De waarheid over de Open Huizen Dag

Open Huizen DagMooi weer, minstens 47.000 woningen met open deuren. Dat is toch de ideale combinatie voor een Open Huizen Dag?

Veel makelaars laten dan ook massaal weten dat het een succes was. Maar was het dat ook…?

Cijfertjes

Als er iets is wat cijfers laten zien is dat je er flink mee kan spelen. Volgens de NVM deden er 47.000 woningen mee aan de Open Huizen Dag. Ik neem aan dat dat alleen bij NVM makelaars betreft.

Volgens het persbericht van de NVM waren er maar liefst 125.000 bezoekers afgelopen zaterdag. Dat zijn, gemiddeld, 2.66 bezoekers per woning.

Al sinds het begin van het ‘Open Huis’, 11 jaar geleden, weten we dat een persoon of gezin 3.1 verschillende woningen bezoekt. Denk maar even na, hoeveel woningen kan/ga jij bezichtigen in een tijdsvak van 4 uur? Inclusief reistijd, zoeken, bezichtigen, hapje eten is dat niet meer dan drie. Overigens, uit onderzoek van onder andere ERA blijkt hetzelfde.

Een van de doelen van een Open Huizen Dag is dat je als kijker/zoeker makkelijk meerdere huizen op dezelfde dag kan gaan bekijken. Of is de NVM dat even vergeten?

Voor de volledigheid, er zijn ook woningen die 0 bezoekers krijgen en die worden wel meegeteld met de 2,66 bezoekers gemiddeld van hierboven. Hens het verschil met de 3 bezoekers per woning.

Addertje

Maar let op! Indien zoekers gemiddeld 3.1 bezoeken afleggen met 47.000 participerende woningen, dan waren er helemaal geen 125.000 bezoekers zoals de NVM roept.
Het juiste aantal bezoekers is: (47.000 x 2.66) / 3 = 41.673
Er zit nogal een verschil tussen bezoekERS en bezoekEN.

Dat verklaart ook waarom vele consumenten klagen over 0 bezoekers

Denkfout

Zit de denkfout nu bij de NVM, die alles graag zo positief weergeeft, of bij De Scherpe Pen, die het soms te simpel wil zien…

Onderzoek vergt tijd

Dan nog iets. Hoe kan het dat de cijfers over het zogenoemde succes van de Open Huizen Dag al op dezelfde dag bekend zijn? De NVM heeft geen structureel onderzoek gehouden bij alle deelnemende verkopers, enkel een bliksemenquête. Hoe lang duurt het voordat consumenten reageren op een gedegen onderzoek of enquête? Meer dan 3 uurtjes in ieder geval! Zelfs Maurice de Hond zou jaloers zijn op deze snelle responstijd.

Het verzamelen van betrouwbare gegevens duurt minstens een paar dagen. Ik kijk dus al uit naar de correctie van de NVM over het succes van de Open Huizen Dag!

Niet NVM

Hoe moet het nou met de rest van de informatie? Er waren meerdere niet-NVM makelaars die ook gebruik maakten van de aandacht die de NVM aan de Open Huizen Dag heeft gegeven. De resultaten van hen wordt hier niet meegenomen. De NVM doet net alsof zij voor de volledige makelaardij spreken, maar dat is volstrekt onmogelijk.

Nee, laat de cijfers van de NVM over de Open Huizen Dag maar even mooi links liggen en doe je eigen onderzoek! Jij had de tips (zie nummer 3!) over een succesvolle Open Huis natuurlijk gelezen en geïmplementeerd, zodat je al snel weet hoeveel bezoekers en bezoeken jouw deelnemende woningen hebben gehad. Bepaal mooi zelf maar of het voor jouw klanten een succes was, of niet.

The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft. Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.

25 Reacties

  1. N.a.v. de Open Huizen Dag ons resultaat tot op heden:

    Er deden mee 24 particuliere verkopers en 4 uitpondprojecten, in totaal 125 bezoekers (gem. 4,46).

    Hoogste aantal bezichtigingen: 11
    Twee woningen zonder kijkers.

    2 verkocht
    1 lopende bieding
    4 2e bezichtigingen

    Overall kijken we tevreden terug.

    reageren
  2. Ik heb meegedaan als verkopende partij.

    In het artikel van de heer Tuttel wordt uitgegaan van 3,1 bezoekers per woning. Ik begrijp dat je in een rekenvoorbeeld ergens vanuit moet gaan.
    Maar ik had er 7! Dus misschien zijn de cijfers van NVM niet zo slecht.

    Had nooit gedacht dat ik dat van de NVM-jokkebrokjes zou zeggen.

    reageren
    • Wat fijn dat jullie 7 bezoekers hebben gehad!

      Nou heb ik ook vernomen dat er veel bezoekers waren die al wel aan het kijken waren, maar nog niet wilden kopen. Voornamelijk omdat hun eigen huis nog in de verkoop staat.

      Hoe was dat bij jullie?

      In ieder geval wens ik je veel succes met verkoop van jullie woning!

      reageren
  3. Ik vind dat de 1e 2 alinea’s van Martijn P. de kern van het verhaal goed weergeven. Laten we eerlijk zijn afgelopen jaren werd toch altijd de nadruk gelegd op het kleine positieve deel van een persbericht (hoe begrijpelijk ook). Tegenwoordig hoef je de consument echt niks meer wijs te maken, die heeft dat gewoon door.

    reageren
    • Eerlijkheid duurt het langst (of niet dan!)

      reageren
  4. Eigenlijk is het heel eenvoudig. Iedereen twijfelt aan de betrouwbaarheid van berichten die de NVM de wereld instuurt. In vrijwel alle gevallen worden deze berichten positiever gebracht dan ze in werkelijkheid zijn.

    Mijn inziens neemt het wantrouwen hierdoor alleen maar verder toe. Zeker in deze tijd waarbij iedereen zo langzamerhand wel beseft dat het feest definitief voorbij is en dat de rekening van de afgelopen jaren nog betaald zal moeten worden…

    Het zal ongetwijfeld een no-go area zijn voor een belangenvereniging als de NVM maar het zou verstandig zijn om de aandacht te verleggen van verkopende partij naar de kopende partij.

    Het irriteert mij als potentieel huizenkoper mateloos dat de NVM er alles aan doet om kopers aan te zetten tot aankoop van een huis, ten koste van alles. De NVM kan punten scoren door potentiële huizenkopers juist te waarschuwen voor de risico’s die aanschaf in deze tijd met zich meebrengt.

    Veel woningen zijn onverkoopbaar omdat eigenaren niet ‘kunnen’ zakken. Deze mensen hebben pech en zullen de rekening uiteindelijk gepresenteerd krijgen.

    Verleg de aandacht naar de koperspartij en vertel niets anders dan de waarheid. Alleen dan zal de NVM weer serieus genomen worden. Voor nu wordt deze partij veelal gezien als een liegende boevenbende die de afgelopen jaren veel te makkelijk enorm veel geld verdiend heeft en er alles aan doet om in deze trip te blijven hangen…

    De woningmarkt gaat normaliseren, dat is een wiskundige zekerheid!

    reageren
  5. Ook ik sta kritisch tegenover de cijfers van de NVM. Ze komen in ieder geval niet overeen met onze ervaring. Bij ons deden er ongeveer 60 woningen mee. Zoals al eerder aangegeven door Jolanda, zijn de uiteindelijk verkochte woningen bepalend voor het succes. Bij ons slechts één bieding op het moment en een tweetal vervolg afspraken.

    Al onze deelnemers hebben vragenlijsten ontvangen om die te laten invullen door de mensen die zijn komen kijken. Op deze lijst staan een aantal vragen over hun situatie (eigen huis, huur, reeds verkocht etc. etc.) en daaruit blijkt dat het merendeel van de kijkers nog een woning te verkopen heeft. Tevens hebben we alle bezoekers nagebeld en bijna niemand is alsnog concreet geworden.

    Ook hebben we de verkopers de vraag gesteld of ze op bais van hun inschatting een vervolg verwachten nav de bezichtigingen. De meeste mensen gaven al aan geen vervolg te verwachten op basis van hun eigen inschatting.

    Een deel van de verkopers geeft ook aan de OHD niet echt zinvol te vinden, maar geen enkele kans op verkoop wil missen.

    reageren
  6. Han,
    Wat is in vredesnaam je doel met dit soort blogs? Wie of wat help je ermee?
    Theo

    reageren
    • Theo, dank je voor je kritische noot.
      Je hebt me, samen met Timo (hieronder) wel even doen nadenken.
      Wat is mijn ‘doel’ hiermee…

      Eigenlijk heb ik niet een specifiek doel wat ik met dit bericht wens te bereiken. Dat zou een utopie zijn.

      Timo heeft bijvoorbeeld helemaal gelijk dat de cijfers, ongeacht welke, niet belangrijk zijn. Het gaat om de impuls die het geeft aan koop en verkoop.

      Toen bedacht ik me dat het imago van de makelaardij in zijn geheel niet best is. Los van het lage aantal transacties.
      Wanneer dan de NVM, een grote en belangrijke speler op de een of andere wijze (bewust/onbewust) een voorstelling geeft die verdraaid is, danwel verkeerd opgevat kan worden, vind ik dat kwalijk.

      Met het bericht wil ik dat dus wel duidelijk maken. Het klakkeloos achter de cijfers van de NVM aanlopen is niet altijd even verstandig.

      Ik hoop dat dat op zijn minst gelukt is. Gezien de discussie leeft het wel. Is dat niet waar bloggen toe moet leiden? Discussie?

      reageren
  7. Ik kan me vaak vinden in je mening, maar ik snap eerlijk gezegd niet waar je naar toe wilt met deze blog en sluit me ook aan bij bijvoorbeeld Pim en Esther.

    De NVM schrijft dat er na het houden van een bliksemenquête 125.000 bezoekers zijn geweest, dat dit gemiddeld 2,7 bezoeken zijn geweest per woning (tegenover 3,5 in maart jl.) en dat 1 op 4,5 huizen geen bezoek hebben gehad. Ik kan het verkeerd hebben, maar hier maakt de NVM zelf volgens mij ook al het onderscheid tussen de termen bezoekers en bezoeken: 2 bezoekers leggen samen 1 bezoek af.

    Wat ik zo heb gehoord uit ’t veld en zelf bij ons heb waargenomen, komt dit toch echt akelig dichtbij de waarheid. Ons kantoor had 59 deelnemers en op een paar ‘tienden’ na, zijn dit ook onze resultaatcijfers. Het enige punt is dat mensen naar meerdere huizen en je dus niet kan spreken over unieke bezoekers;)

    Deze cijfers zijn leuk, maar het gaat uiteindelijk om het aantal huizen wat verkocht worden. Laten we daar maar hard mee aan de slag gaan als makelaar, i.p.v. te praten over dit soort cijfers!

    reageren
  8. Het lijkt er wel een beetje op alsof alles wat de NVM doet niet goed kan zijn vanuit De Scherpe Pen bekeken. Ik vind het een beetje gezocht. De NVM geeft de cijfers en de media vertaalt dit soms ook naar eigen inzicht, dus wie zit er dan fout? 125000 bezichtigingen op 47000 woningen (NVM) is niet slecht. Wij doen al 10 jaar lang 2 x per jaar open huis en iedere keer (dus ook in de jaren voor de recessie) zijn er huizen waar geen kijkers komen. Dat zal ook altijd zo blijven. Deze keer waren we heel tevreden, zeker gezien de marktomstandigheden: 69 bezichtigingen (45 kijkers) op 24 woningen. 1 verkocht en 3 aanvragen voor 2e bezichtiging. 2 kijkers waren juist op het open huis voro een 2e keer. Ik ben dus ondanks alle cijfertjes-commotie gewoon positief!

    reageren
    • Hoi Sierd,

      Ik begrijp en waardeer je opmerking. Recentelijk zijn er inderdaad 3 berichten geweest waarin de NVM negatief naar voren kwam.

      Dat is echter niet bewust! Ik heb niets tegen de NVM.
      Wel vind ik het onacceptabel dat een belangrijke en grote club als de NVM dit soort blunders maakt.

      125.000 bezoeken is niet slecht. Het gaat er ook niet om of de Open Huizen Dag wel of geen succes was. Wanneer de NVM de juiste cijfers of bewoordingen had gebruikt was er geen vuiltje aan de lucht geweest.

      Jammer dat het verkeerde woordgebruik of foutieve cijfers geven structureel blijkt te zien, gezien de 3 recente berichten waarin de NVM door de mangel wordt gehaald. Het had ook voorkomen kunnen worden door iets preciezer te zijn in de communicatie.

      Ik gun jou en je klanten een succesvolle verkoop, met of zonder de Open Huizen Dag.

      reageren
      • Je hebt gelijk dat de bewoording wat beter gekozen kan worden. Er moet niet een verkeerd beeld afgegeven worden. Groet, Sierd

        reageren
  9. Beste Han,

    Ik heb je blog over de NVM Open Huizen Dag gelezen en wil toch graag wat nuance aanbrengen.

    In het persbericht van de NVM wordt gesproken over de Open Huizen Dag van de NVM. Het is dus evident dat de getelde woningen, alleen woningen van NVM makelaars zijn.

    De berekening van de 41.673 bezoekers is gebaseerd op een aanname. In je blog schrijf je dat dit het “juiste” aantal is en dat durf ik te betwijfelen.
    Afgelopen zaterdag hebben we de werkelijke cijfers gezien. Wij hebben van onze deelnemende verkopers uiterlijk om half vier zaterdagmiddag de bezoekersaantallen doorgekregen. Bijvoorbeeld werd in ons woningaanbod 1 woning door 17 bezoekers bezocht. 11 van deze mensen zijn niet geweest bij één van onze andere objecten. Het kan natuurlijk wel zijn dat ze bij woningen van collega’s zijn geweest.

    De NVM spreekt ook van een bliksem enquete. Wij hebben voor half vijf het aantal bezoekers en het aantal deelnemende panden middels een sms verzonden. Het zou naïef zijn om te verwachten dat alle 47.000 deelnemers zaterdagmiddag bij de NVM hebben aangegeven hoeveel bezoekers er zijn geweest.
    De formulering “In totaal trok de dag ruim 125.000 bezoekers” is inderdaad niet gelukkig gekozen. Veel van deze mensen zijn natuurlijk bij meerdere woningen geweest. Het was duidelijker geweest als er werd gezegd dat de deelnemende panden 125.000 bezoeken hebben gehad. Dat ben ik helemaal met je eens.

    Overigens heb ik een aantal bezoekers bij 4 objecten in mijn portefeuille gezien en die zijn ook bij woningen van andere makelaars geweest. De reisttijd is veelal gepland voor 11:00 uur en de reistijd in het kleine Culemborg is te verwaarlozen. Over het algemeen duren de bezoeken ook niet zo lang als een reguliere bezichtiging.

    Nergens in het persbericht wordt het beeld gewekt dat de NVM spreekt namens de gehele makelaardij. Het gaat in het persbericht ook niet over een Open Huizen Dag, maar over de NVM Open Huizen Dag.

    Ik vind het goed dat de NVM zo snel met een eerste beeld komt.

    reageren
    • Bedankt voor je nuances en aanvullingen Pim!

      Dat er verschillen zijn per locatie, makelaar en woning is vanzelfsprekend. Eigenlijk is het ook van de zotte om een landelijk gemiddelde te nemen… (maar dat is een andere discussie).

      Dat er snel informatie over het verloop van de Open Huizen Dag wordt gegeven juich ook ik toe. Alleen is het erg slordig van een grote en belangrijke club als de NVM om bezoeken met bezoekers te verwarren.

      Overigens, weet jij hoeveel makelaars mee hebben gewerkt aan de bliksemenquête middels het versturen van een SMSje?

      reageren
      • We hebben volgens mij allemaal een verzoek gehad om te sms-en, maar ik weet eerlijk gezegd niet hoeveel makelaars hun resultaten hebben doorgegeven.

        reageren
  10. Mensen laten we gewoon over een week vragen of er ook huizen verkocht zijn. Dan weten we concreet wat de resultaten zijn.

    reageren
  11. Ik vraag me af wat er nu discutabeler is? Is dat de indicatie die de NVM afgeeft, of het “onderzoek” en “ERA-onderzoek” dat ten grondslag ligt aan het gemiddelde van 3.1 bezoeker die je aanhaalt? Deze deponeer je dan wel vrij stellig.
    Ik ben geen voorstander van statistiek en zeker niet als deze op een interpretabele wijze wordt uitgewerkt.

    reageren
  12. 40.000 of 125.000 is een belangrijk verschil.
    40.000 woningzoekers op een zaterdag bij de weg krijgen is al een prima resultaat. 125.000 is ongeloofwaardig en pijnlijk voor de verkopers die geen bezoek kregen.

    Jammer dat de NVM zijn huiswerk zo slecht doet.
    Mark Twain zei ooit , There are lies, damned lies and there are statistics’….

    reageren
  13. Hé, waarom moet er nu weer zo’n verhaal staan met een negatieve inslag?

    We hebben met alle collega’s van ons kantoor zelf ook meegedraaid op de OHD afgelopen zaterdag op de projecten die we in verkoop hebben en elk project is druk bezocht.

    Ook van de inmiddels gesproken particuliere verkopers hebben we positieve reacties! Aantallen? 6, 10, 9, 11, 4, 7; nog niet iedereen gesproken, maar wat ons betreft een goede aanloop.

    Met al het negatieve nieuws van de afgelopen maanden komt de NVM met een voorlopige indicatie. Zo is het aangegeven. Daar is niets mis mee.

    Wij gaan in elk geval deze week actief aan de slag met het benaderen van de gegadigden die afgelopen zaterdag één van onze woningen en/of projecten heeft bezocht. Voor een aantal woningen staan al 2e bezichtigingen gepland, nu mét een aankopende makelaar.

    reageren
    • Esther, ik twijfel er niet aan dat de OHR een succes kan zijn voor individuele verkopers.

      Maar ik vind het wel erg storend en slecht dat er cijfers gegeven worden die simpelweg niet kloppen.

      De schade die dat het imago van de makelaar aandoet is vele malen groter dan proberen alles positiever te laten lijken dan het is.

      Fijn om te horen dat jullie (klanten) in elk geval wel een succesvolle dag hebben gehad!

      reageren
  14. Het aantal bezoekers kan ook zijn “2 per bezoek” dus b.v. een echtpaar. Bij ons (geen NVM-kantoor) hebben 5 woningen meegedaan aan de open-huizen-route en zijn 2 woningen bezocht door ieder 1 echtpaar, dus 2 bezoeken en 4 bezoekers!

    reageren
    • Caroline, je noemt hier een belangrijk punt.

      Aangezien de woning maar aan 1 ‘partij’ verkocht kan worden tellen we die als 1. Dus een man+vrouw, 2 partners, gezin, of single tellen allemaal als 1 bezoek en 1 bezoeker.

      reageren
  15. Als ik naar onze resultaten kijk, dan zijn wij tevreden. We hebben per woning gemiddeld 3 kijkers gehad (van de 12 deelnemers was er 1 zonder kijkers) en een aantal afspraken voor deze week voor een 2e keer. Vlak voor de Open Huizen Route verkochten wij 2 woningen die zouden deelnemen en op dit moment lopen er 2 onderhandelingen n.a.v. een bezoek afgelopen zaterdag. Wij kijken vooralsnog dus positief terug op deze zaterdag.

    reageren

Geef een reactie

Google+