Dit is een gastblog van Remko Schrijver, makelaar te Rotterdam.

Minister de JagerIn de Telegraaf van 30 november is een stuk gepubliceerd over de aanpassing die banken dienen door te voeren in hun financieringsnormen. De overheid verplicht de banken voor 31 januari 2011 duidelijkheid te geven over hoe zij ‘over-financiering’ gaan voorkomen. Doen zij dat niet naar wens van minister De Jager, dan grijpt de staat in met een AMvB. Weer een stukje extra regels en weer een beperking op een toch al fragiele markt.

Stimuleer & Reguleer

Dit soort maatregelen zijn blijkbaar nodig; er zijn dus mensen die zich (on)bewust overmatig in de schulden steken bij de aankoop van een woning. En er zijn dus ook mensen (adviseurs) die hen daarbij helpen. Maar ik zou dan willen pleiten voor een visie op de woning- en hypotheekmarkt als geheel. Stimuleer en reguleer! Niet enkel maar beperkingen opleggen en dan hopen dat de markt zichzelf wel herstelt.

De huizenmarkt als hybridemotor van de economie

Bij beschrijvingen van de Nederlandse economie wordt vaak naar grote bedrijfstakken (als bijvoorbeeld de haven) verwezen als motor van de economie. Ik wil die beeldspraak graag doorvoeren en iets verder uitwerken. Onze overheid is gek op groen en duurzaam, dus pas ik de beeldspraak iets aan… Een moderne auto, die zuinig en milieuvriendelijk rijdt, is vaak voorzien van een aanvullende electromotor die wanneer dat het meeste nodig is, zorgt voor extra vermogen. Moderne binnenvaartschepen hebben een dieselaggregaat dat op een vast (zuinig en efficient) toerental draait, electriciteit opwekt en daarmee de electromotor voedt…

Dus laten we de Nederlandse woningmarkt nu eens gaan zien als hybride motor, de motor die de Nederlandse economie dat extra vermogen geeft als dat nodig is…

In april 2010 is de koopsubsidie opgeraakt en ondanks een kamervoorstel voor het zomerreces van de regering niet aangevuld. Veel koopstarters hebben daardoor niet de woning kunnen kopen die ze op dat moment graag wilden hebben. Een groot aantal van die koopstarters hebben uiteindelijk helemaal niets gekocht. Binnen ons eigen kantoor hebben wij de koopovereenkomsten van een drietal (onder voorbehoud van verkrijging koopsubsidie) verkochte woningen moeten ontbinden toen de pot leegraakte. Dat was bij ons op dat moment 2,4% van ons totale woningaanbod.

The bigger picture

Los van het feit dat dit ons minimaal 7.500 euro omzet heeft gekost (elk van die woningen staat nog steeds te koop), is er iets veel belangrijkers aan de hand… Wij hebben een doorsnee portefeuille. Met starterswoningen, woningen in het middensegment, het hoger segment en het luxe segment. Dus voor het plaatje (niet academisch bewezen) neem ik aan dat wij het gemiddelde vertegenwoordigen. Dat zou inhouden dat op een totaal aantal van 170.000 te koop staande woningen (per april) er een totaal aantal van 4.080 (2,4%) niet verkocht is om die reden. Volgens mij zijn er in realiteit minder aanvragen afgewezen overigens, dus laten we uitgaan van 2.000 onverkochte woningen. 2.000 maal een gemiddelde koopsom van 120.000 euro is 240 miljoen euro aan onverkochte starterswoningen. Alleen het stokken van deze verkopen heeft de Staat ruim 14 miljoen euro gekost, enkel aan overdrachtsbelasting (OVB, 6%).

De gevolgen zijn echter veel groter. Bijna iedereen die iets wil op de woningmarkt, wacht af tot de eigen woning verkocht is (zelfs makelaars adviseren dat). Op uitzonderingen na (laten we uitgaan van 25%) worden dus nog zo’n 1.500 woningen bewoond door de toenmalige eigenaar, die besloten heeft niet te kopen voordat de eigen woning verkocht is.

Was hun woning wel verkocht, dan had de markt 1.500 doorstromers gehad; mensen die een woning kopen in de volgende stap in hun wooncarrière. Een woning van gemiddeld 220.000 euro. Dat is nog eens 330 miljoen euro aan onverkochte woningen met een misgelopen OVB van 19,8 miljoen euro.

De vroegere doorstromers, die nu weer een stap verder zijn in de wooncarrière en naar een woning van meer dan 300.000 euro willen verhuizen, blijven ook nog even zitten tot betere tijden. Laat daar weer 25% leeg staan, dus 1.125 woningen in het segment van gemiddeld 350.000 euro hadden verkocht kunnen zijn. En zo gaat het maar door, tot de mensen die doorstromen naar woningen van zes ton plus. Of die juist terug gaan naar een appartement of patiobungalow omdat zij graag alles gelijkvloers willen hebben. Moet ik dan de hele som maken? En zo komt de cirkel telkens weer rond.

En denk eens aan nieuwbouw. Hoeveel projecten staan er stil op het moment? Hoeveel bouwers hebben personeel ontslagen, zijn failliet gegaan? De Gemeente Lansingerland gaat bijna failliet aan de rentelasten op bouwrijp gemaakte gronden die onverkocht blijven. Als kopers weer gemobiliseerd zouden worden, projecten weer gaan lopen, dan komt er ook bij gemeenten weer geld vrij door de verkochte grondpercelen en hoeven er geen steunmaatregelen vanuit de Staat te worden gevraagd.

En dan heb ik het alleen nog maar over het stopzetten van de koopsubsidie per april 2010 gehad. Niet over een situatie waarin deze gedurende de afgelopen 7 maanden zou hebben doorgelopen; wat had daar allemaal extra in kunnen gebeuren. En niet over een situatie waarin de overheid een marktbreed plan ter stimulering van de woningmarkt zou hebben geïntroduceerd. En ik heb het ook nog niet gehad over de olievlek aan bijkomend bruto nationaal product dat een transactie op de woningmarkt tot gevolg heeft. Werk voor klus- en aannemingsbedrijven voor verbouwingen, werk voor de notaris, voor de hypotheekadviseur, (en niet te vergeten) voor de makelaar. Maar ook bouwmaterialen, keukenleveranciers, sanitairleveranciers. Meubelfabrieken, HEMA’s die kant en klare gordijnen aanleveren, kapsalons bij de locale frietzaak voor tijdens de klus. Bedenk het zo gek en er is een ondernemer die omzet misloopt doordat die transactie niet plaats heeft gevonden. En waar omzet wordt gemaakt, ontvangt de overheid 19% over de toegevoegde waarde (m.u.v. de kapsalon, 6%). En hoeveel waarde we de afgelopen 7 maanden noodgedwongen hebben verzuimd toe te voegen? Ik heb geen idee hoe ik dat moet becijferen… Maar de verbouwing van mijn eigen huis in het middensegment heeft in 2008 al 55.000 euro gekost.

Stimulering

Welke stimuleringsmogelijkheden de overheid zou hebben? Het zou wel heel gemakkelijk zijn (sommige politieke partijen kunnen dat goed) om alleen maar te vertellen wat de ander fout doet, maar niet je eigen mening/visie erop te geven. Daarom ook mijn mening:

Ter stimulering van de woningmarkt zou de overheid wat mij betreft het volgende moeten doen:

– Koopsubsidie voor koopstarters in afgeslankte vorm terugbrengen.
– Overdrachtsbelasting bij eerste woningaankoop (gemaximeerd op 150.000) afschaffen.
– Grondprijzen nieuwbouw terugbrengen naar een reëel niveau.
– Bijleenregeling afschaffen.
– De staatsbanken inzetten in concurrentiestrijd op het gebied van rentetarieven.
– Versneld onderzoek NMA naar vermeende prijsafspraken bankwezen.

Waar dit uit betaald moet worden?
Breng je stem uit!Beperk de hypotheekrenteaftek tot 25 jaar en maximaliseer de af te trekken rente (ongeacht het rentepercentage, maar dat kan marktbreed waarschijnlijk toch omlaag) op 15.000 euro per jaar. Eenvoudiger na te leven en te controleren en doet het meest recht aan het midden van de samenleving; daar waar het meeste arbeidskapitaal zit. (En nee, ik stem geen PvdA/SP en ja, ik ben ondernemer)

Kanttekening

Natuurlijk heeft Nederland een tijd zonder een echt daadkrachtig kabinet door gemoeten. Maar die periode is voorbij. Dus tot zover de kanttekening.
We hebben een kabinet dat pretendeert de economie te willen herstellen. Maar ditzelfde kabinet denkt enkel aan beperkingen, niet aan mogelijkheden. Maar waar kunnen we met een geringe stimuleringsmaatregel het meeste effect sorteren? Volgens mij in de woningmarkt… Want de woningmarkt kan de Nederlandse economie die extra power geven om sneller te accelereren. Er zijn zoveel mensen die iets willen, maar slechts zo weinigen die ook iets kunnen/durven… Een overheid die begrijpt in hoeveel pap de woningmarkt z’n vingers heeft, zou moeten inzien dat het huidige hokjesdenken niet de oplossing biedt voor de markt. Wel om een aantal potentieel schrijnende gevallen te voorkomen, maar niet de overige 98,5% in gang te zetten.

Als ik Louis van Gaal zou heten, zou ik vragen; “zijn jullie nou zo dom of ben ik zo slim?”

Disclaimer

Omwille van de leesbaarheid van dit blogitem heb ik mijn mening samengevat. Dit houdt in dat sommige elementen wellicht niet tot in detail beschreven zijn. Verder doe ik een aantal aannames over aantallen en percentages. Hiervan hoop ik van harte dat het CPB ze controleert en doorrekent.
Het origineel van dit blog staat hier.


The following two tabs change content below.

Gastblogger

Artikelen in deze groep zijn geschreven door verschillende mensen die eenmalig of af en toe een bijdrage leveren aan De Scherpe Pen. Ook jij kan een gastblog insturen! Maak daarvoor gebruik van het contactformulier of stuur een email naar info (at) descherpepen puntje nl.
Google+