Een kritische blik op de makelaardij met De Scherpe Pen beschreven

Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting?

Om de woningmarkt te stimuleren, heeft de overheid een aantal jaren geleden de overdrachtsbelasting verlaagd. Koop je een woning aan dan is er maar twee procent (2%) overdrachtsbelasting verschuldigd. Wordt een andersoortig object, zoals een bedrijfsloods, verkocht dan moet er zes procent (6%) overgeboekt worden naar de Belastingdienst. Het zal je niet verbazen dat er… lees verder

Huisvesting middeninkomens ook taak voor woningcorporaties

Dit gastblog is afkomstig van Ernest Kuiper – business developer bij OSRE en voorheen werkzaam bij WoningNet De Woningwet, die vorig jaar in werking is getreden, brengt lage middeninkomens in de knel. Mensen met een jaarinkomen tussen de €35.000 en €45.000 komen niet in aanmerking voor een sociale huurhuis en het aanbod betaalbare huurhuizen in de vrije… lees verder

De kwaliteit van de data bepaalt het succes

Overal om je heen zie je het gebeuren. Het belang van ‘de kwaliteit’ wordt steeds meer ingezien, ten koste van kwantiteit. Een mooi voorbeeld hiervan zijn de supermarktketens. Plofkip schijnt onacceptabel te zijn, dus weg er mee en hup, daar is de ‘beter leven’ kip. Tikkeltje duurder, maar dan heb je ook betere kip. Nou ja, dat… lees verder

De versnelling van de digitale revolutie in de vastgoedsector gaat nu echt beginnen

Dit gastblog is afkomstig van Thomas & Thomas (Thomas Zwart is oprichter van Realmark en Jurjen Thomas is oprichter van OSRE). Wie nu nog durft te beweren dat er geen digitale revolutie in het vastgoed plaats vindt, is niet meer geloofwaardig. Veranderingen in de vastgoedsector beginnen elkaar steeds sneller op te volgen en daarmee is bereidheid tot innovatie noodzakelijk. Dat… lees verder

Ventu wordt de concurrent voor funda in business

De laatste vijf jaren is er veel gebeurd op het gebied van presentatie van onroerend goed wat te koop staat. Met name in de huizenmarkt. Vastgoedstyling werd vijf jaar geleden met een scheef oog aangekeken, video’s van te koop staande huizen waren uitzonderingen (en dan geen foto’s die een beetje bewegen), in omschrijvingen komt de verkoper aan het… lees verder

Kan ik de notaris verbieden de courtage aan mijn makelaar te betalen?

Het is gebruikelijk dat de makelaar van de verkoper zijn courtagenota aan de notaris stuurt die de akte van levering opstelt. De bedoeling is dat de notaris deze kostenpost (makelaarscourtage) op de afrekening van de verkoper opneemt. De makelaar krijgt zijn geld dus pas nadat de gehele transactie is afgerond. Mijn makelaar verdient de courtage… lees verder

Snelle recensie: nieuwe huizenapp huisvink

Van de week kwam er een mailtje binnen met een helder verzoek. Of de nieuwe huizenapp ‘Huisvink‘ een review mocht krijgen van De Scherpe Pen. In het persbericht klinkt het best interessant, voornamelijk omdat huisvink geen concurrent van funda of jaap wil zijn, maar een aanvulling. Daar is dus over nagedacht. Daarnaast zit er een stukje… lees verder

Wanneer is een huis een woning? #overdrachtsbelasting

Om die vraag te beantwoorden, maak ik gebruik van internet. Niet om die vraag te Googlen, maar om op de site van een makelaar de foto’s te bekijken van een pand dat binnenkort door mij overgedragen zal worden. Dat doe ik omdat de overdrachtsbelasting normaal 6% is, maar bij een woning slechts 2%. Het maakt… lees verder

De revolutie bij het verkopen van huizen begint met nieuwbouw

“Makelaars verdwijnen niet – een huis kopen gaat om emotie, daarom zal er vaak een makelaar ingezet worden. Ook in de toekomst”. Dit had zomaar een uitspraak van een willekeurige (nieuwbouw) makelaar kunnen zijn. Vergelijkbare verhalen horen en lezen we met regelmaat in de vakbladen. Maar klopt het eigenlijk wel? Een nieuwe auto kopen Denk even terug… lees verder

Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting?

Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting

Om de woningmarkt te stimuleren, heeft de overheid een aantal jaren geleden de overdrachtsbelasting verlaagd. Koop je een woning aan dan is er maar twee procent (2%) overdrachtsbelasting verschuldigd. Wordt een andersoortig object, zoals een bedrijfsloods, verkocht dan moet er zes procent (6%) overgeboekt worden naar de Belastingdienst.

Het zal je niet verbazen dat er discussie kan ontstaan tussen kopers en de inspecteur over welk percentage van toepassing is, als het overgedragen object niet overduidelijk in de ene of de andere categorie valt. Vier procent meer of minder belasting staat toch voor forse bedragen.

Aangezien de belastingdienst vijf jaar de tijd heeft om met een naheffing te komen, zien we de laatste tijd steeds vaker dat de rechter er aan te pas moet komen om een einde te maken aan de strijd tussen kopers en fiscus.

Recent is daar een voor mij wel heel lokaal tintje aan gekomen, waar ik overigens niet zelf bij betrokken ben geweest. Maar deze rechterlijke uitspraak is voor iedereen die een zogeheten kantoor-villa gaat kopen of heeft gekocht interessant. Daarnaast is hij leuk voor iedereen die Maastricht kent of tijdens zijn militaire dienst in Maastricht gelegerd is geweest. En het eigenaardige effect ervan is dat nu ook de zakelijke markt van zogeheten kantoorvilla’s gestimuleerd wordt.

Kantoor is toch een woning (geweest). Dus 2% overdrachtsbelasting

In 1917 zijn op het terrein van de Tapijn-kazerne twee panden gebouwd. Ieder pand deed dienst als een dubbel woonhuis voor officieren. Er konden dus vier officieren wonen met hun gezinnen. Naderhand is één van deze panden verbouwd tot militair hospitaal. Tijdens mijn studententijd in Maastricht is dat pand opnieuw verbouwd en vervolgens is er een opvang- en adviescentrum voor drugsverslaafden in gevestigd. Daarbij zijn op de begane grond douches, toiletten en rustruimten gemaakt. Dit pand is recent verkocht aan een BV, die het heeft omgebouwd tot twee verschillende kantoorruimten die verhuurd worden. Volgens het bestemmingsplan mag er overigens ook gewoond worden.

De BV gaat de strijd aan met de belastinginspecteur over de hoogte van de overdrachtsbelasting. Volgens de BV hoeft maar 2% betaald te worden omdat het pand (oorspronkelijk) bestemd is om er te wonen en daarvoor ook geschikt was op het moment van de aankoop. De inspecteur is van mening dat het om kantoorruimte gaat en dus 6% voldaan moet worden.

De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 10 juni 2016 uitspraak gedaan in deze zaak (die nog niet gepubliceerd is maar als kenmerk BRE 15/5308 heeft). De rechter neemt als criterium de oorspronkelijke aard van het pand, namelijk (officiers) woning.

Maar vervolgens wordt bekeken of er sinds de bouw zodanige aanpassingen zijn gedaan dat er niet meer gewoond kan worden. Volgens de rechtbank is daarvan geen sprake omdat er weliswaar verbouwd is in de afgelopen 100 jaar, maar daardoor niet wezenlijk iets veranderd is aan het pand. Bovendien staat het bestemmingsplan toe dat er gewoond mag worden.

De conclusie van de rechters is duidelijk: de koper hoeft maar 2% overdrachtsbelasting te betalen omdat het om een woning gaat. Dat het pand ten tijde van de overdracht (al lang) niet meer bewoond werd, doet niet terzake.

Advies aan kopers van kantoorvilla’s

Koop je een object dat nu geen woning is maar wel ooit een woning geweest is, kijk dan eens kritisch naar de geschiedenis van het pand. Is het oorspronkelijk een woning geweest maar nu op een andere wijze in gebruik, dan kun je mogelijk profijt hebben van deze Tapijn-casus.

Gaat het bijvoorbeeld om een statig herenhuis uit 1880 waar nu een notariskantoor is gevestigd en wil je er zelf een advocatenkantoor in vestigen, dan kun je mogelijk 4% overdrachtsbelasting uitsparen.

Het gaat namelijk niet om het huidige of voorgenomen gebruik van het pand en ook niet over de vraag of de koper een particulier is. Criterium is (onderhand) of het pand een woning is geweest en als zodanig weer gebruikt kan worden op dit moment (na een kleine verbouwing).

Het resultaat van deze en andere rechterlijke uitspraken heeft nu wel als onverwacht neveneffect dat niet alleen de woningmarkt wordt gestimuleerd maar ook de markt van kantoorvilla’s. Bedrijven die zo’n pand kopen om daar kantoor te houden, hoeven hoogstwaarschijnlijk ook maar 2% overdrachtsbelasting te betalen. Het laatste woord in deze is overigens wel aan de Hoge Raad.

Aardig detail: woning-makelaar huurt deel van dit pand

Recent ben ik in een van deze officierswoningen binnen geweest. Ik was op bezoek bij Roger Henquet en Jan-Joost Schols om een bepaalde aankoop te bespreken. Zij zijn namelijk makelaars in exclusief onroerend goed.

Zij bemiddelen dan ook vaak bij de aan- of verkoop van statige panden. En laten dat nu net panden zijn die vaak én als woning én als fraai kantoorpand gebruikt kunnen worden of als zodanig in gebruik zijn.  Kortom, panden die aanleiding geven tot de vraag hoeveel overdrachtsbelasting geheven mag worden.

Google+