Wat gebeurt er als je als makelaar/taxateur een taxatie uitvoert, die naar later blijkt toch wel erg optimistisch was? Na jaren van juridisch geharrewar is daar nu wel (meer) duidelijkheid over. Voor de goede orde, de taxatie vond plaats in april 2004 en de uitspraak van het hoger beroep was vorige maand.
De versimpelde situatie is als volgt:
- Makelaar taxeert woning
- Bank neemt hypotheek
- Eigenaar huis kan niet meer betalen
- Woning executoir verkocht
- Bank claimt groot verlies bij makelaar
Wie heeft hier het risico genomen? Dat is een van de punten die bij deze rechtzaak aan de orde kwam. Mag de bank er van uit gaan dat de makelaar/taxateur zijn werk oprecht en correct uitvoert? Of is het aan de bank om dat te verifiëren? Zullen banken panden nu dubbel laten taxeren alvorens een hypotheek te nemen?
In deze rechtzaak is gebleken dat de makelaar aan het kortste eind trekt. Zijn ondeugdelijke taxatie heeft er toe geleid dat de bank een erg groot verlies heeft geleden, wat bij de makelaar wordt verhaald. Terecht, aldus de rechtbank.
Het is wel discutabel dat de makelaar nu ook opdraait voor het verschil tussen de executiewaarde en de verstrekte hypotheek. Ondanks een veranderende markt en overige factoren. Dat is toch onredelijk?
Ook al wil je als makelaar graag dat de financiering voor een woning wordt geregeld, zodat je die woning kan verkopen, het is verstandiger om de taxatie reëel te laten zijn! Anders kan het je wel eens heel veel geld gaan kosten!
Sinds 2004 is de wereld van de taxateur drastisch veranderd en zijn er mechanismen die dit soort praktijken dienen te voorkomen. Maar vertrouw jij volledig op die mechanismen? Ik hoor behoorlijk wat verontrustende geluiden over de geautomatiseerde systemen bij het beoordelen van taxaties.
Taxeren blijft mensenwerk, maar doe het alsjeblieft goed!
Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)
- Hoe technologie en automatisering de toekomst van de makelaardij gaat veranderen - 23 juni 2018
- De Call to Action wordt niet optimaal benut - 20 november 2017
- Marketing Pitches – Genomineerden Vastgoed Woningmakelaar van het Jaar 2017 - 10 november 2017
Ik vind deze situatie wel handiger.
Terecht, deze makelaars / taxateurs verpesten het voor de rest. Dus hard aanpakken!
De executie waarden op een veiling liggen al jaren lager dan de executiewaarde die getaxeerd wordt. Gedeeltelijk ligt hieraan een commercieel belang ten grondslag. Immers indien de echte executiewaarde wordt getaxeerd krijgt niemand een hypotheek rond. Dan krijg je al snel geen opdrachten meer van bevriende hypotheekadviseurs. Gelukkig heb ik uit betrouwbare bron vernomen dat executiewaarden niet langer zullen worden gevraagd in het nieuwe model taxatierapport.
Makelaars hebben een slechte reputatie, maar aan dit geval hangt een luchtje.
Wat van mijn gedachtenspinsels:
> Het gaat hier niet om het kopen van een nieuw huis, maar het verhogen danwel verhuizen van de hypotheek.
> Als SNS haar werk had gedaan dan zou ze op basis van bijv. het kadaster kunnen zien dat de waarde onverwacht gestegen blijkt te zijn en afwijkt van een evt. index. De bank is blijkbaar laks geweest zelf enige controle te doen.
> Als het om een oversluiting van hypotheek gaat, of om een verbouwingshypotheek dan kunnen de bedragen toch niet ver afwijken van de oorspronkelijke hypotheek?
Als het zou gaan om een nieuwe hyptheek lijkt me geen vuiltje aan de lucht. makelaar taxeert een huis te hoog, koper heeft het er voor over, ergo: de taxatie berust in ieder geval op markt vraag en aanbod, dus is het huis het bedrag waard in ieder geval in de ogen van de koper.
Er zit nog zoveel ruimte in het verhaald dat ik nog bladzijden vol kan schrijven. Tuurlijk kunnen makelaars “fout” zijn, maar als het gaat om 1 geval bij deze makelaar dan staat de straf helemaal niet in verhouding als een straf al gerechtvaardigd is, want hoeveel schuld ligt er bij de bank? Als een ondernemer geldt wil lenen vinden er immers ook veel controles plaats die nu verzuimd lijken te zijn.
Daarnaast vind ik dat de straf niet extreem veel hoger mag zijn dan de opbrengsten voor de makelaar. Behalve als er strafrechtelijke feiten zijn gepleegd. Dus te kwader trouw, strucuturele foute taxaties, fraude, etc.
Dat zijn mijn twee centen….
Mag ik de discussie uitbreiden?
‘vroeger’ werd de executiewaarde meestal bepaald op ca. 90% van de leegwaarde; tegenwoordig ligt dat al lager, tussen de 80% en 85%;
échter blijkt op de veilingen dat de opbrengsten een stuk lager kunnen liggen dan de door ons gehanteerde executiewaardes.
Waar ligt dan de verantwoordelijkheid? Moeten wij uberhaupt nog executiewaardes hanteren?
#benieuwdnaarreacties!
Misschien moet er gezocht worden naar een andere methodiek van taxeren? Heb mij laten vertellen dat er op veilingen tussen opkopers ook afspraken worden gemaakt. Particulieren hebben op een veiling nauwelijks nog wat in te brengen. Zou een database met veilingopbrengsten van vergelijkbare objecten niet handig zijn? Dan kun je een vergelijking maken. Gat in de markt? Bij deze geclaimd!
Diederik Briedé
advocaat
Ik denk dat je goed moet kijken naar de bijzondere omstandigheid rondom deze desbetreffende makelaar. Dit is wat Frits Markus heel helder heeft beschreven. De rechtbank weet ook dat een executorioale verkoop in deze tijden een heeeel groot verschil kan opleveren met een taxatierapport van een jaar geleden.
De bank heeft op grond van onrechtmatige daad de makelaar/taxateur aangesproken tot vergoeding van de geleden financiële schade.
De bank stelt, dat de makelaar/taxeteur zijn taxatierapport op onjuiste gegevens heeft gebaseerd.
Gesteld noch gebleken is dat de overige door de makelaar/taxateur in diens rapportage vermelde getaxeerde waarden, anders dan de executiewaarde vóór verbouwing, wél correct waren, zodat men ervan is uitgegaan dat ook deze waarden in het rapport onjuist zijn weergegeven.
Ook is bij de uitspraak betrokken de negatieve beoordeling van het handelen van de betrokken makelaar/taxeteur zoals deze blijkt uit de uitspraken van de Commissie van Beroep SCVM en het Tuchtcollege VBO, en gezien zowel de opstelling van de makelaar/taxateur waar deze erkent dat er wel degelijk één en ander op zijn taxatie is aan te merken, alsook diens opstelling in hoger beroep waarin hij concludeert tot bekrachtiging van het beroepen vonnis en zich overigens overwegend beperkt tot het bestrijden van het causale verband tussen het schadeveroorzakende feit en de schade alsmede het bepleiten van ‘eigen schuld’ aan de zijde van SNS, verenigt het hof zich met de kwalificatie door de rechtbank van het handelen van de makelaar/taxateur als ‘onrechtmatig jegens SNS’.
Een zware uitspraak met grote gevolgen, niet in de laatste plaats voor de betrokken makelaar/taxateur.
Deze makelaar/taxateur is ernstig tekort geschoten in het vervulen van zijn taak als taxerend makelaar. Een taak die hij/zij vervult in het maatschappelijk verkeer waarin opdrachtgevers en ook derden afgaan en moeten kunnen afgaan op de juistheid van de uitgebrachte taxatierapporten.
Naar mij mening is door het handelen van de betrokken makelaar/taxateur daadwerkelijk ernstige reputatieschade aan de makelaardij in haar algemeenheid en aan de individuele makelaar en/of taxateur ontstaan.
Een zware straf is daarmee wat mij betreft passend.
In de uitspraak blijft onderbelicht waarom het aankwam op een executieverkoop. Niet zelden hebben banken (in het recente verleden) ruimhartige leningen verstrekt mede op basis van (te) rooskleurige taxaties. De vraag dringt zich op of de bank haar eigen zorgplicht wel is nagekomen. Bij banken werken ook ‘vastgoedjongens’. Hen was kennelijk aan het rapport niets opgevallen. Ongetwijfeld zal de verzekeraar van de makelaar in cassatie gaan. Wordt vervolgd dus.
Diederik Briedé
advocaat te Almelo
Ik vind de claim op de makelaar wel erg hoog, maar we weten niet precies wat er in het taxatierapport staat. Als het taxatierapport voldoende onderbouwd is, dan ziet de rechter toch dat de makelaar geen fouten heeft gemaakt?
Ik kan me niet voorstellen dat een makelaar verantwoordelijk wordt gehouden voor de waardedaling van de betreffende woning in de huidige markt.
Ik ben het met Alina eens. Vnl. vind ik de straf veel te hoog, omdat ik uit het stuk zelf geen kwade opzet kan halen. Als iemand te goeder trouw en naar beste kunnen een waarde afgeeft is dit een onredelijk hoge straf. Het is idd het einde van iemands taxatiecarrière.
Ik heb het bericht inderdaad ook gelezen. En alhoewel ik van mening ben dat taxateurs zeker de woningen op reële waarde moeten schatten, vind ik de straf voor deze makelaar te ver gaan. Het bedrag wat hij moet betalen is schrikbarend hoog en betekent waarschijnlijk het einde van zijn kantoor!
Het risico van een taxatie ligt natuurlijk bij de deskundige, de taxateur, maar het geleden verlies kan niet op 1 op 1 naar de hem/haar worden doorberekend. Dat is niet rechtvaardig. Een executoriale verkoop, zoals we allemaal wel weten, is vandaag de dag nog steeds een plek waar zich weinig particuliere kopers bevinden en de beleggers de scepter zwaaien. Daarom is een dergelijke verkoop niet representatief voor de werkelijke executoriale waarde. Als we als taxateurs ons daaraan willen conformeren, moet deze op 60% van de vrije verkoopwaarde gaan liggen!? Dat gaat wel heel ver en dan kan niemand meer een woning kopen omdat banken deze waarde hanteren als basis voor hun hypotheekverstrekking.
Ik vind het jammer, dat de uitspraak zo eenzijdig richting de makelaar in kwestie is gedaan en houd mijn hart vast voor het risico wat we als taxateur dus blijkbaar zijn gaan lopen.