Op het FD kwam ik vandaag een fantastisch artikel tegen.
Rozemarijn Schalkx is op zoek naar een koopwoning en komt erachter dat zij de taal van de makelaar moet leren spreken. ‘Gezellig’ en ‘knus’ bleken aanduidingen voor piepklein, zo verteld zij.
Daar stond ik dan in een volgens de makelaar ‘leuke eengezinswoning met royale achtertuin in een rustige en centraal gelegen kindvriendelijke wijk’. Voor de deur was een groep jongens met wisselend succes aan het proberen om hun brommer te berijden, enkel balancerend op het achterwiel. Ik keek om me heen.
Opknapper
De woonkamermuren waren afgebladderd en het stoffelijk overschot van een keukenblok lag in een hoek op de kale grond te jeremiëren. De slaapkamers hadden schuine daken die gifgroen waren geschilderd om vochtplekken te camoufleren. De bedrading zou levensgevaarlijk zijn als er nog stroom was. De veel te grote tuin lag zo vol beton dat ik me afvroeg of er zojuist een middelgrote bunker was opgeblazen.
‘Het is wel een opknapper’ zei de makelaar. Als dit huis een opknapper was, was het conflict in het Midden-Oosten een verschil van inzicht en succesvolle samenwerking tussen de linkse partijen vrijwel rond. Ik had afgebrande panden gezien die in betere staat waren. Dit huis moest vanaf de kruipruimte tot de nok toe worden gerenoveerd om enigszins toonbaar te worden.
Andere voorstelling
Ik had me mijn eerste bezichtiging van een koophuis anders voorgesteld. In woonprogramma’s op televisie zie je uitsluitend leuke jonge mensen die rondkijken in keurige frisse woningen met een gezellige inrichting en een bos tulpen op tafel. De keuze wordt gemaakt en de champagneflessen knallen om de koop te vieren. Tot slot zie je een stylist drie schrootjes van de muur trekken om te illustreren hoe eenvoudig het is om je huis tienduizend euro in waarde te doen stijgen.
Mijn bezoek was een wake-up call; de werkelijkheid leek in niets op de taferelen uit de TV-Makelaar of op de omschrijvingen van makelaars. Als ik een huis wilde vinden, zou ik makelaarstaal moeten leren begrijpen. Ik wist in ieder geval dat ik geen ‘opknapper’ moest hebben als ik wilde voorkomen dat ik huizen aangeboden kreeg die eruitzagen alsof ze gebombardeerd waren.
Taal van de makelaar
Een blik op de kaart leerde dat ‘goede locatie, nabij uitvalswegen’ betekent dat je gillend gek wordt van het geraas van een snelweg. In een huis dat ‘geheel aangepast kan worden aan de wensen van de nieuwe eigenaar’ ontbreken badkamer en keuken. In een ‘bruisende’ (ook wel ‘levendige’) wijk wonen mensen die geluidsoverlast veroorzaken. ‘Gezellig’ en ‘knus’ bleken aanduidingen voor piepklein. Nu ik de taal sprak van de makelaar, kon ik hem ook uitleggen wat ik zocht. Ik gaf hem de opdracht op zoek te gaan naar een centraal en toch rustig gelegen ruime en rustieke stadsvilla met voldoende eigen grond en authentieke details in een uitmuntende wijk.
Rozemarijn Schalkx is werkzaam in het hoger onderwijs.
Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)
- Hoe technologie en automatisering de toekomst van de makelaardij gaat veranderen - 23 juni 2018
- De Call to Action wordt niet optimaal benut - 20 november 2017
- Marketing Pitches – Genomineerden Vastgoed Woningmakelaar van het Jaar 2017 - 10 november 2017
Leuke website over dit thema:
http://www.jolie.nl/makelizer/
Bij toeval kwam ik op deze site terecht en las de aardige discussie met interesse, omdat ik redacteur en communicatieadviseur ben. Om me als ervaringsdeskundige te kunnen afficheren, ligt mijn ervaring al weer te ver terug; meer dan dertien jaar geleden kochten wij onze huidige woning. Bij die gelegenheid heb ik wel eerst zo’n honderd omschrijvingen van potentiële koopobjecten bestudeerd. Er is niet veel in te brengen tegen Schalkx’ constatering dat het goed is om de taal van de makelaar te doorgronden. Kennelijk is dat in haar voordeel – er van uitgaande dat de zoektocht daardoor wat opleverde. Goede makelaars zullen hier echter vaststellen dat zij juist de taal van de koper moeten spreken. Want het taalgebruik van sommigen uit uw beroepsgroep leent zich gemakkelijk voor enige vrolijkheid. Die makelaars bedienen zich van een vocabulaire dat zich kenmerkt door intrinsiek positivisme, woorden en formuleringen met een prettige gevoelstemperatuur. Vaak zijn het eufemismen.
Bij ‘authentieke sfeer’, ‘veel originele details’ en ‘biedt veel mogelijkheden’ kan de koper zich het best voorbereiden op de volledige renovatie van een stinkend, uitgewoond pand waaraan dertig jaar lang niets is verbeterd. En eenkamerwoningen bestaan schijnbaar niet; wat wel wordt aangeboden, is het wat yuppig, grootsteeds en artistiek klinkende ‘studioappartement’.
Een bomkrater in het gazon? Dan is de tuin mogelijk ‘voorbereid voor een trampoline’. De hierboven beschreven praktijk is gelukkig geen gemeengoed (meer), dus hier geldt: alleen wie de schoen past, trekke hem aan.
Overigens: perceptie is alles. De koper is mentaal bezig met zijn nieuwe huis en droomt er van. Hij heeft tal van (ideaal)beelden in het hoofd verzameld om te kunnen vergelijken en ijken. Hij WIL het huis ook vinden, liefst nu, en zal veel informatie kleuren en (mis)interpreteren. Het lijkt me de taak van de makelaar die helpt zoeken, dat ideaalbeeld zo dicht mogelijk te benaderen en duidelijk te maken hoeveel van dat ideaal met het beschikbare budget te realiseren valt. Er is nog een ander soort realiteitszin waaraan de adviserend makelaar kan bijdragen. Van een woning moet hij de mogelijkheden zien en, waar van toepassing, de koper uitleggen hoe een ‘ongeschikt’ object misschien slechts enkele stappen van de droom verwijderd is. (Leuk vak, eigenlijk.)
Tegen de beleving van de koper lijkt mij overigens geen tekst bestand. Maar in plaats van diens fantasie te voeden met overtrokken kwalificaties, is het misschien zaak zo neutraal en concreet mogelijk te zijn. Misschien is dat dan de taal van de koper? Een ‘redelijk ruime slaapkamer’ is gewoon 4 bij 5 M en 2.70 hoog (zie: Camilla). De Pijp is gewoon De Pijp en niet het Quartier Latin van Amsterdam. Gelukkig krijgt de aspirant-koper met Google Earth tegenwoordig al snel cruciale informatie. Het toenemend aandeel van illustraties in distributiekanalen als Funda helpt ook; een beeld zegt meer dan woorden. Camerastandpunten, gekozen hoeken en vervormende lenzen moeten niet bewerkstelligen dat de geportretteerde ruimte drie maal groter lijkt dan hij is, want dan herleeft een ‘oud’ probleem in een nieuwe gedaante.
Er past m.i. nog één relativering. De beslissing valt pas als de koper het huis heeft gezien en ‘gevoeld’. Er is een klik of die is er niet. Een miskoop zal slechts zelden een misleidende advertentietekst als oorzaak hebben. Maar een makelaar die drie maal tracht mij knollen voor citroenen te verkopen, prijst zichzelf en zijn overig aanbod wel uit de markt. Daar loop ik met een boog omheen. En daar zit dan de schade. Wie zijn waar nog op die toon aanprijst, valt uiteindelijk door de mand. Ook een verkoper moet begrijpen dat de basis voor een transactie al snel wegvalt zodra diens betrouwbaarheid – hoe weinig ook – in twijfel wordt getrokken.
Een opmerking: Als je vraagt om authentieke elementen, dan is het gewoon oude meuk!
Een leuk artikel om te lezen, met Leuke Blog, met idd enkele herkenbare punten over het zogenoemde makelaarsjargon!
Een brochure wordt vaak ter inzage/goedkeuring aan de verkopers aangeboden. Deze kunnen eventuele gewenste aanpassingen aanvoeren. Een zeer directe tekststructuur zou keer op keer geen akoord betekenen waardoor er geen brochure tot stand komt.
Daar ik het ietwat zonde van mijn vrije tijd (avond bezichtiging) en die van de potentiele kopers zou vinden spelen we hier enigzins op in door bij inboeking van een bezichtiging zeer actief te reageren.
Met simpele vraag technieken kom je erachter komen wat de potentiele kopers in deze woning zien behalve de vraagprijs en kan er extra info over de woning worden verstrekt zodat ze zich kunnen voorbereiden/beraden op eventueel meerwerk e.d.
Bij alle (woon/leef) vertrekken gelijk de juiste oppervl. maten noteren helpt ook ter visualisering van de werkelijke grootte.
Eerlijkheid duurt het langst, beter 4 potentiele kopers die weten wat te verwachten dan 20 teleurstellingen voor alle partijen!
Dank je Camilla – erg goed om dmv vraagtechnieken te achterhalen wat de koper eigenlijk echt wil!
Natuurlijk is het belang van conversie (de verkoop) groter dan het aantal ‘geïnteresseerden’.
Waar ik wel een (klein) vraagtekentje bij zet is waarom jij de avond als vrije tijd ziet en niet de dag. Je kan natuurlijk prima (een gedeelte van) de dag als vrije tijd zien en des avonds mensen blij maken door je te schikken naar wat hen uitkomt.
Indien nodig uiteraard.
#doorbreken-van-vaste-patronen
Beste Hans,
Bedankt voor je reactie… je slaat de spijker feitelijk letterlijk op de kop met je kleine vraagteken…
deze staat idd nog in de kleuterschoentjes en vraagt de vrije tijd van mama buiten haar werktijden overdag helemaal op!
Woensdagmiddag , vrijdagmiddag zijn voorbehouden aan leuke dingen met de kids tenzij het niet anders kan natuurlijk, we blijven toch altijd mama eerst en ik zou ook niet anders willen. Wellicht een leuke blog de persoon achter de makelaar……..
Mvg Camilla
Goed te lezen dat je jouw prioriteiten op een rijtje hebt. Mama eerst!
Dat blog van jou over ‘de persoon achter de makelaar’ zie ik graag tegemoet. Lijkt me superleuk om te lezen!
Leuke schrijfstijl heeft deze mevrouw. ’t is wel een beetje gecultiveerd leuk om die makelaarsteksten te analyseren. Ze worden overigens beter gelezen dan Han Tuttel inschat. Vanuit de gebruikersgroep Funda waar ik een tijdje ingezeten heb, had ik inzicht in bezoekersgedrag. Zowel in diepte als in tijdsduur scoort de omschrijving beter dan verwacht.
Vraagje voor Han; Ik zie een grote interesse in het makelaarsvak bij je. Toch maak je juist over dat vak een redelijk zure indruk. Waarom is dat?
Goede feedback Willem, zeker vanwege de inside kennis waarmee je aangeeft dat de omschrijvingen tegen onze verwachting in wel goed gelezen worden.
Zure indruk – hmmm, dat is niet de bedoeling! Mogelijk komt dat omdat ik het jammer vind dat de makelaardij zo traag omgaat met vernieuwingen. Ik zie mogelijkheden, ten gunste van makelaar en klant, die vaak rechts worden gepasseerd.
Misschien dat ik daarom nu en dan ‘zuur’ over kan komen. Sorry als dat zo is, ik zou juist graag willen helpen om het ‘beter’ te maken voor de makelaardij.
Zijn er andere lezers/bloggers hier die zich in het zure herkennen?
Niet zuur, maar realistisch en kritisch! (Niet om te slijmen Han, is gewoon mijn mening).
PS- ik weet niet of het meespeelt, maar vergeet niet dat niet alle artikelen van mijn hand zijn…
Vergeet daarbij niet het begrip “stadstuintje” oftewel grindbak van 1,5 bij 1,5 meter.
Claus van Mierlo geeft een goede reactie: Makelaars gebruiken een positieve omschrijving om ook een beetje het ego van zowel koper als verkoper te strelen.
Als jij bijvoorbeeld een budget hebt van 2 ton in Utrecht, dan weet je dat je geen villa kunt kopen. Het is dan zeer vleiend wanneer de woning in jouw budget wel zo word aangeboden.
We kunnen er om lachen maar de werkelijkheid is anders. Makelaars zijn goed opgeleid en getraint. Ze verstaan hun vak. Dat moeten wij makelaars weer gaan uitdragen. Het publieke beeld over makelaars klopt gewoon niet en dat zullen wij “makelaars” moeten herstellen en aantonen. Kortom het stukje is grappig maar wij makelaars moeten dit juist aangrijpen om het misverstand recht te zetten in plaats van grappen en grollend als een paar clowns te accepeteren!
Is een tekst sowieso niet overrated? Ik denk dat wellicht een interessante vraag is of de koper de tekst wel daadwerkelijk leest. Enerzijds hebben wij als makelaars er alles aan gedaan de tekst zo te maken dat het meer een proza achtige weerspiegeling is van hoe je door een roze bril de waarheid zou kunnen zien, anderzijds maakt men volgens mij het besluit wel of niet te komen kijken op basis van foto’s en lokatie. Ik zelf heb net een huis gekocht en heb de tekst alleen gelezen om te zien of er wat in stond, qua bijzonderheid (vervuiling, beperkingen, bijzondere lasten of iets dergelijks). Verder kan ik me geen woord hieruit herinneren.
Goed argument Marijn!
Ook ik denk dat de meeste kopers de tekst niet zo belangrijk vinden en het inderdaad even scannen op wetenswaardigheden.
Daarentegen, ik ken ook bezoekers van funda (meerdere keren per week) die niet op zoek zijn naar een huis.
Die vinden het interessant om andere huizen (van binnen) te bekijken en vermaken zich om de beroerde of lachwekkende teksten.
Echt vernieuwend is dit stukje niet, en regelmatig duiken soortgelijke teksten op. Beetje kort door de bocht ook. Uiteindelijk zoekt ze een “ruime” villa met “voldoende” grond. Spreekt haar makelaar haar taal?
Een gezellige en knusse opknapper, gelegen in een levendige woonwijk nabij uitvalswegen is vaak ook aantrekkelijk geprijsd (ook makelaarstaal).
Veel heeft te maken met de prijsklasse. Makelaars gebruiken positieve(re) omschrijvingen niet alleen voor een betere marketing van een minder aantrekkelijk huis, maar ook een beetje om het ego van zowel koper als verkoper te strelen.
De aan- of verkoop van een huis gaat immers gepaard met emotie en dus is het naar de verkoper respectloos om te zeggen, dat hij/zij een krot verkoopt.
Voor een koper is het leuker om aan vrienden en familie te kunnen zeggen, dat hij/zij, ondanks zijn/haar beperkte budget, tóch een huis heeft kunnen kopen op een goed bereikbare lokatie in een gezellige woonwijk en dat hij/zij het bovendien nog geheel naar eigen wens kan afwerken zónder enige vorm van kapitaalvernietiging.
Het is maar net hoe je het bekijkt…