Verdwijnt de taxateur?Zo tegen het einde van het jaar zie je veel lijstjes en voorspellingen. Ik had al gezegd dat ik daar dit jaar niets mee doe, het lijstje van vorig jaar is nog actueel. Toch gooi ik er een extra voorspelling tegenaan. Gewoon met de deur in huis vallen.

De taxateur verdwijnt

Of zal op z’n minst een hele andere invulling aan het vak taxeren gaan geven. Speciaal voor deze blogpost heb ik twee taxateurs (geen makelaars) gevraagd hoe zij tegenover een viertal stellingen staan. Het is leuk om te zien dat beide taxateurs een verschillende invalshoek benutten.

Twee taxateurs

De twee taxateurs die ik hiervoor heb gevraagd ken ik beiden persoonlijk. Een man en een vrouw, een noorderling en een westerling, beiden actief en betrokken bij hun klanten op een hoog niveau.
Lea van den Berg – taxateur in Heerenveen
Eric Suiker – taxateur in Zoetermeer

Hier volgen de stellingen met de respectievelijke reacties van de taxateurs.

Ik voorspel dat over twee jaar het vak taxateur verdwenen is. Wat denk jij?

Lea: Als het vak van taxateur al verdwijnt, dan zeker niet binnen twee jaar. Die tijd is veel te kort om alles praktisch en juridisch te regelen. Op termijn kan het denk ik drie kanten op.

  1. De taxaties komen volledig bij de makelaars terecht, waarbij iedere schijn van vriendjespolitiek zorgvuldig vermeden zal moeten worden. Waarschijnlijk zal dit dan gaan gebeuren door nog meer regelgeving en juridische maatregelen ter voorkoming van fraude.
  2. De taxaties worden alleen gedaan door grote gespecialiseerde instituten (zie commentaar hieronder).
  3. De taxaties worden alleen gedaan door kleine consumentgerichte specialisten.

De motivatie voor het voortbestaan van de taxateur vind je hieronder (bij de andere vragen -red) voldoende uiteengezet.

Eric: Of het over 2 jaar al zover is, waag ik te betwijfelen. Maar dat we ons vak, zoals het nu is, in de toekomst zullen zien verdwijnen, staat voor mij als een paal boven water. Daarbij verwacht ik dat het nog wel een jaar of 5 zal duren.

Voor alle financiële beoordelingen gaat de WOZ-waarde leidend worden. Hoe kijk jij daar tegenaan?

Eric: De WOZ-waarde zal zeker een bepalende waarde gaan vormen. In een aantal gevallen is dat al zo en dat gaat absoluut nog veel vaker gebeuren. Bovendien worden alle gevalideerde taxaties ook nog in databases opgenomen, zodat over een aantal jaren een duidelijk beeld kan worden verkregen over waarde-ontwikkeling. Iedereen die nu taxatierapporten laat valideren, werkt in principe mee aan het overbodig maken van de taxateur. Wanneer over een aantal jaren de databases gevuld zijn, heeft men ons niet meer nodig.

Lea: Het zal lastig blijven om de WOZ-waarde leidend te laten zijn omdat je altijd met een verschil in peildatum zit. De peildatum van de WOZ is een vaste datum voorafgaand aan het betreffende WOZ-tijdvak dat is dus altijd op 1 januari van het jaar voor het huidige jaar. Een taxatierapport is 6 mnd geldig, dus de WOZ als leidende taxatie is al achterhaald op het moment dat hij wordt gemaakt. Alleen een indexering van de WOZ-waarde is niet genoeg, daarvoor ligt de peildatum te ver naar voren. De behoefte aan een recente taxatie zal altijd blijven. Juist in de huizenmarkt die altijd in beweging is. Bij een aan- of verkoop of overlijden in juli 2010 heb je niets aan een WOZ-waarde van 1 januari 2009.

Daarbij komt nog dat er bij een waardebepaling voor successierechten in feite nog een extra probleem kan gaan spelen. Het is heel goed mogelijk dat degene die in de woning woonde (de overledene) het niet nodig vond of het teveel gedoe vond om te protesteren tegen de WOZ-waarde. Het is zelfs mogelijk dat de persoon in kwestie al een poos niet meer in de woning woonde door opname in ziekenhuis of verpleeghuis. De nabestaanden ontdekken dan een voor hen niet acceptabele WOZ-waarde en zullen hiertegen in beroep willen gaan.

Alleen specialistische grote organisaties zullen in de toekomst nog taxeren, grotendeels voor de WOZ, met geautomatiseerde systemen. Is dat gunstig voor de consument?

Lea: De nadelen van het gebruik van uitsluitend WOZ heb ik hierboven al uiteengezet. Als de taxaties alleen door grote organisaties met geautomatiseerde systemen wordt gedaan zal de taxatiemarkt vergelijkbaar worden met de energiemarkt. Daar zie je dat de grote instituten niet consumentvriendelijk zijn. Grote organisaties hebben er grote moeite mee om iedere klagende consument adequaat te behandelen.

Met geautomatiseerde systemen kun je alleen bulktaxaties doen. Ook al staat een woning in een rijtje met nog vele anderen, er kan altijd iets zijn wat juist deze woning speciaal maakt ten opzichte van andere woningen. Hoe ouder een woning is, hoegroter de verschillen tussen de woningen onderling zullen zijn. In deze tijd van individualisering heeft de consument er juist behoefte aan om zijn omgeving aan zijn persoonlijke wensen aan te passen. Ook dat werkt verschillen tussen woningen in de hand. Daar past ook een persoonlijke taxatie bij.

Eric: Als het gaat om marktwerking is dat niet gunstig voor de consument omdat de prijzen dan eenzijdig zullen worden vastgelegd. Zoals bij een paspoort of rijbewijs. Straks loop je dus naar het gemeentehuis om je taxatierapport op te halen (of je doet het digitaal natuurlijk), tegen een vastgestelde prijs. Niks meer te onderhandelen of af te spreken. En al helemaal geen aan het doel van de taxatie aangepaste waardes meer.

Denk daarbij aan het verschil in waarde tussen een taxatierapport voor de successie en voor de financiering. Of deze verschillen “moreel” juist zijn, laten we hierbij dan even in het midden omdat het een geheel andere discussie vormt. Daar staat tegenover dat het voor de consument wel heel duidelijk zal worden. Een taxatierapport kost bedrag X en de waarde zal in alle gevallen duidelijk en eensluidend zijn.

Waardebepalingen gaan belangrijker worden en taxateurs moeten hierop inspringen. Wat ga jij hier mee doen?

Eric: Waarom denk je dat waardebepalingen belangrijker zullen worden? Alle waardes zijn al openbaar (danwel met enige moeite te achterhalen) zoals bijv. via de koopsomtelefoon, het kadaster of sites als jaap.nl en dat zal straks niet anders worden. Naar mijn mening moet een taxateur zich specialiseren in een bepaald deel-vakgebied om zijn bestaan te waarborgen. In marketingtermen noemen we dat niche-marketing. Verder zal taxeren natuurlijk gedeeltelijk mensenwerk blijven. Iemand zal toch moeten controleren of die nieuwe dakkapel er inderdaad op zit en zo ja, wat die voor waardevermeerdering tot gevolg heeft. Evenzo voor de nieuwe keuken en badkamer.

Gisteren bezocht ik de ledenvergadering van mijn club (VastgoedPro). Daar constateerde ik toch alweer snel dat er nog veel te veel makelaars en taxateurs gewoon zitten te wachten tot de guillotine valt. Men is niet bereid om vooruit te denken en om plannen te maken voor de toekomst en serieus na te denken over de manier waarop we als makelaars en taxateurs in de nieuwe markt bestaansrecht kunnen claimen. Willen we onze beroepsgroep niet (door eigen toedoen) geheel overbodig maken, dan moeten we open, transparant en actief zijn. Onze nek durven uitsteken voor onze cliënten en doen wat deze van ons vraagt / verlangt. Niet blijven volharden in onze eigen wijsheden en arrogantie. Ik hoorde daar een hele mooie kreet die vanaf nu mijn lijfspreuk wordt: Iedereen wil verandering, maar niemand wil veranderen. Nog een schrikbarend beeld: bijna 10% van onze leden houdt ermee op omdat men het financieel niet meer kan bolwerken.

Lea: Bij één van mijn taxaties voor een aankoper werd door de verkoper een opvallende opmerking gemaakt: “Dit is de vierde woning die ik verkoop, maar dit is de eerste keer dat ik een taxateur zie voor de aankoper.” Ik kan niet oordelen over wat er de vorige keren is gebeurd, maar het kan bijna niet dat de kopers van haar andere woningen de financiering zomaar rond hebben gekregen. Ik ga altijd uitgebreid een pand door. Als ik word rondgeleid leg uit wat ik doe. Als ik niet word rondgeleid vertel ik waarom ik op mijn manier te werk ga. Ik heb (nog) geen vragen van de klanten gehad, maar sowieso zorg ik ervoor dat mijn gevonden waarde volledig onderbouwd is, zodat ik dat naar de banken, maar ook naar de consument uit kan leggen. Taxateurs zullen zich naar de consument moeten profileren en zichzelf en hun werk zichtbaar moeten maken.

Mis je iets in de reacties op de stellingen? Geef dan een reactie zodat de taxateurs daar op kunnen reageren. Kan een leuke discussie worden, zo vlak voor 2011…

The following two tabs change content below.
Grondlegger van de De Scherpe Pen waar hij samen met andere bloggers kritisch over de makelaardij schrijft. Oprichter van de vergelijkingssite voor makelaars WieisdeBesteMakelaar.nl waarmee hij zowel consumenten als makelaars ondersteunt.
Google+