De woningmarkt

Het onderwerp wat verkopers en kopers bezig houdt is de woningmarkt, de huizenprijzen, de hypotheekrenteaftrek en wat kan ik lenen. Of liever gezegd, wat kan mijn koper nog lenen?!

Het weer

Wekelijks lees ik uitlatingen over “de” woningmarkt. Per definitie ongenuanceerd, aangezien de woningmarkt in Nederland net zo divers is als het klimaat op aarde. Tis een beetje alsof Helga vanavond zegt dat het morgen in Europa lekker weer wordt. Daarnaast lees je van alles over de hypotheekrente aftrek, wel of niet volhouden is eigenlijk niet eens een vraag. Afschaffen is de enige mogelijkheid, omdat we het eigen woning bezit in Nederland subsidiëren, hetgeen we van Europa niet mogen en het drijft de prijzen op. Het is nu eenmaal zo dat de waarde van een woning (ja, ik ga generaliseren) jarenlang bepaald werd door wat men er voor wilde (en dus kon) geven.

Instabiel

Gisteren zei een 2e kamerlid van de grootste partij tegen mij, dat er nog wat lucht in de markt zit, wat ze er gecontroleerd uit willen laten lopen. Mooi is dat, eerst subsidiëren en oppompen, dan met alleen een persoonlijk doel (kiezers!) de hypotheekrente handhaven en daarna de markt haar werk laten doen. Welke markt, bedoel je die markt die je zelf van alle kanten hebt beïnvloed en welke door juist die invloed instabiel is?

NHG afschaffen

Verder las ik gisteren een artikel in de Volkskrant over afschaffen van de Nationale Hypotheek Garantie. Keihard een lachertje. Conclusie was dat de belastingbetaler opdraait voor de schade welke uit dit fonds voortvloeit, wanneer een eigenaar met schuld verkoopt. Die schuld betalen wij sowieso, want zonder de NHG komt deze op het bordje van de bank, waar we ook allemaal lid van zijn. Vestzak broekzak verhaal.

De banken

Dat brengt mij bij de bank. Is dat dezelfde instantie, welke een flinke renteopslag op de hypotheekrente heeft liggen, waardoor we allemaal teveel betalen voor onze stulp? Is dat dezelfde graaier die naast een afsluitprovisie van duizenden euro’s ook nog eens een bankspaarproduct aan je verkoopt, zodat je de komende dertig jaar ook nog eens aan die bank vastzit? Diezelfde bank die je bij het verlengen van je hypotheekrente een duurdere rente aanbiedt als aan die snotneus welke net komt kijken, terwijl jij al 20 jaar bij die bank zit? Oh, dat hadden ze u niet verteld? Bij deze. Saillant detail is dat de overheid zelf grootaandeelhouder is van een bank welke keihard meewerkt aan deze naar kartelvorming riekende praktijken.

Kerngezond

1 Ding is zeker, de woningmarkt is kerngezond. Het is niet de makelaar welke spreekt, maar de mens. Rente is laag en de prijzen zijn goed. Althans, van de woningen die dit jaar te koop gezet worden. 70 Procent van de woningmarkt (schatting, losse pols) staat te lang te koop, wil of kan niets, maar moet wel verkopen.

Als koper wil je maar 1 ding. Wonen. Zorg dat je veilig financiert, dat je zeker weet wat je koopt en dat je de maandlast kan (blijven) betalen. De waarde van je woning of de hoogte van het bedrag wat je kunt lenen is niet interessant. Kijk naar wat je wil uitgeven per maand, pas daar je hypotheekbedrag en woonwensen op aan. Doe ik al jaren en het is het beste advies wat ik mijn klanten kan geven. Dan blijf je ook relatief onafhankelijk van voormelde ingrepen en instanties.

The following two tabs change content below.
Ik ben makelaar, taxateur en kantoorleider bij ERA Van De Steege in Amsterdam West. Voorheen beroepsmilitair, duiker bij de Koninklijke Marine. Zaalvoetbal, duiken, lachen en mensen hebben mijn interesse. Koffie en humor het liefst zwart. Volg me op twitter: @marijnkroes.

Laatste berichten van Marijn Kroes (toon alles)

17 Reacties

  1. De opmerking “de woningmarkt is kerngezond” is sowieso zinloos als je niet definieert wat een gezonde markt is.

    Ik zou een gezonde markt definiëren als een markt zonder frictie waar vraag en aanbod bij elkaar komen. Dat is op dit moment niet het geval.

    Het is me ook niet duidelijk wat Stoop zelf vindt wat ‘gezond’ is, en of aan die conditie wordt voldaan.

    reageren
  2. Juist door (over)regulering en subsidiëringen is de woningmarkt (koop- en huurwoningen dus) niet gezond.

    In het woord markt (zoals het hier wordt gebruikt) gaat het om prijsvorming als gevolg van vraag- en aanbodverhoudingen. Conclusie er is meer aanbod dan dat er vraag is. Feitelijk over de volle breedte.

    De schuld kan voor een vrij beperkt deel bij de banken worden gelegd evenals bij de media die inderdaad vaak erg onzorgvuldig berichten.

    Toch mag de overheid de grootste zwarte piet krijgen toegespeeld, gebrekkige visie, besluiteloosheid en ellenlange procedures in de planologie.

    Kernoorzaken lijken mij: subsidie van woningstichtingen, huursubsidie, overdrachtsbelasting en hypotheeksubsidie.

    Het ergste: de starterssubsidie… deze verstoort de markt nog verder en vergroot de problemen.

    reageren
  3. Ik denk dat als je de woorden ”kerngezond” bezigd je , en dat met alle respect, niet goed begrijpt wat de parameters van de woningmarkt in het algemeen en nu in het bijzonder is .
    Ik kan nu veel zeggen maar laten we als eerste eens beginnen met waarom eigenlijk ”iedereen” zijn woning nu in de verkoop heeft ? Waar willen we naar toe ? Of komt die vraag , later.. Ik vermoedt van wel.

    reageren
    • Dank voor je reactie, Johnny. Inderdaad is de vraag of de markt kerngezond is, in sommige gevallen, gebieden of segmenten wel. In andere daarentegen wellicht slechter, maar het is maar door welke bril je het bekijkt. Die van de makelaar (geen omzet) die van de verkoper (geen tot weinig kopers) of die van de koper (de keuze is reuze).

      reageren
      • je vergeet toch echt de objectieve . Maar te stellen dat de markt kerngezond is . Hebben we wel een markt ? 🙂

        reageren
        • Wat is er tegenwoordig nog objectief? Een mening of blog is altijd subjetief, dus ook die van mij. Ja, we hebben zeker een markt, aangezien er nog transacties zijn. Vraag en aanbod vinden elkaar, al is het in beperkte mate.

          reageren
          • Een markt kenmerkt zich hierin dat de vraag en aanbod component de hoofdmoot moet zijn voor de prijsvorming. Nu dit niet zo is spreek ik ( al iets langer) niet over een markt . De andere parameters zijn de bepalende factoren , hetgeen toch heel vreemd is , maar zeer relevant , vooral voor de koper .

  4. Prijzen van woningen die dit jaar te koop zijn gezet zijn goed? Waarop baseer je dit? Wellicht is een kleine nuance in dit bericht op z’n plaats.
    Met grote regelmaat zie ik woningen ‘verschijnen’ waarbij een vraagprijs wordt gehanteerd die 20% hoger ligt dan op de top van de markt in 2007.
    Zoals zelfs de NVM heeft gesteld ben je dan een ontzettende ‘dromer’.

    De woningmarkt kerngezond? Tuurlijk!
    Doel je hiermee op de bereidheid van hoogopgeleide tweeverdienende starters om de virtuele welvaart van de vorige generatie(s) te bekostigen?
    Ze willen het niet en ze kunnen het niet..

    Uiteraard gaat het om de maandlasten. Maar enorm van belang hierbij is hoeveel huis je voor je geld krijgt.

    In een gezonde woningmarkt is er een solide balans tussen vraag en aanbod. Dit marktmechanisme is nu door allerlei oorzaken volledig om zeep geholpen.
    Vooralsnog weigeren verkopers in veel gevallen te zakken naar een marktconforme prijs. Soms kunnen ze niet zakken.
    Aan de andere kant zijn de potentiële kopers veel voorzichtiger geworden. En zoals je zelf aangeeft draagt de overheid bij door de financieringsmogelijkheden op gecontroleerde wijze verder in te perken. Waarschijnlijk ook omdat het vrijwel zeker is dat binnen afzienbare tijd de langlopende rentes sterk zullen toenemen. Gratis geld bestaat immers niet.

    Nee, het gratis-wonen-verbouwen-en-bij-verkoop-een-kruiwagen-geld-toekrijgen-tijdperk is voorgoed ten einde gekomen…

    Wonen kost geld, ook met terugwerkende kracht!

    reageren
    • Dus je concludeert dat alleen een markt waar winst te behalen valt voor een verkoper gezond is? Dat er veel woningen te duur worden aangeboden, dat klopt, maar dat gebeurt in elke markt. Het is denk ik zaak als makelaar om op je hoede te zijn en deze opdrachten aan de concurrent te gunnen.

      reageren
      • Dank voor je reactie.

        Ik concludeer dat zeer zeker niet. Sterker nog. De nog altijd aanwezige ‘arrogantie’ bij de verkopende partij met onrealistische vraagprijzen irriteert me mateloos. Het is een misplaatste arrogantie die hen op gegeven moment duur zal komen te staan.

        Als makelaar lijkt het me dan ook een uitgelezen kans op juist nu de kant van de koper te kiezen.
        Een potentieel koper heeft naast een gedegen financieel advies behoefte aan een partij met kennis van de ‘nieuwe’ markt.
        Veel kopers hebben geen vertrouwen meer in banken, de makelaars en de verkopers.
        Dat vertrouwen van makelaars kan onder andere worden hersteld door bij eventuele onderhandelingen echt het onderste uit de kan te halen.
        Nu leeft het idee dat NVM makelaars elkaar de hand boven het hoofd houden. Er wordt niet tot op het bot uitonderhandeld.
        Ik denk dat de mentaliteit bij potentiele kopers enorm aan het veranderen is nu de markt definitief de andere richting op geslagen is.
        Blijf je als makelaar vasthouden aan je oude principes dan is er geen toekomst voor je weggelegd.. Aan de andere kant kun je enorm succesvol zijn door juist nu om te schakelen!

        reageren
        • Martijn, ook jij dank voor je reactie. Dat er makelaars zijn die elkaar de bal toespelen, dan is er niets veranderd op dat vlak. Ik denk dat je je goed moet laten voorlichten voor wie je kiest, want ook het merk NVM geeft geen garanties, hoe teleurstellend het ook is. Wellicht een goed onderwerp voor mijn volgende blog.

          reageren
  5. Goed stuk Marijn! Complimenten. En helemaal waar.

    Het enige wat ik mis is dat kopers zich ook over de aankoopprijs en toekomstige verkoopmogelijkheden moeten laten adviseren.

    Want je kunt nu wel een woning binnen veilige (maandelijkse) financiële marges kopen, maar als je die woning over drie jaar met 20.000 euro verlies moet verkopen, zul je hier toch rekening mee moeten houden.

    Met een goed aankoopadvies weet je in elk geval waar je rekening mee moet houden.

    reageren
    • Dank voor je reactie, Marco. Ook ik ben van mening dat een juist aankoopadvies de enige weg is naar een betere markt voor eenieder.

      reageren
  6. Klopt helemaal. Als mensen belangstelling hebben zeg ik altijd, kijk maar wat het je per maand gaat kosten, dan heb je gelijk een ‘gevoel’ bij het huis. En dat is gewoon ook wat men daarna dan ook bevestigd!

    reageren
    • Klopt, dat is denk ik ook de weg die je als aan- en verkoopmakelaar dient te bewandelen. Maar toch, hoe vaak kom je niet een makelaar tegen die, kennelijk door een drang tot omzet, zijn clienten anders adviseert?

      reageren

Geef een reactie

Google+