De behoefte aan huisjesmelkers

Jacques Monasch (PvdA) heeft afgelopen donderdag een voorstel ingebracht bij de Tweede Kamer om “korte metten te maken met de huisjesmelker”. Met een zespuntenplan wil hij een einde maken van, in zijn woorden gesteld, een schandalige vorm van uitbuiting en fraude. Maar willen we eigenlijk wel worden beschermd tegen de huisjesmelker? Wie is überhaupt de huisjesmelker en wat zullen de effecten zijn van het zespuntenplan.

Woonruimte zoeken

Als woningzoekende kan je gaan kopen of huren. In de huidige markt ligt kopen voor de hand maar door de aanscherping van de hypotheekverleningsvoorwaarden bij de banken, onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en verdere demotiverende maatregelen van de overheid is een koopwoning voor vele starters  buiten bereik gezet waarmee de woningmarkt op slot gaat. De andere overgebleven optie is dus huren. Sinds 1 januari 2011 zijn echter huishoudens met een inkomen boven de 33.000 euro uitgesloten voor een sociale huurwoning. Deze grens haalt een huishouden van een vuilnisman en vuilnisvrouw al.

Wat resteert een woningzoekende dan nog? Juist, een huurwoning volgens de liberale marktprijs. Op basis van de hoge vraag en het schrale aanbod varieert de prijs en het onderhoud. De huisjesmelker voorziet in deze vraag. Het succesvol functioneren van een huisjesmelker is daarmee verbonden aan het beleid van de overheid op de woningmarkt. Ongeacht de orzaak, is het een goed voornemen van de PvdA om het probleem tegen te gaan. Het is echter twijfelachtig of de nieuwe middelen uit dit zespuntenplan het huidige beleid op de woningmarkt kan corrigeren.  Hieronder zal het puntenplan puntsgewijs worden ontleed.

Punt 1: Definitie huisjesmelker

In het zespuntenplan dringt Jacques Monasch aan op een omschrijving van een huisjesmelker in het Wetboek van strafrecht. Donner (als jurist) heeft terecht dit voorstel getorpedeerd. Zo’n definitie zal de malafide verhuurders namelijk in de kaart spelen. Die zullen de beschrijving gaan hanteren als handleiding om ze dan te ontspringen.

Wie of wat is dan een huisjesmelker. De PvdA verwijst daarbij naar artikel 273f van het Wetboek (onder het kopje Mensenhandel) die bepaalt dat degene die “door misbruik van een kwetsbare positie” iemand uitbuit strafbaar is. De grote hamvraag hierbij is of het vragen van een marktconforme prijs misbruik is. Is iemand die minder dan een marktconforme prijs vraagt, ook geen dief van eigen portemonnee?

Punt 2: Wettelijk keurmerk

Het tweede punt bevat een voorstel om een wettelijk keurmerk instellen voor bemiddelingsbureaus. Dit is een goed voorstel. Het keurmerk moet wel strenge voorwaarden bevatten. Dit punt zal helaas weinig tot geen verandering geven in de huidige woningmarkt waar het aanbod al veel te klein is voor de grote vraag.

Punt 3: Verhuurverbod

De PvdA vindt dat verhuurders die de regels overtreden een verhuurverbod opgelegd moeten krijgen. De verhuurder dient dan de verhuur van panden te staken totdat er garanties zijn gegeven dat herhaling van de overtreding niet meer plaats zal vinden. Bijvoorbeeld door beheer uit handen te geven onder voorwaarden die de gemeente stelt. Hierbij is het de vraag wat de “overtreding” is. Bedoelen ze daarmee de brandveiligheid, onderhoud van het pand of de achterstallige OZB betaling? Dit  voorstel bij slecht verhuurderschap is daarbij een wassen neus. Iemand kan namelijk de panden overzetten naar een rechtspersoon die het beheer uitvoert waarbij hij nog steeds de huisjes kan blijven uitmelken.

Punt 4: Verkoopplicht

Wanneer het slecht verhuurderschap zich voortzet, wil de PvdA de woningen executoriaal laten verkopen. Wederom is het van belang om de definitie van slecht verhuurderschap duidelijk te omschrijven. En dan nog is onteigening een zeer zwaar middel. Er kunnen dus situaties ontstaan waarbij een vervelende huurder allerlei klachten indient bij de gemeente en de verhuurder plots te boek staat als slecht verhuurder. Zijn verhuurde woning kan dan (zelfs wanneer er helemaal geen hypotheek op rust) gedwongen worden verkocht.

Punt 5: Onteigening

Het punt over onteigening is nagenoeg gelijk aan het vorige. Momenteel is het al mogelijk om een woning te onteigenen. Omdat dit een zeer zwaar middel is, is de procedure volgens de wet Victor zeer zorgvuldig en daarmee langdurig. Tegenwoordig is het echter de trend om zorgvuldigheid opzij te schuiven en gelijk door te stomen. (zie ook de Crisis- en Herstelwet). Net als punt 4 is onteigening of gedwongen verkoop een zeer zwaar middel die met versoepeling van de wetgeving misbruik in de hand kan spelen.

Punt 6: Intrekken hypotheek

Het laatste punt van het zespuntenplan heeft betrekking op de hypotheekverstrekking en de Nationale Hypotheek Garantie. Voor het eerst spreekt de PvdA daarbij over “criminele activiteiten” waarbij de hypotheekverstrekking aan huisjesmelker als economisch delict kan worden gezien. Als jij een hypotheek afsluit heb je een afspraak met de bank. De bank leent jou geld en jij betaald netjes elke maand de rente met volledige aflossing aan het einde van de looptijd. Als jij voldoet aan die eis kan het toch niet zo zijn dat om een totaal andere reden je hypotheek word ingetrokken? Wederom een vreemd middel om “huisjesmelkers” tegen te gaan.

Slot

Door oorzaak en gevolg is er een omvangrijke groep verhuurders ontstaan op de liberale huurmarkt. Met de grote vraag en het schrale aanbod, is het aantal panden bij één verhuurder gegroeid. Door marktconforme prijzen te hanteren, krijgt hij al snel het predikaat “huisjesmelker”. Daar is niets mis mee. Juist door enkele rotte appels is er echter een negatieve lading overheen gekomen. Zie bijvoorbeeld de Utrechtse Chang. Zij hanteert haar eigen regels in afwijking van het huurrecht, doet geen onderhoud, heeft levensgevaarlijke situaties in haar panden en licht huurders op met bedrog over het aanbod en voorwaarden.

Het lijkt mij voor de hand liggend dat de PvdA eigenlijk deze overtredingen wil tegen gaan. Dit doe je niet door de functie van de overtreder te bestempelen als ongewenst. Zo benadeel je een zeer grote groep mensen die niets hebben te maken met de klachten en overtredingen. Donner heeft dan ook terecht het zespuntenplan afgewezen met een tegenvoorstel om de bestaande wetgeving beter te hanteren tegen de overtredingen.

De overheid moet dus geen algeheel verbod nastreven van een groep die zij zelf hebben gevormd met hun falende beleid op de woningmarkt. Pak de oorzaak aan en niet het gevolg. Creëer geen huisjesmelkerverbod maar een huisjesmelkeroverbod!

The following two tabs change content below.
Projectjurist bij gebiedsontwikkelingen en woningbouw op het gebied van zowel bestuursrecht als privaatrecht. Martha wordt als juridisch adviseur gedetacheerd bij overheidsinstellingen met name gemeenten. Bij gebiedsontwikkelingen adviseert zij op het gebied van aanbestedingsrecht, vergunningstrajecten en aanverwante rechtsgebieden zoals de telecommunicatiewet en tracewet.

Laatste berichten van Martha Pasterkamp (toon alles)

4 Reacties

  1. hypotheek
    Ervaring leert dat het afnemen van de hypotheek, bij de meeste huisjesmelkers geeneens hoeft? De panden zijn zelfs hypotheekvrij. Diegene welke wel een hypotheekdragen, zijn bij overwaarde acceptabel te aanpak. Maar vaak, is deze kans niet mogelijk. De wet invodering gaat voor bij dwang. En executie leidt dan tot zware verliezen. Dit kan om wel, 50.000 euro per perceel zijn. En de opkoop van een executiepand, gaat net zo snel de veiling weer op en naar wie?

    Keurmerk?
    Nee, iedere beheerder/ belegger/ eigenaar dient een gedegen bestek van eisen ter inkoop aan te zetten. Aan dit bestek koppel je, gewoon een wet. Controle, overlaten aan deskundigen met toewijzing. Maar geen ellende lange kermis aan ambtenaren met Riddergedrag. Nee, gewoon deskundig vastgoedinspecteurs met een goed neusje voor huurrecht, over- bewoning, hennep met een terugzoekactie naar verhuurder. Je huiswerk niet op orde, dan ook de schade en oorzaak verhalen.

    We hebben momenteel 5 dossiers?

    reageren
  2. Wel bekende huisjesmelker is Engel. Na 10 jaren slecht huurgedrag: over- bewoning, hennepteelt, woekerhuren, drugs en junks. Met wel 120 aanschrijvingen door bouw en woningtoezicht, bezweek hij niet en zette door. Ook de gemeente kreeg geen grip op de zaak, met als resulaat 13 miljoen euro aan uitkoopkosten. Ruim 30 uitgewoonde panden in beheer bij de gemeente, alwaar nog steeds een anti-kraakbedrijf het beheer op voert. Maar niet alleen de dubieuze huisjesmelker wer uit gekocht, ook rotte tanden werden aangekocht. Totaal verzakte panden kocht de gemeente op. Het rendement op deze

    De huisjesmelker
    belegging, was al 30 maal over de kopgegaan. Met als toetje toe miljoenen aan zakgeld. Wat zijn nu huisjemelkers? En hoe bestempel je deze? Van onteigening is bijna ooit sprake, en overigens willen ze dat ook? Ze zoeken juist kansen dat de gemeente opkoopt? Dus met opzet de boel verstieren, daar kun je aan verdienen.

    Bemiddelingsbureau
    Eigenaren gaat vaak met opzet in zee met dubieuze verhuurmakelaars. Maandelijkse huurpenningen contant ophalen, courtage delen en naar status over- bewoning brengen of nog erger henneptelers door laten stromen. Uitzendbureau, ‘s, welke arbeidersimmigranten uitbuiten op het loon en verdubbelen huurprijzen in eigenbelang met handjeklap naar de verhuurmakelaar. Een oogluikende verhuurwereld, waar de overheid alleen op bouwbesluit ingrijpt. Maar de kern van de problemathiek niet wil of kan aanpakken. Een verhuurder, welke gastarbeiders huisvest, is niet per definitie fout. Ook nette gezinnen huren of hard werkende Polen wonen goed. En zelfs volgens de regels. Maar van de 250 panden verliepen er twee slecht. Het etiket huisjesmelker werd uigedeeld. Heeftu er wel eens over nagedacht, dat als deze beheerder met 6500 woningen, waarvan 250 aan gastarbeiders niet huisvest? Dan zijn demaatschappelijke gevolgen fors. Deze beheerder is gestopt met huisvesten? Het is zaak balans te vinden en handhaving goed samen te stellen.

    Hypotheken
    Een hypotheekstoppen op dwang. Hoeveel panden wil u doorkrijgen? De redt volgt

    reageren
  3. I would like to have some more information how to offer my services
    I am well experienced more then twenty years in renovatie vebouw and
    onderhoud. I do offer a turnkey service I am a zzper and I am speaking Spanish and English.
    Kind Regards
    Ramon Galvan

    reageren
  4. Het is alweer ruim 7 (!) jaar geleden (6 november 2003) toen onder de kop ‘Schakel makelaar in tegen huisjesmelkers’ mijn onderstaande artikel is geplaatst in Trouw:

    Illegale kamerverhuur zorgt voor veel overlast. Toch kunnen de grote steden huisjesmelkers nauwelijks aanpakken. De PvdA wil overlast gevende panden sluiten, zoals bij drugspanden (Trouw, 23 oktober). De NVM pleit voor een zwarte lijst van malafide vastgoedhandelaren.

    Ook Rotterdam heeft de oorlog verklaard aan huisjesmelkers en aan bewoning door illegalen en illegale doorverhuur.

    Door het versnipperde woningbezit zijn veel Rotterdamse wijken een trekpleister geworden voor iedereen die zich aan fiscale en/of sociale controle wil onttrekken. Huisjesmelkers kopen steeds vaker huizen om deze vervolgens niet alleen per kamer maar zelfs per matras te verhuren aan illegaal werkenden, uitgewezen asielzoekers en overige kwetsbare groepen op de woningmarkt. Aan deze bewoners verdienen de huisjesmelkers zeer veel geld. Per kamer wordt 1000 euro sleutelgeld gevraagd en 300 à 500 euro huur per maand.

    Het probleem speelt ook buiten Rotterdam. Volgens schattingen wordt in de grote steden 10 à 20 procent van de woningen op illegale wijze bewoond. Het gaat daarbij zowel om woningen die illegaal zijn doorverhuurd als om bewoning door illegalen. Het oprukken van illegale verhuur is de huizen vaak aan te zien: slecht onderhouden, brandgevaarlijk, voor de smoezelige ramen hangen lappen, ingegooide ramen worden niet gerepareerd. Daarnaast zorgen illegalen voor overlast.

    In Rotterdam hebben justitie, politie, en andere gemeentelijke diensten vanaf vorige week de jacht geopend op illegale verhuur. Door onderlinge gegevensuitwisseling kan de belastingdienst huisjesmelkers veel sneller aanslaan. Totnogtoe was dat een buitengewoon arbeidsintensieve zaak, omdat het bij huisjesmelkers erg onduidelijk is wat er aan inkomsten binnenkomt.

    Als een pand bij inspectie niet blijkt te voldoen aan de woningvoorschriften, kan de verhuurder rekenen op een forse dwangsom per huurder, die dus uiteindelijk hoog kan uitpakken als het aantal huurders ook hoog blijkt te zijn. En huiseigenaren die in opdracht van bouw- en woningtoezicht hun panden moeten opknappen, moeten voortaan bonafide aannemers inschakelen, wat hen op extra kosten jaagt.

    Ook verhuurders, makelaars en zelfs notarissen zullen hun verantwoordelijkheid moeten nemen. Bij het aangaan van huur- en verhuurovereenkomsten zullen verhuurders moeten vaststellen of een huurder legaal in Nederland verblijft. Er dient gecontroleerd te worden of diens woningen illegaal worden gebruikt, anders zal dit van rechtswege moeten worden voorgeschreven. Huurders kunnen nu al door verhuurders gevraagd worden te bewijzen dat zij in het door hen gehuurde huis wonen. Bij illegale bewoning moet de verhuurder via een kort geding ontruiming eisen. Huurders die een woning illegaal doorverhuren zou men moeten weren.

    Verhuurders moeten inzage krijgen in het bevolkingsregister, zo nodig bij wet. Ook moeten gemeenten zelf controleren of mensen legaal een woning bewonen. Maar daar kan het niet bij blijven. Nagegaan zal moeten worden of wettelijk kan worden vastgelegd dat het bieden van hulp aan illegalen of illegale verhuur strafbaar is.

    Makelaars zullen bij de bemiddeling bij aan- of verkoop van ‘verdachte’ woningen zorgvuldig moeten nagaan welke bestemming de nieuwe eigenaar aan de woning wil geven; ‘eigen bewoning’ of (illegale) verhuur aan derden.

    Naar mijn mening zou een zwarte lijst moeten worden aangelegd van personen en bedrijven die moeten worden geweerd uit de handel in onroerend goed.

    Vermelding op deze zwarte lijst zou aanleiding moeten zijn betreffende persoon en/of bedrijf te weren uit het verhandelen en financieren van onroerend goed.

    Daarnaast zou een grijze lijst de namen kunnen bevatten van personen en/of bedrijven die verdacht worden van betrokkenheid bij illegale praktijken.

    De georganiseerde makelaars en notarissen zouden inzage moeten krijgen in de gezamenlijke databank bij de Gemeentelijk Basis Administratie (GBA), met name in gegevens over huisjesmelkers en hun panden.

    In één oogopslag kan zo worden gezien of het een ‘verdachte’ vorm van koop- en verkoop, dan wel huur en verhuur betreft. Zo ja, dan gaat verkoop of verhuur niet door.

    Ambtenaren moeten over een lange adem beschikken. De ware huisjesmelkers laten zich doorgaans vertegenwoordigen door zogenoemde ‘katvangers’, die zoals dat in het Rotterdams heet, als het even kan de ‘kat’-de boete of de celstraf- voor hun rekening nemen en tegen een aangename vergoeding de chef buiten schot houden. Bovendien staan goede advocaten in de startblokken om de gefortuneerde huisjesmelkers te verdedigen. De strijd zal heftig zijn en vol juridisch steekspel.

    reageren

Geef een reactie

Google+