere aantallen dan neemt iedereen dit serieus.
Sommige politieke stromingen gebruiken dit soort onzin ook dankbaar om daarmee te onderbouwen, dat “die kapitalistische woningbezitters alleen maar rijker worden dankzij de hypotheekrenteaftrek” en dat, terwijl het huis van die “kapitalisten” niet eens de inflatie volgt……

Maar hoe kunnen woningen dan nu – zonder die noodzakelijke waardestijging – al onbetaalbaar zijn? Dat wordt nog een ander verhaal.

Eerst maar even die mythe van die hoge woningprijzen wegwerken!

The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft. Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.

Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)

11 Reacties

  1. Leer boekhouden! verhaal klopt niets van.
    Door veroudering zal een huis (opstal) in waarde dalen. Lees afschrijving.
    Door in het huis te investeren (onderhouden) kan dit voorkomen worden.
    Echter deze investeringen zorgen niet voor de stijging van de huizenprijzen. De stijging van de huizenprijzen werd veroorzaakt door:
    1/ stijging economie (consumenten vertrouwen positief);
    2/ de vrouw ging werken;
    3/ Banken verstrekten veel meer krediet (tophypotheek). Ofwel er is veel te veel krediet verstrekt. (banken namen grote risico’s)

    Status nu
    1/ economische krimp ( dalend consumenten vertrouwen)
    2/ Van kredietcrisis naar schulden crisis door te veel verstrekt krediet.-> hoge rente
    3/ Banken verlenen veel minder krediet en kijken goed naar de risico’s

    Kortom de huidige huizenprijzen zijn te hoog en er zeker een bubble in.

    reageren
  2. Met alle respect, maar dit verhaal vind ik ‘De Scherpe Pen’-onwaardig. Als variant op de ‘rijmelarij van lik me vessie’ (http://www.youtube.com/watch?v=89A39iLvEEE) zou ik dit ‘rekenarij van lik me vessie’ willen noemen.

    Als de CPI verviervoudigd is in een periode waarin de prijzen van huizen vervijfvoudigden, hebben we het volgens mij over een extra prijsstijging van 20%.

    Verder is het onlogisch om de prijsstijging te bagatelliseren door deze in verband te brengen met de kosten die verschillende dienstverleners aan de verkoop van woningen in rekening hebben gebracht. Deze kosten hebben betrekking op toegevoegde waarde van dienstverleners, niet op de waarde van woning. Voorts wordt er niet zozeer geld in woningen gestoken om deze ‘verkoopbaar’ te maken, maar om deze te onderhouden en bewoonbaar te houden.

    Nog zo’n simplificatie is om de gestegen grondprijzen slechts te wijten aan ‘een doorlopend gebrek bij de gemeente’. In de afgelopen veertig jaar zijn de prijzen ook – en misschien wel vooral – opgedreven door speculatie en handel.

    Toen ik, zo’n vijfentwintig jaar geleden, in de makelaardij begon, konden starters met een iets meer dan modaal inkomen nog een woning kopen. Ook met traditioneler hypotheekconstructies (mèt een aflossingscomponent). Zelfs terwijl een tweede inkomen maar in beperkte mate werd meegenomen. En ook met een rente van gemiddeld 7-8 procent.
    De afgelopen jaren verdween de aflossingscomponent uit de hypotheek, werd er steeds meer hypotheek verstrekt (op beide inkomens) en daalde de rente fors. Dat maakte de prijsstijgingen mogelijk. En inmiddels zijn we zo ver dat een alleenverdiener met een modaal inkomen geen woning meer kan kopen.

    Ik denk dat de èchte prijsdaling nog niet in de verkoopstatistieken te zien is, eenvoudigweg omdat de markt in eerste instantie reageert door een dramatisch gedaald transactievolume. Inmiddels is de markt verdeeld in ‘oude verkopers’ met een onrealistische prijsverwachting en ‘nieuwe verkopers’ die zich aan de nieuwe realiteit hebben aangepast. En hun woningen worden nog wel verkocht, zij het tegen lagere prijzen. Maar alles dat niet wordt verkocht (geen vraag naar aanbod duidt op een te hoge prijs), komt niet terug in verkoopstatistieken. Wel in de opgelopen gemiddelde verkooptijd.

    Ik denk dat het tijd wordt dat de makelaardij het publiek op een transparante manier gaat informeren. Met dit soort Al Sahaf-verhalen maken we onszelf ongeloofwaardig.

    reageren
    • Helder betoog van Wim! Complimenten daarvoor.

      reageren
  3. Het trieste is dat de schrijver zichzelf waarschijnlijk wel serieus neemt.

    reageren
  4. Ben heel benieuwd of Kees Kooyman ook concreet kan aangeven wat er niet klopt in het verhaal.

    reageren
  5. ik vind het een prachtig verhaal,goed geschreven ook. Er klopt natuurlijk helemaal niets van maar dat geldt voor de meeste artikelen die gaan over de waardering van een woning. En als het gaat om de totale woningmarkt is het nog moeilijker tot bijna onmogelijk om daar iets over te schrijven wat echt klopt.

    reageren
  6. Mooi stukje satire dit!

    reageren
  7. Tja, commentaar hierop is eigenlijk zinloos.
    Hoe naief kun je zijn… hoogste hypotheekshuld ter wereld, met een hypotheekschuld die 5x harder gegroeid is dan ons inkomen..
    Het is denk ik toch echt geloven in de Paashaas of Sinterklaas als u dit zelf echt serieus meent.

    reageren
  8. En dan vergat ik nog: overdrachtsbelasting, makelaar en notaris voegen niets toe aan de waarde van het huis. Het zijn kosten die wegvloeien. Als ik een auto koop en de BPM af draag is die auto ook geen 19% meer waard geworden.
    De illusie is alleen ontstaan dat je recht hebt om deze kosten bij doorverkoop “er uit te halen”.

    reageren
  9. Je kunt rekenen wat je wilt, maar hetzelfde huis dat mijn ouders op 1 inkomen kochten lukt je nu met 2 nauwelijks.

    reageren

Geef een reactie

Google+