Gedwongen verkopen

Dit is een gastblog geschreven door Gerben van Es – VBO makelaar te Scherpenzeel.

Gedwongen verkopen van je huisDe afgelopen periode wordt er steeds vaker geroepen dat het aantal executie-verkopen zal gaan stijgen. Dit kregen we in 2011 al te horen en ook voor 2012 is dat de verwachting.

Steeds vaker moet er een beroep op de NHG gedaan worden, met als gevolg dat de eenmalige provisie die aan de NHG betaald moet worden is gestegen tot 0,7%. In een nog niet zo ver verleden bedroeg deze provisie slechts 0,25%. Voor uw beeldvorming op een woning met een koopsom van € 250.000 k.k dient er dus eenmalig € 1.750 afgerekend te worden door de koper (Wel fiscaal aftrekbaar).

De eisen die de geldverstrekkers stellen worden steeds strenger en op dit moment kan er 106% van de koopsom van de woning geleend worden. Tel naast je koopsom de volgende standaardkosten eens op: 2% overdrachtsbelasting, 0,7% NHG kosten, notariskosten, afsluitprovisie hypotheek, kadaster kosten en eventueel de kosten voor een aankoopmakelaar (die als hij zijn werk goed doet voor een lager aankoopbedrag zorgt, maar dus ook minder leencapaciteit, want de kosten van de makelaar moeten wel betaald worden). Kortom de 106% heb je in Nederland ook wel nodig om een woning te financieren. Uiteraard is het verstandig om te sparen voordat je een huis koopt zodat je niet alles hoeft te financieren, maar stel dat je als starter gestudeerd hebt, dan heb je kans dat je de afgelopen jaren bezig bent geweest om je studie schuld weg te werken en zodoende dus weinig tot geen eigen geld tot je beschikking hebt, maar gelukkig ben je dan wel schuldenvrij.

Bovenstaande is eigenlijk een zijsprong naar het doel van dit verhaal. Als makelaar reken je bij taxaties in het midden van Nederland met een executiewaarde die op 88 of 89% van de marktwaarde. Echter indien een woning noodgedwongen verkocht dient te worden via de veiling dan ligt de opbrengst vaak aanmerkelijk lager dan de genoemde 88%. Dit kan zijn omdat het veilingsysteem in Nederland ondoorzichtig is en een particulier zich bijna niet op de veilingmarkt begeeft.  In mijn ogen voor zowel de noodgedwongen verkoper als voor de geldverstrekker een onwenselijke situatie. Tevens is dit voor de NHG onwenselijk aangezien de restschuld hoger is en er dus een voor een hoger bedrag een beroep op de NHG gedaan moet worden en dat is precies de reden dat de provisie voor de NHG steeds hoger wordt.

Waarom gaan geldverstrekkers er niet naar toe om zelf een makelaar in te schakelen bij de gedwongen verkoop? Ik begrijp dat niet alle verkopers meewerken in een situatie dat ze de hypotheek niet kunnen betalen, maar in mijn ogen zou de geldverstrekker (na al het mogelijke gedaan te hebben uiteraard) de woning moeten laten ontruimen, de hypotheek moeten overnemen en dan in het eigen bestand kijken wie ze als klant hebben. Kijk naar een goede stukadoor, timmerman, schilder et cetera en zorg er voor dat de woning weer in een goede conditie komt. We weten allemaal dat een goed gepresenteerde woning sneller verkoopt.

Nationale Hypotheek GarantieSchakel als geldverstrekker een eigen makelaar in die als doel heeft om de woning tegen een zo hoog mogelijk bedrag te verkopen en de restschuld zal aanmerkelijk lager zijn dan wanneer de woning via de veiling gedwongen verkocht dient te worden. De restschuld voor de geldverstrekker wordt kleiner, maar de NHG is de grote winnaar aangezien die uiteindelijk de schuld dient te voldoen, ik denk dat de NHG best eisen aan geldverstrekkers mag stellen om de schuld zo veel mogelijk te beperken.

Dit brengt de volgende voordelen met zich mee. De geldverstrekker blijft achter met een kleinere restschuld, de NHG hoeft minder uit te keren, het klantenbestand van de geldverstrekker maakt omzet en dat is in deze tijd ook prettig, zodat die hun woning ook niet gedwongen hoeven te verkopen en het belangrijkste is natuurlijk dat degene die verkoopt met een lagere restschuld achterblijft.

Indien dit allemaal goed wordt uitgevoerd kan op termijn de eenmalige provisie voor de NHG weer naar een acceptabel niveau (lees 0,25%) en laat de geldverstrekker in mijn ogen zijn menselijke kant zien terwijl voor hen de financiële strop ook lager wordt. Maar zoals eerder gezegd is hier dan ook een samenwerking tussen NHG en geldverstrekker nodig, want op een hypotheek met NHG loopt de geldverstrekker in principe geen financieel risico en zal de motivatie om mee te werken aan bovenstaande ook nihil zijn.

Welke geldverstrekker durft het aan om met bovenstaande aan de slag te gaan? Het lijkt mij een mooi streven voor 2012.

The following two tabs change content below.

Gastblogger

Artikelen in deze groep zijn geschreven door verschillende mensen die eenmalig of af en toe een bijdrage leveren aan De Scherpe Pen. Ook jij kan een gastblog insturen! Maak daarvoor gebruik van het contactformulier of stuur een email naar info (at) descherpepen puntje nl.

20 Reacties

  1. Als werk studie heb ik een werk gedan over gedwongen verkoop van huizen. Ik heb met rond de 30 mensen en gezinen gesproken dat waren slachtofers van gedwongen verkoop door financieele problemen, niet dat zij wilen niet betalen. Ik wil ook de andere kant horen, de kant van de banken en notarissen en makelaars, maar ‘niemand is thuis’…….niemand (bank + notaris + makelaar) wil praten…………via allerij ‘trukjes’, en via via heb ik met een paar mensen ‘ikognito’ kunen spreken. Wat voor mij nog niet duidelijk is het volgende:

    1) als makelaar hoe kom je binnen dat een bank wil met een bepalde makelaar in ‘zee te gaan’ (met hem werken), wat is de kriteria? Is dat openbaar?
    Word er een ‘tender’ uitbesteed? Of is dat gewon gunnen. Uit mijn onderzoek het komt naar voeren dat elke bank heeft zijn ‘huis makelaar’ al jaren, en die is niet bepald de goedkopste, of met de beste reputatie.
    2) hetzelvde voor een Notaaris, hoe kom je binen?

    Mijn werk stuidie moet deze jaar klaar zijn en zal on lijn zijn.

    reageren
  2. John, Ans, Arjan, Jolle, Han en Annelies.

    Allen hartelijk dank voor jullie nuttige en duidelijke advies. Ik ben echt geholpen door de snelle reacties. Vanochtend zelfs gebeld door de VBO-makelaar. Ook hij had de blog gelezen en stelde mij gerust, hij zou in ieder geval géén factuur sturen. Bijzonder attent dat ook hij zo snel reageerde. Verder sluit ik mij graag aan bij de woorden van Han Tuttel… Klasse en diepe buiging!

    Groet van Simon.

    Ps. Ik zal deze blog, waar nodig/mogelijk, van harte aanbevelen.

    reageren
  3. Het gaat hier helemaal niet om getekende opdrachten, maar om het de positie van de makelaar en voor wie deze aan het werk is. Een makelaar kan NOOIT in dienst van beide partijen bemiddelen. Beide makelaars treden op voor de verkopers. In het geval dat jullie een woning kopen waarbij de verkoper een makelaar heeft ingeschakeld hoeven jullie deze makelaar niet te betalen. Hij werkt immers voor de verkoper.

    Nu komt dezelfde makelaar en vraagt aan jullie of zijn verkopers de woning van jullie mogen/kunnen kopen. Hij treedt hier dus op als aankoopmakelaar en wel voor de verkopers waar jullie het huis van gekocht hebben.

    De rekening mag dus volledig naar de verkopers waar jullie het huis van gekocht hebben.

    Dat er geen opdracht is getekend betekent niet altijd dat er geen overeenkomst is of dat er geen courtage verschuldigd is. Let wel dat bij een mondelinge overeenkomst waarbij er aantoonbaar diensten voor de schuldenaar zijn verricht er wel degelijk kosten verhaald kunnen worden. Dat dit moeilijker zal worden om te bewijzen voor de makelaar lijkt duidelijk ,maar het vrijwaart de schuldenaar dus niet van het nakomen van zijn afspraken.

    Kort samengevat: Makelaars hebben in geen van de gevallen werk verricht waarbij uw belangen zijn behartigd.

    reageren
    • Beste Rob – let op: een mondelinge koop/verkoopovereenkomst is NIET geldig.
      Hier is recent een duidelijke uitspraak over geweest door de Hoge Raad.

      Zie dit artikel: http://descherpepen.nl/2011/nu-ook-bedenktijd-voor-de-verkoper/ maar ook http://descherpepen.nl/2011/particuliere-koop-en-verkoop-van-woonhuis-moet-schriftelijk/

      Dus kan er zonder getekende opdracht geen sprake zijn van het betalen van courtage. Hoe het exact ziet met het betalen van eventueel aantoonbaar verrichte diensten na een mondelinge overeenkomst durf ik niet te zeggen (iemand anders?). Dat is in deze situatie volgens mij niet aan de orde.

      reageren
      • Han, je haalt de koopovereenkomst en opdracht tot dienstverlening door elkaar.

        Het gaat in het probleem dus om de opdracht tot dienstverlening die beide makelaars NIET hebben, maar ook dus geen belangen hebben behartigd of werk verricht.

        Dat de koop/verkoop altijd schriftelijk moet zijn staat buiten kijf .

        reageren
        • Bedankt voor de correctie Rob, te snel gereageerd 🙂
          Groot verschil tussen opdracht tot dienstverlenging en koop/verkoop overeenkomst.

          reageren
  4. 100% zeker: zonder opdracht geen courtage! De beide makelaars hebben ook op geen enkele wijze uw belangen behartigd. Dat kan ook niet als ze u benaderd hebben namens de kopers van uw huis.

    reageren
  5. Vraag over woning(in)ruil…

    Ik heb geen idee of dit een juiste plek is om de volgende case te bespreken, maar ik doe een poging…

    In augustus worden wij benaderd door een makelaar of wij geïnteresseerd zijn in een bepaalde woning (400.000). Bij dit gesprek geeft hij direct aan dat de eigenwoning ingeruild zou kunnen worden. Wij bekijken de woning en laten de verkopende partij weten dat wij onze woning wel willen inruilen. Zij komen samen met de makelaar kijken en laten vervolgens via deze makelaar weten er 245.000 voor te willen geven. Dat vinden wij veel te weinig. Opnieuw komt er een bod: 255.000. Wij gaan niet akkoord. In oktober worden we benaderd met een laatste bod: 265.000. Volgens de makelaar moeten wij direct akkoord gaan, een uniek bod, zo vindt hij. Wij gaan er niet op in en actualiseren ons eigen huis om het daarna eventueel zelf te koop te gaan zetten voor 295.000. Zover komt het niet. We worden begin december benaderd door een andere makelaar. Hij zegt te bellen namens de verkopende partij van de door ons gewenste woning en vraagt of wij nog belangstelling hebben. Wij zeggen 100.000 te willen bijbetalen. Hij belt terug met een bod van 275.000 voor onze woning. Meer ruimte is er niet en alsnog besluiten wij akkoord te gaan. Wij hebben een deal.

    Nu ons probleem. De eerste makelaar krijgt lucht van de deal en stuurt ons een courtagenota van 6.500. Hij stelt ons huis verkocht te hebben? De tweede makelaar stelt dat er twee deals gemaakt moeten worden. Wij hebben een woning gekocht en een woning verkocht… Dat wordt dus wellicht een courtagenota voor ons verkochte huis? Wij hebben echter geen makelaar gevraagd om ons huis te verkopen, wij hebben het ingeruild op een ons aangeboden huis. Er zijn geen advertenties geplaatst en er heeft geen taxatie plaatsgevonden… Weet iemand een antwoord op deze vragen?

    Groet van Simon

    reageren
    • Wat staat er in het contract dat u getekend heeft met de makelaar die u een nota stuurt? Ik neem aan dat hij u een contract heeft laten tekenen waarin deze situatie is beschreven. Als dat niet het geval is, dan lijkt me dat er geen reden is om een factuur te sturen.

      reageren
      • Dag John

        Dank voor je snelle reactie (op tweede kerstdag nog wel!).
        Wij hebben met geen van beide makelaars een contract getekend of afspraken gemaakt. Nogmaals, wij gingen uit van een makelaar voor de verkopende partij. Onze huidige woning ruilen wij in en wij betalen een overeengekomen bedrag bij.

        Vriendelijke groet

        Simon

        reageren
        • Duidelijk verhaal geen opdracht geen vergoeding verschuldigd
          Niet betalen
          Succes
          Ans

          reageren
      • Als je geen opdracht tot dienstverlening hebt getekend dan ben je geen courtage verschuldigd. Uit het verhaal maak ik op dat het de makelaar van de andere partij was, de vraag is of hij dan wel courtage in rekening mag brengen. Als het een NVM makelaar was kun je de afdeling consumenten voorlichting van de NVM inschakelen.

        reageren
        • Dag Ans

          Dank ook voor je (kerst)reactie.
          De eerste makelaar voert geen logo’s van een overkoepelende organisatie. De tweede is aangesloten bij VBO. Beiden vinden dat ze mijn woning hebben verkocht aan de verkopers van de door ons gewenste woning, en dus courtage mogen rekenen… Ik voel me gesterkt door je reactie, maar ben nog niet overtuigd van mijn gelijk.

          Dank en een voorspoedig 2012 gewenst!

          Simon

          reageren
          • Beste Simon,

            Geen opdracht = geen vergoeding!
            Advies: vbo bellen en deze praktijken aan de kaak stellen.
            Voor de eerste makelaar: de opdracht is waarschijnlijk ingetrokken bij de verkopende partij. Hij heeft een contract gehad met deze partij en nooit met jullie dus ook geen recht op vergoeding vanuit jullie kant.

            Alvast een goed uiteinde.

            Arjan.

    • Als u geen afspraken met de makelaar hebt gemaakt over een vergoeding voor zijn diensten en niks getekend hebt, hoeft u niks te betalen.

      reageren
    • Simon – volgens mij heb je nu dusdanige informatie dat er geen twijfel meer mogelijk is: Jij bent niets verschuldigd aan de verkopende makelaar(s). Mochten ze desondanks nog twijfelen, laat ze gerust dit blog lezen! Blijven die makelaars je daarna lastig vallen over een betaling, dan mag je ze van mij hier met naam en toenaam noemen, mits feitelijk en netjes.

      Aan de makelaars die gereageerd hebben – bedankt! Zo maken jullie maar weer eens duidelijk dat het helpen van consumenten omtrent onroerend goed vragen/problemen jullie passie is, zelfs op 2e Kerstdag. Klasse & diepe buiging.

      Allemaal een Onroerend Goed 2012!

      reageren
    • Courtage is niet verschuldigd. Het maakt ook helemaal niet uit of het NVM of VBO is. Beide makelaars zeggen namens de verkoper te handelen en zullen dus daar hun courtage vandaan moeten halen. Wie uiteindelijk courtage krijgt is iets tussen hen en de verkoper.

      reageren
  6. Tja Christa, er is anders geen bank meer die financiert, lees je opdrachten krijg je ook niet meer. Weg met die executiewaarde, slaat nergens op. Waarop stelt u eigenlijk uw executiewaarde op?

    reageren
  7. Twee opmerkingen:
    1. Dus de bank moet het hele huis opknappen, en de enige die daar beter van wordt is de makelaar en de klusser. De huiseigenaar kan dat niet zelf betalen, dus moet de bank dat gaan betalen? Lijkt me niet.

    2. Waarom hou je in vredesnaam een executie% van 88% aan als in de praktijk de verkoopprijs bij gedwongen verkoop veel lager ligt??? De bedoeling van het bepalen van de executiewaarde is toch juist die waarde in kaart te brengen? Onbegrijpelijk. Je geeft als taxateur dus een waarde af, waarvan je zelf zegt: eigenlijk klopt dit niet….

    reageren

Geef een reactie

Google+