Dit is een gastblog geschreven door Gerben van Es – VBO makelaar te Scherpenzeel.

Gedwongen verkopen van je huisDe afgelopen periode wordt er steeds vaker geroepen dat het aantal executie-verkopen zal gaan stijgen. Dit kregen we in 2011 al te horen en ook voor 2012 is dat de verwachting.

Steeds vaker moet er een beroep op de NHG gedaan worden, met als gevolg dat de eenmalige provisie die aan de NHG betaald moet worden is gestegen tot 0,7%. In een nog niet zo ver verleden bedroeg deze provisie slechts 0,25%. Voor uw beeldvorming op een woning met een koopsom van € 250.000 k.k dient er dus eenmalig € 1.750 afgerekend te worden door de koper (Wel fiscaal aftrekbaar).

De eisen die de geldverstrekkers stellen worden steeds strenger en op dit moment kan er 106% van de koopsom van de woning geleend worden. Tel naast je koopsom de volgende standaardkosten eens op: 2% overdrachtsbelasting, 0,7% NHG kosten, notariskosten, afsluitprovisie hypotheek, kadaster kosten en eventueel de kosten voor een aankoopmakelaar (die als hij zijn werk goed doet voor een lager aankoopbedrag zorgt, maar dus ook minder leencapaciteit, want de kosten van de makelaar moeten wel betaald worden). Kortom de 106% heb je in Nederland ook wel nodig om een woning te financieren. Uiteraard is het verstandig om te sparen voordat je een huis koopt zodat je niet alles hoeft te financieren, maar stel dat je als starter gestudeerd hebt, dan heb je kans dat je de afgelopen jaren bezig bent geweest om je studie schuld weg te werken en zodoende dus weinig tot geen eigen geld tot je beschikking hebt, maar gelukkig ben je dan wel schuldenvrij.

Bovenstaande is eigenlijk een zijsprong naar het doel van dit verhaal. Als makelaar reken je bij taxaties in het midden van Nederland met een executiewaarde die op 88 of 89% van de marktwaarde. Echter indien een woning noodgedwongen verkocht dient te worden via de veiling dan ligt de opbrengst vaak aanmerkelijk lager dan de genoemde 88%. Dit kan zijn omdat het veilingsysteem in Nederland ondoorzichtig is en een particulier zich bijna niet op de veilingmarkt begeeft.  In mijn ogen voor zowel de noodgedwongen verkoper als voor de geldverstrekker een onwenselijke situatie. Tevens is dit voor de NHG onwenselijk aangezien de restschuld hoger is en er dus een voor een hoger bedrag een beroep op de NHG gedaan moet worden en dat is precies de reden dat de provisie voor de NHG steeds hoger wordt.

Waarom gaan geldverstrekkers er niet naar toe om zelf een makelaar in te schakelen bij de gedwongen verkoop? Ik begrijp dat niet alle verkopers meewerken in een situatie dat ze de hypotheek niet kunnen betalen, maar in mijn ogen zou de geldverstrekker (na al het mogelijke gedaan te hebben uiteraard) de woning moeten laten ontruimen, de hypotheek moeten overnemen en dan in het eigen bestand kijken wie ze als klant hebben. Kijk naar een goede stukadoor, timmerman, schilder et cetera en zorg er voor dat de woning weer in een goede conditie komt. We weten allemaal dat een goed gepresenteerde woning sneller verkoopt.

Nationale Hypotheek GarantieSchakel als geldverstrekker een eigen makelaar in die als doel heeft om de woning tegen een zo hoog mogelijk bedrag te verkopen en de restschuld zal aanmerkelijk lager zijn dan wanneer de woning via de veiling gedwongen verkocht dient te worden. De restschuld voor de geldverstrekker wordt kleiner, maar de NHG is de grote winnaar aangezien die uiteindelijk de schuld dient te voldoen, ik denk dat de NHG best eisen aan geldverstrekkers mag stellen om de schuld zo veel mogelijk te beperken.

Dit brengt de volgende voordelen met zich mee. De geldverstrekker blijft achter met een kleinere restschuld, de NHG hoeft minder uit te keren, het klantenbestand van de geldverstrekker maakt omzet en dat is in deze tijd ook prettig, zodat die hun woning ook niet gedwongen hoeven te verkopen en het belangrijkste is natuurlijk dat degene die verkoopt met een lagere restschuld achterblijft.

Indien dit allemaal goed wordt uitgevoerd kan op termijn de eenmalige provisie voor de NHG weer naar een acceptabel niveau (lees 0,25%) en laat de geldverstrekker in mijn ogen zijn menselijke kant zien terwijl voor hen de financiële strop ook lager wordt. Maar zoals eerder gezegd is hier dan ook een samenwerking tussen NHG en geldverstrekker nodig, want op een hypotheek met NHG loopt de geldverstrekker in principe geen financieel risico en zal de motivatie om mee te werken aan bovenstaande ook nihil zijn.

Welke geldverstrekker durft het aan om met bovenstaande aan de slag te gaan? Het lijkt mij een mooi streven voor 2012.

The following two tabs change content below.

Gastblogger

Artikelen in deze groep zijn geschreven door verschillende mensen die eenmalig of af en toe een bijdrage leveren aan De Scherpe Pen. Ook jij kan een gastblog insturen! Maak daarvoor gebruik van het contactformulier of stuur een email naar info (at) descherpepen puntje nl.
Google+