Het volgende artikel kwam ik tegen (via twitter) op beursbox. Een website over belastingen enzovoorts, iets waar ik me dus niet mee bezig houd. Echter, de insteek van dit artikel is interessant. Het zal mij benieuwen hoe jullie hier naar kijken en wat jullie er van vinden.
Geschreven door Tom Lassing (17 feb, 08:09)
Wie naar een grafiek met de huizenprijzen sinds 1988 kijkt, kan zien dat de stijging in Amerika in het niet valt bij de stijging van de huizenprijzen in Nederland. We hebben allemaal gezien hoe keihard de Amerikaanse huizenmarkt in elkaar is geklapt. Gezien de enorm dure huizen in Nederland, moeten we niet gek staan te kijken als ook hier de prijzen fors dalen.
Als de prijzen 33% dalen in Nederland, dan zitten we op het niveau van België. Als we in Nederland 50% in waarde dalen, zitten we op het niveau van Duitsland…
Nu kunnen er natuurlijk redenen zijn dat huizen in Nederland duurder moeten zijn… Denk aan tekorten of de geboden kwaliteit, maar de verschillen zijn wel erg groot.
De voornaamste reden van de hogere prijzen in Nederland is niet omdat huizen hier beter of groter zijn. Ook niet omdat tuinen groter zijn. Ook de kwaliteit is niet hoger dan in de omringende landen. De enige reden dat Nederlanders meer betalen, is omdat ze een deel van de hypotheekrente terug krijgen. Nederland was dus in staat om 30 tot 40% meer te lenen en een huizenmarkt ‘weet’ dan wel wat te doen. Dat is namelijk gewoon de prijzen met dat niveau omhoog brengen.
Waarom rijden zowel Duitsers als Belgen met mooiere auto’s? Simpel! Ze hebben door lagere hypotheken privé meer geld om uit te geven en hun regeringen hebben meer geld om de belastingen op voertuigen lager te houden. De Nederlandse regering geeft immers de miljarden uit aan compensatie voor huizenbezitters met een (te hoge) hypotheek.
Heel veel Nederlanders hebben een probleem. Hun huis is in feite 30% te duur. Zodra logischerwijze de lucht er een keer uit gaat, rest een hoge hypotheek en uiteindelijk voor velen een restschuld.
Dat hangt de huizenbezittende Nederlander dus massaal boven het hoofd. Dat terwijl iedereen ook weet dat er bijgespaard moet worden voor het pensioen.
Het is dus wel duidelijk dat Nederland over een jaar of twintig een serieus probleem heeft.
Er is misschien nog één lichtpuntje… De babyboomers gaan over twintig jaar massaal hemelen. Hoeveel geld gaan die naar de volgende generatie overdragen? Gaan die wel wat overdragen, of hebben juist de babyboomers de grote hypotheken en zadelen ze dus in feite hun nageslacht met een extra probleem op?
Het bovenstaande mag dan misschien erg simplistisch gesteld zijn, maar zit hier ergens toch een kern van waarheid? Jullie reacties zijn welkom!
bron: BeursBox
Laatste berichten van Han Tuttel (toon alles)
- Hoe technologie en automatisering de toekomst van de makelaardij gaat veranderen - 23 juni 2018
- De Call to Action wordt niet optimaal benut - 20 november 2017
- Marketing Pitches – Genomineerden Vastgoed Woningmakelaar van het Jaar 2017 - 10 november 2017
Mijn ervaringen zijn anders. Huis met een klein plusje verkocht in november. Nieuw huis gekocht, flink onderhandeld en toch een blije koper en verkoper.
Ik denk dat het een kwestie is van reeel zijn. Wij wisten dat we niet de prijzen van 2008 zouden krijgen, maar om nou te zeggen dat de boel spontaan volledig in elkaar klapt, daar ben ik het niet mee eens.
Daar waar luxe in, aan en om woningen in vroeger tijden tot een secundaire behoefte behoorde is dat door ons aller hoog wensenpakket veelal verworden tot een primaire behoefte. De levensstandaard is veranderd. Wij willen mooier, groter, meer extra’s, meer bijzonderheden enz enz en zijn dat gaan zien en voelen als standaard. Als iedereen beseft dat ook al is het minder, we nog gelukkig kunnen zijn en ons geluk niet altijd moeten ontlenen aan wat anderen hebben…dan kijkt men heel anders de wereld in. Wij wilden luxe en staken ons in torenhoge schulden, namen ook het risico dat veelal op twee inkomens te doen. Niemand die dat verplichtte…. Een vorm van massa-hysterie waarbij de (on)bewuste angst om er anders niet bij te horen men toch die veel te dure woning deed kopen en er voor lief genomen werd dat de hoge hypotheek ooit eens terug betaald moet worden. Misschien is het goed om met zijn allen niet in massa-hysterie te geraken over of en hoeveel het nog naar beneden kan qua woningprijs, maar ons te focussen op hoe het anders kan, anders moet, schouders eronder en te beseffen dat…een mens lijdt dikwijls het meest door het lijden dat hij vreest. Bij iets minder vrees zou ik zeggen….kom maar op met die toekomst ! Een woningmarkt valt en staat weer op, net als dat jij leerde lopen. Oke, ietwat simplistisch voorgeschoteld maar met die insteek wordt de dag van morgen vast zonniger en hopelijk zelfs in de categorie ‘massahysterie’.
Ik lees veel over de huizenbubbel, goed de prijzen zijn flink naar boven gegaan sinds de gulden omgeruild werd voor de euro.
Maar is alles niet veel duurder geworden?
Ik was laatst bij de bakker 1 brood voor 2,5 euro omgerekend 5,5 gulden
1 liter benzine 1,65 euro = 3,63 gulden
1 glas bier 2 euro = 4,4 gulden
1 bakje kibbeling 5 euro = 11 gulden
en zo kunnen we nog ff doorgaan.
Wanneer gaan die prijzen omlaag door al die bubbels?
Het leven wordt gewoon steeds duurder.
gr frank
De hypotheekrenteaftrek bestaat al meer dan 100 jaar, en pas de laatste 15 jaar is er een probleem met de huizenprijzen. dit kan niet alleen aan de hypotheekrenteafrek liggen. tot halverwege de jaren 90 van de vorige eeuw waren banken terughoudend met het verstrekken van aflossingsvrije leningen. en kon men het inkomen van de partner niet geheel meerekenen (50%), de wijziging in het acceptatiebeleid van de banken in combinatie met historisch lage rentes heeft de prijzenbubbel doen ontstaan. Het is goed dat de banken weer wat voorzichtiger zijn geworden. stel je eens voor dat de rente over 5 jaar met 7% is gestegen tot 12%….., niet onrealistisch, kijk maar naar de rentehistorie tussen 1979 en 1991, van 8 naar 14 terug naar 6 en weer naar 14% binnen 12 jaar. Er staat ons dus nog wat te wachten…….
Beste meneer Tuttel,
In u stuk staan veel meningen gesuggereerd. Maar wie geeft mij de garantie dat deze meningen ook daadwerkelijk op waarheid berusten?
Ik hoor graag van u.
Met vriendelijke groet,
Bart Spanjersberg
Beste Bart – de meningen/beweringen uit het artikel zijn afkomstig van de schrijver, Tom Lassing.
Ik trof het artikel ruim een jaar geleden aan op beursbox en vond het de moeite waard om te delen met de lezers van dit blog.
Het is wel interessant om er een jaar later en analyse op los te laten – dat is echter iets dat boven mijn eigen pet gaat.
Mocht iemand zich geroepen voelen om daar iets mee te doen, graag!
Er zijn naast de hypotheekrenteaftrek veel maatregelen getroffen om de Nederlandse huizenprijs op te drijven, denk aan tophypotheek en aflossingsvrij, constructies die in belgie bijvoorbeeld niet zijn toegestaan. Dit in combinatie met de ongunstigere demografische situatie in Nederland hou ik mijn hard vast omtrend de huizenprijs.
Goed artikel dit.
Er zit wel een kern van waarheid in dit verhaal, maar het is ook naïef. De hypotheekrenteaftrek zorgt zeker voor een verhoging van de prijzen. Het werkt dan ook niet – mensen blijven grosso modo evenveel betalen voor hetzelfde huis, maar de oude eigenaar verdient er meer aan op kosten van de belastingbetaler. Rustig afbouwen is dan ook verstandig.
Maar zolang de aftrek bestaat, is het ook reëel dat de huizenprijzen hoger liggen, dus is er niets aan de hand ten opzichte van België en Duitsland.
Daar komt nog bij dat Nederland een heel ander land is dan België en Duitsland. Veel welvarender dan grote delen van België en veel dichter bevolkt dan Duitsland. Sterker nog: we wonen in het dichtstbevolkte land van Europa. Dat heeft enorme consequenties voor de huizenprijzen, omdat grond bijzonder schaars is hier. Zet dat af tegen de trend dat er snel meer huishoudens komen, doordat er meer eenspersoonshuishoudens komen – daarin lopen we ook ‘voor’ op onze buren én dat de bouw van nieuwbouwwoningen achterblijf. Dan is het ineens logisch dat de huizenprijzen nog jarenlang stabiel hoog zullen blijven. En dat beeld wordt bevestigd door de bijzonder kleine correctie in deze economisch zeer zware tijden. 30% eraf? Ik geloof er niets van.
Waarom wordt er steeds met het argument van de groei van eenpersoonshuishoudens geschermd? Dit zou een prijsopdrijvend effect hebben op de huizenprijs.
Wellicht is het goed te bedenken dat een eenpitter ook zijn hypotheek in z’n eentje moet opbrengen en dat nodigt niet uit tot een torenhoge hypotheek. In elk geval is het een uitermate zwakke redenering dat dit in het algemeen de huizenprijs zal opdrijven. Waarschijnlijker lijkt het dat als de prijs al stabiel blijft, er meer vraag komt naar betaalbare woningen voor alleenstaanden.
Bedankt voor je input Jeroen! Het is een absoluut gegeven dat er te weinig aandacht was en is in de bouw voor goede/geschikte huisvesting voor alleenstaanden.
Langzaam komt daar nu meer aandacht voor, mede vanwege de vergrijzing.
De markt past zich te traag aan aan de veranderende leefomstandigheden van tegenwoordig.
Natuurlijk kunnen alleenstaanden niet een heel duur huis kopen, maar zij drijven wel degelijk de prijs op van de voor hen nog net betaalbare woningen, en daarmee ook indirect de prijs van het segment daarboven.
Ik lees weinig nieuws. Dit is precies de reden waarom de hypotheekaftrek geleidelijk moet worden afgebouwd.
Ik ben trouwens wel benieuwd hoe de gemiddelde huurprijs in NL zich verhoudt tot die in bijv. Duitsland. Veel mensen maken bij het kopen van een huis een afweging tussen kopen of huren. Als de huren hoog zijn, zullen de huizenprijzen dat patroon volgen. Of zoiets.
Dat Duitsers in mooiere auto’s rijden moet je trouwens met een korreltje zout nemen: die Mercedessen zien er toch niet uit?
Het gaat er uiteindelijk om wat de klant wil betalen. Wat zijn beweegredenen zijn is niet zo relevant. Zolang als er geen structurele wijzigingen in ons fiscaal stelsel wijzigen verandert er niets.
Denk dat je ook naar andere zaken moet kijken dan alleen naar woningen en verder hebben wij in Nederland niet één woningmarkt maar zeer verschillende markten. Hier in ’t Gooi kost een normale eengezinswoning minimaal € 3 ton terwijl die op minder dan 10 km afstand in Almere minder dan 2 ton kost. En toch worden ze hier verkocht voor 3 ton terwijl iedereen weet dat ze over het water gewoon voor 2 ton te koop zijn.
Marktwerking dus en wellicht ook ingegeven doordat de overheid niet genoeg gebouwd heeft. Heeft de overheid ook niet baat bij hoge koopsommen? Meer overdrachtsbelasting bijvoorbeeld!
Heel Onroerend Goed Nederland steekt graag het hoofd in de grond, reden dat de prijzen in de landen om ons heen relistisch geprijsd zijn.
Grafieken kun je beinvloeden de werkelijk is hard.
Overigens de prijzen van brood zijn o.a. in Duitsland ook niet zo hoog geprijsd dan in Nederland.
Maar de tijd zal het leren…….
Het lijkt nu net alsof ik bepaal wat iets waard is vandaag de dag, was dat maar waar dan konden we het af zonder NWWI. De waarde is wat er voor betaald wordt, nu. Op basis waarvan kan je over twisten, wellicht dat er een stuk emotioneel of subsidie in zit, maar het blijft de waarde.
Ik denk dat de waarde met subsidie tot stand is gekomen, maar dat we deze wel kunnen handhaven met ons huidige inkomensniveau. Voor woningen met een beperkende bijzonderheid zal de waarde wel iets afnemen omdat die wellicht alleen verkocht werden omdat er niets beters was. Met meer concurrentie in de markt is de druk op die woningen zo goed als weg. Het eerste moment dat de babyboomers wegvallen neemt de druk op de markt af en zal de prijs ook onder druk komen te staan. Als we de hypotheekrente afschaffen dan komt er een correctie, dat is zeker. De grootte van die correctie hangt weer af van de omstandigheden en criteria waaronder onze goden in Den Haag deze er doorheen drukken.
De belasting aftrek in Nederland is een “verkapte subsidie”, welke je nergens tegenkomt in de Europese Unie.
Mede een reden dat de prijzen zijn doorgeschoten in Nederland in vergelijk met landen om ons heen.
De bestaande koopwoningen zijn ca. 20% te hoog in vraagprijs.
Het is altijd lastig om te spreken over markt en prijzen in het algemeen, zo niet onmogelijk. Daar blijf ik mij over verbazen. Ik werk in Amsterdam en daar is de waarde, druk, inkomensniveau, woningvoorraad, kortom alles wat van invloed is op een markt anders als in Oost Groningen.
Klikt heel plausibel. Als je 100 euro wilt lenen om iets te kopen en je weet van ter voren dat je 20 euro terugkrijgt, dan kun je dus 120 euro lenen om uit te geven. als de aanbieder dat ook weet dan stijgt de prijs: “marktwerking voor dummy’s”.
Het is maar hoe je het bekijkt. Hypotheekrenteaftrek; lastenverlaging of budgetverhoging?
Misschien een luchtbel, maar ik zie voor als nog geen reden waarom die zou moeten knappen (tenzij de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft natuurlijk). Het is een werkend systeem. Of het een goed systeem is, is een andere discussie.
je bepaalt toch zelf of wel of niet die (te)hoge prijs voor de woning wilt betalen?
klopt natuurlijk! maar door je ‘budgetverhoging’ (hypotheekrenteaftrek) ben je eerder bereid om meer te betalen voor je droomhuis. slimme verkopers spelen hier natuurlijk handig op in,
Als vekoper ben ik natuurlijk heel blij dat iemand meer wil betalen.
Om de hypotheek rond te krijgen moet de woning wel getaxeerd worden. Op basis van die taxatie krijg je wel of geen hypotheek. Als je dus te duur koopt en de taxatie valt tegen, krijg je toch geen hypotheek? Of zie ik dat verkeerd?
Als koper ben je zelf verantwoordelijk voor je besluit.
de taxaties zijn toch gebaseerd op die zelfde Nederlandse markt? de taxaties zijn toch gewoon meegestegen?
natuurlijk beslis je zelf of je een koopt of te duur vindt. maar als je budget hoger is dan kun je toch gewoon meer uitgegeven en dus een duurdere woning kopen?
De reden, dat de huizenprijzen hoog zijn in Nederland t,a,v, landen on ons heen is gelegen in het fei dat, in begin 2002 koste bijvoorbeeld een woning 100.000 NLG medio 2002 kste diezelfde woning 100.000 EURO en alle toezichthouders ondernamen niets.
Daar zit het probleem, dat is moeilijk om dit nog te corrigeren!
Zie ik niet terug in de grafieken, House. Dat geld misschien voor een brood o.i.d. maar niet voor de woningmarkt. Die prijsstijging is al ingezet lang voordat Zalm ons de Euro verkocht.
Zucht. Ja hoor de euro heeft het gedaan. Kunnen we eindelijk eens stoppen met dat broodje aap-verhaal?
Dit is aantoonbaar onjuist. Ik heb zelf een huis gekocht vlak voor de euro werd ingevoerd. Kostte toen omgerekend 250.000 euro. Negen jaar later is datzelfde huis nu rond de 300.000 euro waard, misschien iets meer. En dit is in Amsterdam, zij het niet binnen de ring. Het is dan niet vol te houden dat de euro iets serieus heeft gedaan met de huizenprijzen. En ook uit de statistieken is geen enkel euro-effect af te leiden.
Het euro-effect is wel reëel, maar veel minder dan algemeen wordt aangenomen. Om de een of andere reden hebben mensen namelijk – en dit is aangetoond met onderzoek, maar ik vind de link niet meer – de europrijzen mentaal vergelijken met prijzen van 10 jaar voor de invoering. Dus 10 jaar inflatie wordt genegeerd, dat scheelt.
vorig jaar een huis gekocht, de vorige bewoners hadden in 2001, fl 160000 betaald, = eur 75000, mijn aankoopprijs in 2010: eur 118000, beste House, de praktijk is dus anders.