Kijkje achter de schermen bij een woningcorporatie (deel 1 – inleiding)

huurovereenkomst-wordt-koopovereenkomstWoningcorporaties zijn een noodzakelijk kwaad om mensen te kunnen huisvesten, vaak met subsidies, volgens de wensen van de overheid. Grote, logge stichtingen die teveel huur vragen voor armzalige huisjes. Dat is wat ik lang geleden dacht.

De laatste 10 jaar werd het genuanceerder, maar op zich had ik er geen positief beeld bij. Na een openhartig gesprek met de directeur van Beter Wonen (Almelo) weet ik wel beter!

In dit vierdelige blog deel ik mijn ervaringen van het mogen ‘kijken’ achter de schermen bij Beter Wonen.

  • Deel 1 gaat over de stand van zaken en het verkopen van woningen. Een inleiding van deze 4 delen.
  • Deel 2 omvat de woonlastensturing. Die woonlastensturing was wat mij destijds deed besluiten om over te gaan bloggen.
  • Deel 3 gaat verder over de woonlastensturing en de problemen die daar bij komen kijken. Hoe gaat de woningcorporatie daar mee om.
  • Deel 4 is bonus! Hoe draagt een woningcorporatie pro-actief en positief bij aan armoedebestrijding (in Almelo). Vanwege de bijzonder dingen die ik hoorde ga ik hier ook aandacht aan geven, ik ben er van onder de indruk.

Aanleiding

Tijdens een bijeenkomst van Zakelijk Almelo werd Peter van der Hout (directeur Beter Wonen) geïnterviewd over zijn ‘bedrijf’. Woningcorporaties lagen in de media onder vuur. Beter Wonen was er echter in geslaagd om bijvoorbeeld het aantal huisuitzettingen met 75% te verminderen, ondanks de economische malaise en ontslagen die bij de huurders speelden. Voornamelijk vanwege de ‘woonlastensturing’ waarmee de corporatie vroegtijdig problemen wil signaleren, opvangen en oplossen voordat het uit de hand loopt. Voor mij aanleiding om met Peter van der Hout om de tafel te gaan zitten. In deel 2 ga ik uitvoerig in op de woonlastensturing.

De stand van zaken

Een aantal trends die door de woningcorporatie momenteel worden ervaren op een rijtje:

  • 25% minder verkoop van (huur)woningen
    De vraag is te laag, hoe raar dat ook klinkt. Mede vanwege de volgende reden
  • meer inschrijvingen door starters en jongelui
    Ze durven momenteel niet te kopen. Onzekerheid over baan, relatie en dat soort zekerheden. Het verkrijgen van een hypotheek is daarnaast moeilijker geworden waardoor deze groep voor huren kiest.
  • Gebrek aan doorstroming
    De meeste huurders willen of kunnen niet kopen en blijven zitten waar ze zitten

Verkopen van huurwoningen

Om woningen toch verkocht te krijgen, na de exploitatieperiode van 50 jaar, maken woningcorporaties steeds vaker gebruik van manieren om het voor de koper (meestal de huurder) zo aantrekkelijk mogelijk te maken. De koopgarantregeling is daar de bekendste van. Recentelijk nog aangevallen door de NVM omdat het de markt zou verpesten. Interessant om te weten is dat Beter Wonen geen woningen verkoopt met terugkoopregeling. Zij zijn van mening dat het korte termijn beleid is, menig corporatie kan (zal?) in de toekomst in de problemen gaan komen met hun cashflow door deze mogelijkheid veelvuldig aan te bieden.

Verkoop met behoud van onderhoud

Waar wel voordeel uit behaald kan worden, voor zowel de koper als de corporatie is het mee verkopen van onderhoud aan de woning. De koper wordt ontzorgd op het gebied van het onderhoud van de te kopen woning. Voor de corporatie is er voordeel op het vlak van schaalgrootte (bij het bedingen van een goede prijs bij bijvoorbeeld de schilder) maar zeker ook het ‘wooncomfort’ van de wijk of omgeving. Door het goede onderhoud van alle woningen krijgt de buurt een beter aanzien, in vergelijking tot een wijk met her en der verloederde woningen waar geen onderhoud aan is gepleegd.

Wonen, zorg, welzijn en educatie

In mijn eerste zin gaf ik al aan dat het beeld van woningcorporaties vaak negatief is. Winst, stenen en onverschilligheid zou de kern zijn bij woningcorporaties. Dat kan ook anders. Wil je als corporatie de buurt leefbaar houden dan kan je daar direct en indirect aan bijdragen door een breder scala in te zetten bij het beheer van de portefeuille. Middels samenwerking met zorginstellingen, scholen en maatschappelijke organisaties ondersteun je elkaar wat tot een beter resultaat leidt. Dat die aanpak werkt is in Almelo al bewezen.

Wordt vervolgd

Tot zover de inleiding en situatie van de woningcorporatie Beter Wonen in Almelo. In deel 2 wordt de woonlastensturing besproken. Een manier waarmee Beter Wonen op structurele wijze zich het lot van de ‘klanten’ aantrekt en pro-actief ondersteuning geeft op maatschappelijk vlak.

The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft. Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.

Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)

Geef een reactie

Google+